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2025年07月18日
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2016年5月27日，杭州的一場土地拍賣會，迎來17家實(shí)力開發(fā)商競價(jià)舉牌。經(jīng)過28輪激烈角逐，備受矚目的“奧體”地塊被央企信達(dá)地產(chǎn)與萬科的聯(lián)合體以123.18億元獲得。
該地塊樓面價(jià)達(dá)到了21575.78元/平方米，溢價(jià)率95.95%，成為今年的“全國總價(jià)地王”。
“地王”兇猛，央企制造。幾天前的5月18日，央企招商地產(chǎn)在寧波東部的新城以40.88億元天價(jià)拍下一塊地皮，當(dāng)即成為寧波今年的“總價(jià)地王”；在上海的郊區(qū)周浦鎮(zhèn)，央企保利地產(chǎn)豪擲54.5億元巨資拍下的一塊宅地，樓面地價(jià)4.4萬元/平米，溢價(jià)率近400%，一舉創(chuàng)下上海“外環(huán)”的史上地價(jià)新高。
央企集中“掃地”，推升出了近來土地市場火熱行情的一波高潮。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月23日，全國年內(nèi)成交總價(jià)最高的50宗土地，其中有27宗地被國企獲得，成交金額達(dá)到了1094.9億元。而據(jù)《證券日報(bào)》報(bào)道，央企聯(lián)手上市公司，拿下逾八成地王。
然而，早在2010年，國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，僅留下16家主業(yè)為地產(chǎn)的央企，后這個(gè)名單增加至21家。
六年多時(shí)間過去了，不僅主業(yè)為地產(chǎn)的央企在瘋狂發(fā)起“地王大戰(zhàn)”，那些屬于清退行列的央企也并沒有完全退出地產(chǎn)市場。
2013年中國船舶工業(yè)集團(tuán)公司旗下的上海瑞舟房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，還在實(shí)施“藍(lán)海戰(zhàn)略”；中國核工業(yè)建設(shè)集團(tuán)旗下的中核房地產(chǎn)開發(fā)公司，位于天津市繁華地段“地王”旁邊的中國核建閱和平項(xiàng)目，也計(jì)劃于2016年內(nèi)開盤。
特別值得一提的是，2015年10月21日，中央第三巡視組向中國航天科工集團(tuán)公司反饋了巡視意見，特別指出“尚有9家三級企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，有的在禁令出臺后仍在拿地”的問題。要求對所屬單位房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了清理整頓，并于2016年9月30日前完成其余企業(yè)退出或轉(zhuǎn)型。“退房令”爛尾
2010年3月18日，國資委召開新聞發(fā)布會，公布了央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)的具體情況。國資委表示，除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)外，還有78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
彼時(shí)正值“兩會”剛剛結(jié)束，就在此前幾天的3月15日，央企在北京一日內(nèi)誕下名噪業(yè)界的“三大地王”，上午，大望京地塊和亦莊地塊分別以27529元/平方米的樓面價(jià)格、52.4億元的土地總價(jià)，刷新首都土地成交紀(jì)錄，晉升為“單價(jià)地王”和“總價(jià)地王”。
“央企融資成本低，利率往往比其它房企低3個(gè)百分點(diǎn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對南方周末記者說，央企“拿地”底氣會很足。
但是僅僅6個(gè)小時(shí)之后，“單價(jià)地王”的名頭就被實(shí)際樓面價(jià)格超過30000元/平方米的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊奪走，以17.6億元人民幣“搶地”的中國兵器裝備集團(tuán)，主業(yè)本就沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
稍早時(shí)候，中國煙草總公司成立了地產(chǎn)運(yùn)作平臺中維地產(chǎn)，2010年以13.18億元競得漢鋼地塊。中國煙草總公司的主營業(yè)務(wù)也非房地產(chǎn)。
地王頻出，房價(jià)應(yīng)聲上漲，“央企”成為房價(jià)脫韁輿論焦點(diǎn)當(dāng)中沸騰“民怨”的眾矢之的。
“現(xiàn)在一些大型央企拿錢去競標(biāo)地王，這樣的事情人大管不管？”就在當(dāng)年的全國“兩會”上，全國人大常委會副秘書長李連寧在接受媒體采訪時(shí)發(fā)出詰問。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉曾撰文探究央企頻頻成為地王的因由。他對南方周末記者介紹，2010年參與統(tǒng)計(jì)的127家央企一共94家涉足房地產(chǎn)，占比超70%。
