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2025年07月19日
星期六
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訪談嘉賓
●黃文仔 星河灣董事長(zhǎng)
●潘石屹 SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)
●郁 亮 萬(wàn)科集團(tuán)總裁
●余 英 保利集團(tuán)副總經(jīng)理
●曹志偉 新城市集團(tuán)董事長(zhǎng)
●于 煉 中國(guó)城建董事長(zhǎng)
“十二五”期間，國(guó)家要建3600萬(wàn)套保障房。如何建？資金從哪來(lái)？建成后對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)形成怎樣的影響？新快報(bào)記者再度出擊，邀請(qǐng)地產(chǎn)界多位重量級(jí)人物來(lái)分享他們的觀點(diǎn)和意見(jiàn)。他們中多數(shù)人認(rèn)為，保障房要重點(diǎn)建公租房、廉租房，如果制度完善，開(kāi)發(fā)商會(huì)積極參與到保障房的建設(shè)中來(lái)。
全國(guó)政協(xié)委員、星河灣董事長(zhǎng)黃文仔
“在保障性住房中，至少要有六成是出租的，其余四成作為經(jīng)濟(jì)適用房。”
公租房造價(jià)不會(huì)太高 資金缺口不大
征收房產(chǎn)稅抑制不了房?jī)r(jià)、加大保障房建設(shè)我連續(xù)說(shuō)了七年……在接受新快報(bào)i團(tuán)隊(duì)兩會(huì)記者尹來(lái)、張瀟的采訪時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員、廣州星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事長(zhǎng)黃文仔還是鮮明地表達(dá)了自己的觀點(diǎn)：加大保障房建設(shè)是正確的，保障房不解決，會(huì)把房地產(chǎn)推到更高的“政治層面”。但房地產(chǎn)現(xiàn)在的問(wèn)題不是“房?jī)r(jià)”，而是“社會(huì)壓力太大”，“房地產(chǎn)還是應(yīng)該‘市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)’”。
問(wèn)題不在“房?jī)r(jià)”在“社會(huì)壓力”
對(duì)于房產(chǎn)稅，黃文仔直言，如果只是為了抑制房?jī)r(jià)而征收房產(chǎn)稅，“我覺(jué)得不要出，起不了太大的作用。”他認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題不在房?jī)r(jià)，是社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)壓力太大。“保障房問(wèn)題解決后，我覺(jué)得，既然是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就還是應(yīng)該讓它‘市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)’。”
但是，如果解決不了保障性住房問(wèn)題，“普通老百姓肯定很大意見(jiàn)，這會(huì)把房地產(chǎn)推到一個(gè)更高的政治層面上。”
公租房資金缺口并不大
“十二五”規(guī)劃中，要求保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。對(duì)于這一數(shù)據(jù)，黃文仔卻認(rèn)為這一比例太低，“我認(rèn)為，保障性住房至少要達(dá)到30%，否則老百姓的房?jī)r(jià)問(wèn)題沒(méi)法解決。”
“在保障性住房中，至少要有六成是出租的，其余四成作為經(jīng)濟(jì)適用房。特別強(qiáng)調(diào)公租房，主要是為了解決貧困人口的住房問(wèn)題，這部分人是無(wú)論如何都買(mǎi)不起房子的。比如一套80平方米的房子，就算只要5000元一平方米也需要40萬(wàn)元才能買(mǎi)得下來(lái)。”
此外，黃文仔也認(rèn)為，從目前來(lái)看，建設(shè)保障性住房的資金缺口并不算大。“如果是用于保障性的出租房，造價(jià)成本不會(huì)太高，算上地價(jià)的成本也就是兩三千元/平方米，70平方米的一套房子只需要20多萬(wàn)元，建10萬(wàn)套也只要20個(gè)億。對(duì)于上海、北京、廣州這樣的大城市來(lái)說(shuō)并不算太大壓力。”
至于自己是否考慮參與保障性住房項(xiàng)目建設(shè)？黃文仔坦言，現(xiàn)在還不是談?wù)摰臅r(shí)候，“不是有沒(méi)有考慮投資的問(wèn)題，是因?yàn)榈浆F(xiàn)在我還不知道怎么去投資。到底這個(gè)項(xiàng)目是什么，要怎么做，這些細(xì)節(jié)都不了解，怎么能空談去投入呢？”
限購(gòu)是臨時(shí)措施不失為一種辦法
對(duì)于目前有些二線城市房?jī)r(jià)下降的情況，黃文仔認(rèn)為很正常。“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)然以供求為主導(dǎo)，供少，價(jià)格上；供多，價(jià)格下。”
對(duì)于限購(gòu)等調(diào)控政策，黃文仔表示不反對(duì)，“限購(gòu)是臨時(shí)措施，不失為一種辦法”。但他認(rèn)為，這些政策出臺(tái)前沒(méi)有進(jìn)行充分的評(píng)估。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹
