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2025年07月18日
星期五
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事情正在起變化，二季度大宗商品價格的飆升讓中國經濟又充滿了很多變數。
全球大宗商品價格在中國一季度數據的鼓舞下走出了一條強勁的V型反彈，除了石油價格從最低點反彈了接近50%之外，被稱為“黑色系”的鐵礦石、煤炭、螺紋鋼等的價格也在中國期貨現貨市場都出現令人驚訝的瘋狂。截止4月23日，螺紋鋼、鐵礦石、焦炭、焦煤等黑色系期貨價格漲幅分別達到46.11%、53.95%、74.82%、43.78%。
大宗商品價格的這種超預期反彈，是否意味著中國經濟未來的走勢也超過很多人的預期。我在之前的一篇文章中談及一季度中國經濟數據時認為，一季度中國經濟數據之所以令人鼓舞，一個根本的原因是房地產市場拉出了一個極其漂亮的“深V”的反彈的走勢：首先是投資大幅反彈，同比名義增長6.2%(扣除價格因素實際增長9.1%)；二、作為房地產重要風向標的土地成交價款已經由負轉正，增長3.7%，增速提高2.8個百分點。三、銷售大幅度回暖，1-3月份，商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%；商品房銷售額18524億元，增長54.1%，增速提高10.5個百分點。其中，住宅銷售額增長60.3%。四、資金流入房地產的速度明顯加速。前兩個月的時候，到位資金的增速仍然是下降1%，但到了三月份，則是增長14.7%。
因此，在我看來房地產的“深V”反彈，是一季度中國宏觀經濟出現反彈的關鍵。但是，我也指出，盡管中國高層期待一個穩定的房地產市場，但很顯然，一季度房地產交易市場的表現仍然違背了高層的政策目標。一二線城市的瘋漲完全偏離了今年去庫存的主題，引發了政策的急劇轉變。如果聽任一線城市房價瘋漲，最終肯定積累可怕的投機性購房和價格泡沫，瘋漲導致的結果一定是暴跌，這無一例外。上海、深圳出臺了嚴格的調控政策，北京對房地產市場的違規行為進行嚴厲打擊，涉及首付貸的一些中介機構也在最近遭到了銀行的準入懲罰。
在政策的嚴控下，包括北京、深圳、上海在內的城市的成交量明顯下降。上海新政出臺一月，上海的成交面積比政策出臺前減少減少45.6%。同時，上海樓市3月的成交均價為為3.3萬元/平方米，環比下跌9.1%，這是2016年以來樓市均價首次出現下跌。北京盡管沒有出臺新的舉措，但進入4月，北京的二手房成交開始環比大幅度下降，這也是網簽量連續5周上漲后的首次下降，房價方面，3月二手房成交均價一路高漲突破4萬元/平方米后，也開始回落，4月首周跌回到4萬元/平方米以下水平；深圳的調控政策也立竿見影，截止4月24日，四月份共有1857套新房成交，約19.73萬㎡，較三月份成交量大幅下滑58%；同時深圳全市二手房僅有6793套二手房成交，約57萬㎡，較3月份大幅下滑64%，一些城市和部分二線城市從來都被視為中國房地產的風向標，隨著這些城市相繼出臺調控政策，以及樓市的降溫，未來整個房地產市場面臨真正的方向性選擇。
正如筆者在過去的文章中一再指出的，瘋漲從來都不是政策的選項，一旦瘋漲，政策一定會出手調控，從中國房地產過去的歷史看，每一次調控短期的效應都非常明顯，而這次更是不例外。這次調控，市場之所以如此配合，關鍵在于在一個季度的反彈中，無論是價格的漲幅，還是銷售的量，都基本完成了全年的任務，價格的瘋漲讓市場所有的參與者都恐懼，無論是買房者，還是賣房者，都被市場逼瘋了，調控成了所有人的期待。由于需求基本得到了痛快淋漓的釋放，市場要恢復一季度的量基本沒有可能，在未來三個季度需求萎縮的情況下，價格的調整會成為必然。筆者預計，未來一線城市的價格基本走勢是：深圳率先調整，上海橫盤，北京微漲，而一季度安靜的廣州則很有可能迎來一次補漲的機會。至于前期已經大漲的包括蘇州、南京、合肥等城市，在調控的背景下，快速上漲的態勢也會逆轉。今年房地產的高潮提前到來，并在一季度集中釋放，一線城市和部分二線城市的大戲基本結束。
但是，不要忘記，房地產去庫存的任務仍然沒有完成。一二線的大火并未蔓延到庫存嚴重的三四線，這是下一步政策需要集中應對的。去庫存的壓力意味著全國性政策逆轉的可能不大，而房地產投資的快速反彈又意味著未來開工面積和竣工面積的增加，這意味著又會增加新的庫存，3月末，待售面積再創歷史新高也證明了這一點。為了這游戲的繼續。一二線城市的調控不會加碼。政策最理想的效果是：一季度缺乏表現的二線城市、大部分的省會城市、以及大的城市群的核心城市能夠心領神會接棒一二線，繼續維持房地產的紅火走勢，同時，在三四線去庫存上出臺更進一步的政策。
所以，未來三個季度，我們會看到房地產熱點會轉移到尚未大漲的二線城市，以及部分具有一定概念，庫存壓力不是很大的三線城市。最近，京津冀一些城市，諸如保定、石家莊等城市房價開始活躍，就是一個明顯的信號。
所以，盡管一出戲的高潮提前到了，但戲還沒有演完。在投資投機的需求把房地產的火點燃之后，該到真正的居住需求者入場的時候了。當然，這一切仍然和農民工沒有任何關系，在中國房地產2016年的大戲中，欽定的男一號農民工到現在為止還沒有任何戲份，恐怕到這出戲落幕的時候，他也不會有任何戲份。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表本網立場。）