2003年國資委成立以來，中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了大幅度調(diào)整重組，先后確認(rèn)和公布了中國鐵路工程總公司、中國鐵道建筑總公司、中國冶金建設(shè)集團(tuán)公司、中國水利水電建設(shè)集團(tuán)公司等16家以房地產(chǎn)作為主業(yè)的中央企業(yè)。
2011年，又新增魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)5家央企獲得準(zhǔn)許經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“房地產(chǎn)牌照”。
當(dāng)年，在“退房令”消息發(fā)布的次日，國資委曾召集16戶以房地產(chǎn)為主業(yè)和78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)主要負(fù)責(zé)人開會。時(shí)任國資委主任李榮融在會上開出了退出時(shí)間表：15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出的方案。
市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，圍繞“央企能否進(jìn)入房地產(chǎn)市場”的問題，在當(dāng)時(shí)還引發(fā)了一場社會爭論。參與討論的經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)撰文認(rèn)為，央企倚靠獨(dú)特的地位，在信貸、政策方面支配資源，不適宜繼續(xù)留在競爭性較強(qiáng)的房地產(chǎn)領(lǐng)域。
但是，央企“退房令”執(zhí)行并不順利。15個(gè)工作日之后，除中遠(yuǎn)集團(tuán)回應(yīng)稱半年內(nèi)退出間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)8%股權(quán)之外，其他央企并無向外透露具體事項(xiàng)。
據(jù)《羊城晚報(bào)》報(bào)道，自“退房令”發(fā)布至當(dāng)年7月，在北京、上海等地產(chǎn)權(quán)交易所掛牌“退出”的非地產(chǎn)主業(yè)央企項(xiàng)目只有20家，除兩家已經(jīng)“名花有主”外，其他仍在履行相關(guān)掛牌程序。
幾年來，媒體一直保持著對“退房令”推進(jìn)情況的關(guān)注。截至2012年年底，據(jù)《國際金融報(bào)》統(tǒng)計(jì)，只有不到20家央企通過剝離或者轉(zhuǎn)讓方式，完成了從房地產(chǎn)市場的退出。
“沒有忘記，不是忘記了。”直至當(dāng)前，央企再次成為搶地焦點(diǎn)。張宏偉分析，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉面較廣，多方利益比較難以平衡，所以“退房令”并沒有在短時(shí)間內(nèi)就予以完成。
但這并不代表相關(guān)央企從此不再需要“退出”。“（退出）是歷史的抉擇，不可避免。”他說。“有牌照的央企也可能被整合”
此輪土地市場“高燒”行情的一大特征，是二線城市擔(dān)綱主演。
國家統(tǒng)計(jì)局公布的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的七成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價(jià)同比暴漲180%。
在全國范圍內(nèi)，央企“搶地”的瘋狂場景超越了很多人的想像。今年前4個(gè)月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個(gè)區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%溢價(jià)率，刷新了3個(gè)區(qū)的“地王”紀(jì)錄；廈門總價(jià)和單價(jià)雙料“地王”也在4月底產(chǎn)生。
在很多地方，“面粉”貴過“面包”已成為行業(yè)普遍景象。
嚴(yán)躍進(jìn)對此表示了憂慮，他認(rèn)為，激進(jìn)的拿地方式依賴于低成本的資金和信貸資源，一旦后繼融資途徑收緊，“高價(jià)地”的開發(fā)優(yōu)勢不大。
同樣是以研究宏觀地產(chǎn)政策著稱的克而瑞研究中心分析師朱一鳴表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，低成本融資、高成本拿地，卻以國資后盾做背書的房地產(chǎn)開發(fā)，容易將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給整個(gè)房地產(chǎn)市場。
所以，從項(xiàng)目運(yùn)作的短期經(jīng)濟(jì)效益角度出發(fā)，很難解釋“面粉”比“面包”的瘋狂行為。