“這是用麻醉藥的休克療法來(lái)完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的大轉(zhuǎn)變。”
至少一半房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局
“十二五”期間，國(guó)家要建3600萬(wàn)套保障房，這將給房地產(chǎn)企業(yè)造成怎樣的沖擊？SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹日前在做客新浪微訪談時(shí)預(yù)計(jì)，至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)被淘汰出局。
限購(gòu)政策為保障房建設(shè)爭(zhēng)取時(shí)間
潘石屹說(shuō)，限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是立竿見(jiàn)影的。
潘石屹預(yù)計(jì)，3年后3600萬(wàn)套保障性住房推向社會(huì)，限購(gòu)政策就沒(méi)有必要存在了。他認(rèn)為，政府是用限購(gòu)政策先抑制房?jī)r(jià)，再爭(zhēng)取時(shí)間來(lái)建設(shè)保障房，“這是用麻醉藥的休克療法來(lái)完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的大轉(zhuǎn)變。”
他認(rèn)為，這次調(diào)控的根本目的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，即由原來(lái)商品房占市場(chǎng)90%以上調(diào)整到保障性住房占到50%以上的格局，等結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，普通商品房的價(jià)格，政府就沒(méi)有必要去控制。
不過(guò)，他認(rèn)為，在實(shí)施保障性住房政策的同時(shí)，各城市的確需要出臺(tái)限購(gòu)政策。他分析道，保障性住房大部分是公租房和廉租房，只有建好房子后才能滿足市場(chǎng)的需求。從計(jì)劃、土地供應(yīng)到建成需一兩年時(shí)間，“這期間土地供應(yīng)量的50%-70%做保障性住房，商品房供應(yīng)的土地減少了，很容易因供應(yīng)的減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暴漲。”
產(chǎn)品與保障房差距不大的將淘汰
潘石屹認(rèn)為，3600萬(wàn)套保障性住房，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的格局造成重大影響。他認(rèn)為，至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在未來(lái)兩三年內(nèi)被淘汰出局。淘汰掉的企業(yè)將是實(shí)力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒(méi)有太大差別的企業(yè)。
大房產(chǎn)公司正計(jì)劃進(jìn)入保障房開(kāi)發(fā)
針對(duì)今年1000萬(wàn)套保障房尚有8000億元資金缺口的問(wèn)題，潘石屹說(shuō)，需要社會(huì)和企業(yè)資金介入去解決。他建議，政府能不能采用貼息的辦法，使企業(yè)的資金滿足最低回報(bào)的要求，并對(duì)社會(huì)其它的資金建立退出機(jī)制。例如，保障性住房，10年或20年之后能不能銷(xiāo)售。
他認(rèn)為，只有解決這些問(wèn)題，社會(huì)資金才有可能介入保障性住房。據(jù)他了解，許多大的房地產(chǎn)公司正積極尋找機(jī)會(huì)，進(jìn)入到保障性住房的開(kāi)發(fā)中去。不過(guò)，由于這些公司的股東對(duì)他們的資金回報(bào)都有一定的要求，目前這些企業(yè)能否進(jìn)入保障性住房的路線并不清楚。
全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)城建董事長(zhǎng)于煉
保障房應(yīng)由“政府任務(wù)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)化”
“以‘問(wèn)責(zé)制’來(lái)保證住房保障工作是好事，但成效如何關(guān)鍵要看實(shí)施細(xì)則如何制定。”全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)城市建設(shè)控股集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁、中國(guó)城市發(fā)展研究院院長(zhǎng)于煉，在接受新快報(bào)i團(tuán)隊(duì)兩會(huì)記者廖穎誼的采訪時(shí)如是表示。
于煉認(rèn)為，總理政府工作報(bào)告中列出了建設(shè)保障房的任務(wù)，并分解到各個(gè)省市，并以啟動(dòng)問(wèn)責(zé)來(lái)作為保障機(jī)制，這是一件好事。不過(guò)，更值得期待的是，接下來(lái)出臺(tái)并下發(fā)各地的實(shí)施細(xì)則，“要在其中列明問(wèn)責(zé)的形式，須問(wèn)責(zé)的情況等等，并要有一套行之有效的操作規(guī)范，否則，問(wèn)責(zé)只會(huì)變成一句空話，住房保障建設(shè)的監(jiān)管機(jī)制也會(huì)流于形式。”
