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2025年07月19日
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梁慧星談城市住宅用地續期問題（資料圖）
續期是否收費應由全國人大決定
近日，就《物權法》第一百四十九條規定的城市住宅用地使用權期限屆滿后的續期問題，我國著名民法學家梁慧星撰文，回顧了《物權法》起草中關于“自動續期”規定的立法討論過程，并強調了解決問題的路徑。
梁慧星，是中國社會科學院學部委員，中國社會科學院法學研究所研究員。曾任第十一屆全國人大代表，第十一屆全國人大法律委員會委員，《合同法》起草組組長，《物權法》、《侵權法》、《民法典》起草組核心成員，中共中央政治局集體學習《物權法》專題講座主講人。
他回顧介紹，城市住宅用地使用權期限屆滿后的續期問題，在當時立法過程中經歷了幾步變化，從三次審議稿“期滿申請續期，續期付費”，到四議稿“自動續期，續期付費由國務院規定”，再到最終“自動續期，付費留待將來慎重研究”。他特別指出，“慎重研究”的研究主體，是指立法機關即全國人大常委會自身，而不是國務院或者別的機關。
三議稿：土地續期要申請并付費
梁慧星在文中回顧介紹，物權法草案第一、二、三次審議稿，均無關于住宅用地使用權期滿“自動續期”的規定。此項規定，是四次審議稿所創設，至六次審議稿確定。
當時，三次審議稿第一百五十五條：“建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。”第一百五十六條：“建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，除因公共利益需要收回該土地的外，出讓人應當同意。建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規定確定。”
在三次審議中，常委會組成人員針對此規定進行了討論。賀鏗委員提出，“土地使用權消滅后怎么辦？”吳清輝（代表）提出，“在香港，有補地價制度。如果期限過了，使用者仍想繼續使用這塊土地，那就需要補地價。物權法應該引進補地價的概念。”鄭功成委員認為，“住房、宅基地是私人真正的恒產。城鎮居民只有70年的使用期，買住房實際上買的是一個空間，和土地沒有關系，那么70年以后是自動消滅還是自動續期？如何保證城鄉居民這一部分私有財產，草案還有繼續完善的空間。”
四議稿：自動續期，付費由國務院規定
梁慧星介紹到，三次審議后，委員長會議決定向社會公開征求意見。共收到通過網絡、信件提交的意見11543件，另有26個省（市、區）和15個較大市人大常委會、47個中央部門、16家大公司、22個法學院所專家，提出了意見。
社會各界針對上述規定的主要意見是：一、用地期限。有的提出，現行的住宅用地使用權期限太短。有的建議延長為100年或者150年。有的建議取消使用年限的規定。二、續期申請人。有的提出，一棟公寓多戶居住，建設用地使用權期間屆滿，是由住戶個人申請續期還是業主委員會統一申請續期，意見不一致時怎么辦？三、續期后的土地使用費。有的認為，住戶買房已經支付了土地出讓金，續期后不應再交費。有的認為，續期的應交少量的使用費。
對上述常委會組成人員和社會各界的意見，法律委員會研究認為：“建設用地使用權續期的問題，宜區分住宅用地和非住宅用地，要著眼于保障老百姓(48.840, 1.57, 3.32%)安居樂業。”據此，法律委員會建議將這一條修改為：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意。”“建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。”（四次審議稿第一百五十五條、五次審議稿第一百四十九條相同）
最終確定：自動續期，付費留待將來慎重研究
在五次審議稿中，則有一個第一百四十九條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期，出讓人應當同意。”（第1款）“建設用地使用權續期后，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付標準和辦法，由國務院規定。”（第3款）
2006年10月27日，法律委員會向十屆全國人大常委會第二十四次會議提交《關于物權法（草案）修改情況的匯報》，其中提到：五次審議中“常委會組成人員對自動續期的規定，普遍表示贊成。同時，有的委員提出，續期付費是否合適，建議進一步研究。法律委員會研究認為，續期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不作規定為宜。屆時，可以根據實際情況再作慎重研究。因此，建議刪去這一條中關于土地使用費的規定。”
國務院或地方政府不得決定是否收費
梁慧星談到，《物權法》第一百四十九條關于住宅用地期滿自動續期的規定，由此確定。可見，本條立法機關的意思是：鑒于住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法不作規定，留待將來根據實際情況再作慎重研究。
梁慧星提出，應該特別注意，從原條文中刪去“續期的期限、土地使用費支付標準和辦法，由國務院規定”一句，可知所謂“屆時，可以根據實際情況再作慎重研究”的研究主體，是指立法機關（全國人大常委會）自身，而不是國務院或者別的機關。質言之，在將來由立法機關（全國人大常委會），就住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費問題，“根據實際情況再作慎重研究”（并作出決定）。在這之前，無論是國務院或者地方政府，均不得擅自決定住宅用地使用權續期后是否支付土地使用費。