“不能簡單的用市場邏輯作解釋，‘地王大戰(zhàn)’的背景應(yīng)該追溯到2010年的‘退房令’。”張宏偉說，如果按照成本和收益的常規(guī)測算，這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈利也很困難。
地王頻出的原因并非“退房令”無以為繼，央企“隨行就市”放心搶地。恰恰相反，“退房令”最后期限迫在眉睫，行業(yè)整合在所難免，央企被迫忽略短期內(nèi)的開發(fā)成本，“拼命拿地”以便增強(qiáng)自己在整合大戲中的砝碼。
在這個(gè)過程當(dāng)中，那些既沒有“房地產(chǎn)牌照”，又實(shí)力弱小的央企，退出房地產(chǎn)市場在所難免。
甚至，已經(jīng)獲得“房地產(chǎn)牌照”的21家央企，處境也并非絕對安全。2015年9月13日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于深化國有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見》，對深化國有企業(yè)改革作出了重大部署。國企所在的各個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度較高，房地產(chǎn)國企也在國企改革中率先“摸著石頭過河”。
21家央企表現(xiàn)尤為活躍。2013年8月，中國海外發(fā)展有限公司宣布，該公司的控股股東中國建筑股份有限公司，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國中建地產(chǎn)有限公司及中建國際建設(shè)有限公司運(yùn)營的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。
2015年，作為老牌央企，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以換股形式吸收合并招商地產(chǎn)再上市。重組完成后，招商地產(chǎn)將隨之退市，招商蛇口將成為招商局集團(tuán)的唯一地產(chǎn)上市平臺。
兩起國企改革案例當(dāng)中，都出現(xiàn)了行業(yè)整合現(xiàn)象。
“要是有領(lǐng)導(dǎo)落馬，基本上就出局了。”張宏偉解釋，經(jīng)過整合，21家央企地產(chǎn)企業(yè)最后剩余的數(shù)量極有可能會低于15家。然而，企業(yè)到底是“整合”還是“被整合”，是復(fù)雜的博弈過程，所以遲遲不見較大的進(jìn)展。但這些因素當(dāng)中，企業(yè)規(guī)模對企業(yè)命運(yùn)的影響至關(guān)重要。
朱一鳴認(rèn)為，國企改革趨勢下，主業(yè)類似的央企存在整合的必要，只有做大資產(chǎn)規(guī)模，提升運(yùn)營效率，展現(xiàn)出良好實(shí)力的央企，才容易在整合中占主導(dǎo)地位。
與之相比，央企為了做大做強(qiáng)資產(chǎn)規(guī)模高價(jià)搶地的溢價(jià)成本，完全不能與國企改革過后企業(yè)個(gè)體命運(yùn)的成敗相提并論。張宏偉說，當(dāng)合并重組消息落實(shí)后，其資本市場上的超額收益表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿“地王”所付出的成本，“此時(shí)不惜代價(jià)拿地王將在未來資本市場上得到回報(bào)”。
客觀上，央企房企的整合過程，推高了地價(jià)，也逼迫著房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，房企兩極分化的格局愈發(fā)明顯。
中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其環(huán)渤海及珠三角等區(qū)域的一、二線城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開發(fā)商的地位；招商地產(chǎn)因?yàn)槟腹举Y產(chǎn)的注入成為招商蛇口，成為當(dāng)時(shí)中國最大市值開發(fā)商。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)表明，樓市集中度在進(jìn)一步提高。2014年房地產(chǎn)企業(yè)集中度繼續(xù)大幅提升，TOP10企業(yè)從13.72%上升至17.19%，增加了3.47個(gè)百分點(diǎn)；TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個(gè)百分點(diǎn)和5.42個(gè)百分點(diǎn)，提升幅度加大。
“省會地價(jià)貴，小開發(fā)商拿不到地，地級市庫存大，又不愿意拿。”合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示，安徽的房地產(chǎn)行業(yè)整合態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。土地價(jià)格飆漲，使得房地產(chǎn)越來越成為巨頭之間的小范圍競爭，小型開發(fā)商生存空間狹窄，正逐步被市場淘汰。