不過(guò)，于煉認(rèn)為，建設(shè)保障房與穩(wěn)定房?jī)r(jià)并沒(méi)有必然聯(lián)系，“保障房是民生問(wèn)題，而房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，保障房的大量推出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。從長(zhǎng)期看，它可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的理性有序發(fā)展有一定作用，但是，與是否能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)沒(méi)有直接聯(lián)系。”
他還提到，真正要解決好老百姓的居住需要問(wèn)題，最好的辦法是，把保障房建設(shè)由現(xiàn)在的“政府任務(wù)”向“產(chǎn)業(yè)化”轉(zhuǎn)變，把目前保障房建設(shè)過(guò)程中所面臨的“土地優(yōu)先供應(yīng)、財(cái)政資金比例、產(chǎn)品統(tǒng)一、小區(qū)配套、社會(huì)資金參與”的規(guī)則等問(wèn)題，以產(chǎn)業(yè)立法的形式固定下來(lái)，才能更好地確保住房保障體系的建設(shè)。
萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮
保障房有1元利潤(rùn)就積極參與
“保障房建設(shè)中開(kāi)發(fā)商的角色不清晰，保障房的制度設(shè)計(jì)比建設(shè)更重要。”
“新國(guó)八條”樓市調(diào)控下，今年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？萬(wàn)科會(huì)考慮降價(jià)嗎？萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮昨日接受記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科在2008年樓市調(diào)整期提過(guò)降價(jià)外，近年并沒(méi)有如此做，而采取的都是積極定價(jià)策略，樓盤(pán)定價(jià)要求開(kāi)盤(pán)一個(gè)月以內(nèi)銷(xiāo)售率達(dá)到60%。而國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)參與建設(shè)保障房，郁亮表示出于企業(yè)社會(huì)責(zé)任，只要有1元利潤(rùn)，萬(wàn)科就會(huì)積極參與。
建保障房能賺錢(qián)的點(diǎn)尚未找到
“萬(wàn)科目前參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，我們向地方政府說(shuō)，建保障房只要給我1元利潤(rùn)就夠了。為什么給1元利潤(rùn)？告訴股東萬(wàn)科做這個(gè)項(xiàng)目不虧錢(qián)，我賺了1元錢(qián)。這樣，無(wú)論是哪一種類(lèi)型的保障房，都會(huì)積極地參與建設(shè)。”郁亮坦承，目前尚未找到建設(shè)保障房能賺取利潤(rùn)的點(diǎn)。他更直言，國(guó)家鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)保障房，但目前制度并不清晰，“保障房建設(shè)中開(kāi)發(fā)商的角色不清晰，保障房的制度設(shè)計(jì)比建設(shè)更重要，只有完善了制度，大家才會(huì)積極參與建設(shè)”。
保障房和商品房是兩分市場(chǎng)
郁亮表示，未來(lái)保障房和商品房的確是兩分市場(chǎng)，也就是說(shuō)政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)的。雖然保障房有可能會(huì)影響商品房的市場(chǎng)份額，但保障房是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。郁亮表示，萬(wàn)科將堅(jiān)持為普通人蓋好房子，而從剛性需求回到為普通人蓋好房子的描述，其實(shí)也是萬(wàn)科應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)之道。
另外，他也提出了保障房工業(yè)化的嘗試，“目前來(lái)說(shuō)成本會(huì)高一些，但如果大量地采用這一方法建保障房，成本就會(huì)降下來(lái)”。
房?jī)r(jià)漲跌如同股市一樣難預(yù)料
“新國(guó)八條”政策下，今年樓價(jià)會(huì)不會(huì)降成為市民最關(guān)心的問(wèn)題。郁亮表示，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌，市場(chǎng)影響因素很多，很難作出精確的判斷，就像股市的漲跌難以預(yù)料一樣。至于萬(wàn)科會(huì)否降價(jià)，郁亮說(shuō)：“其實(shí)萬(wàn)科只有在2008年明確提出過(guò)降價(jià)，以后并沒(méi)有再提過(guò)了。而且也沒(méi)有樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)的情況。”他說(shuō)，近年來(lái)萬(wàn)科的定價(jià)策略都是積極定價(jià)策略，從來(lái)沒(méi)有變過(guò)。
對(duì)于限購(gòu)，郁亮笑著說(shuō)：“限購(gòu)政策對(duì)萬(wàn)科有利啊。因?yàn)楹芏嗉彝ザ贾荒苓x一套房，那很多人會(huì)選萬(wàn)科的房子。”他也表示，樓市調(diào)控的出臺(tái)，與其去抱怨，不如去適應(yīng)。“就像現(xiàn)在限購(gòu)了，很多家庭只能買(mǎi)一套房，所以現(xiàn)在小三房單位比兩房要好賣(mài)。”言下之意，萬(wàn)科將更多地開(kāi)發(fā)小三房單位。
廣州市新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉
“是人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)證。”
保障房可由開(kāi)發(fā)商承建政府回購(gòu)
“十二五”規(guī)劃明確要重點(diǎn)建設(shè)公租房，廣州市政協(xié)委員、廣州市新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉表示在這樣的保障房新方向下，的確應(yīng)該全力建設(shè)公租房，停建停售經(jīng)適房，限制限價(jià)房的轉(zhuǎn)手。
人人有房住減緩購(gòu)房需求
為什么要停建停售經(jīng)適房？曹志偉表示，“十二五”規(guī)劃對(duì)于保障房工作就是明確了住有所居，“是人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)證”，在當(dāng)前國(guó)家財(cái)力下，保障房首先更應(yīng)該保障的是租不起房的人，而不是買(mǎi)不起房的人。而事實(shí)上，經(jīng)適房是動(dòng)用了公共資源去補(bǔ)貼一部分人買(mǎi)房，而這一部分房源(經(jīng)適房)5年后就能放到商品房市場(chǎng)上流通，顯然無(wú)法起到有效的保障作用。
目前，廣州保障房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)還比較高，限制的收入線很低，對(duì)此曹志偉認(rèn)為公租房應(yīng)該供應(yīng)給廣州平均收入以下的家庭，另外還有剛畢業(yè)的大學(xué)生以及初級(jí)公務(wù)員，“但是保障房只能是滿足居住的房子，面積限50平方米左右”。他表示，加大公租房建設(shè)，倡導(dǎo)人人有房住的概念，可以減緩市場(chǎng)的購(gòu)房需求，更利于樓市的健康發(fā)展。
讓地王為保障房加油
今年廣州大力建設(shè)公租房，更通過(guò)增加土地出讓金收益的資金比例來(lái)給保障房建設(shè)籌集資金。曹志偉更建議，把土地出讓中的溢價(jià)部分拿出50%來(lái)建保障房。根據(jù)今年的廣州財(cái)政報(bào)告，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入計(jì)劃646.5億元，如果土地出讓溢價(jià)50%，將有300多億元資金，這樣拿出50%就有150多億元可以用于建設(shè)保障房，這樣保障房建設(shè)將不缺資金。
為社會(huì)責(zé)任愿承建保障房
“新國(guó)八條”政策鼓勵(lì)引入開(kāi)發(fā)商建保障房，曹志偉表示，為了社會(huì)責(zé)任愿意承擔(dān)建保障房的工作。“如果由開(kāi)發(fā)商來(lái)建，也只能是代建，政府出地并采購(gòu)材料，建成保障房后由政府回購(gòu)。在建設(shè)之初雙方可以確定回購(gòu)價(jià)格，如2500元/平方米。”他表示，如果由開(kāi)發(fā)商來(lái)建設(shè)并銷(xiāo)售，當(dāng)中難保沒(méi)有貓膩，全部交由政府進(jìn)行分配是最好的辦法。
另外，在談到“十二五”規(guī)劃的保障房和商品房“雙軌制”的運(yùn)行，曹志偉認(rèn)為這是正確的。“保障房是計(jì)劃體制內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品，與市場(chǎng)上的商品房就應(yīng)該雙軌進(jìn)行，保障房歸保障房，商品房由市場(chǎng)說(shuō)了算，這樣會(huì)更利于樓市發(fā)展。”
保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司副總經(jīng)理余英
政府應(yīng)承擔(dān)建公租房的責(zé)任
“曾經(jīng)有政府官員問(wèn)我，保利來(lái)不來(lái)建經(jīng)適房？我說(shuō)沒(méi)法建，利潤(rùn)太低，股民不同意，國(guó)資委也不同意。”保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司副總經(jīng)理余英表示，保障房建設(shè)應(yīng)多建公租房，堅(jiān)決反對(duì)建經(jīng)適房。“政府建經(jīng)適房，建限價(jià)房，就是想把建設(shè)的成本收回來(lái)，不想承擔(dān)義務(wù)。”他表示，經(jīng)適房、限價(jià)房買(mǎi)了5年后賣(mài)出，同樣要收回一大部分收益。“窮人家庭省吃儉用就只有那三四十萬(wàn)元，買(mǎi)經(jīng)適房、限價(jià)房就被吸干了，如果他們租房子，這些錢(qián)就可以消費(fèi)，投資子女的教育。而5年后賣(mài)房又要給政府二三十萬(wàn)元的收益，這樣等于把他們好不容易存的錢(qián)吸干了。”“十二五”規(guī)劃明確重點(diǎn)發(fā)展公租房，對(duì)此，余英表示大力發(fā)展公租房就是要政府承擔(dān)建公租房的責(zé)任。
