以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年09月03日
星期三
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
無獨(dú)有偶，相關(guān)部委的調(diào)控措施也在緊鑼密鼓進(jìn)行。國(guó)土資源部日前派出專門調(diào)研組，對(duì)各地用地情況、地價(jià)水平進(jìn)行調(diào)研監(jiān)測(cè)，堅(jiān)決防范新“地王”的產(chǎn)生。國(guó)家發(fā)改委22日發(fā)布的最新通知要求，從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)。商品房經(jīng)營(yíng)者要一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。
在此背景下，不少城市樓盤開始出現(xiàn)較為明顯的降價(jià)，房?jī)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”預(yù)期逐步強(qiáng)烈。知情人士稱，目前來看，今年繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性并不大。
摸底政策落實(shí)情況
消息人士證實(shí)，國(guó)務(wù)院已決定派出八個(gè)調(diào)查組，分赴各地對(duì)樓市調(diào)控效果進(jìn)行摸底?！罢{(diào)查結(jié)果匯總得出后，國(guó)家相關(guān)部門將予以公開發(fā)布。重點(diǎn)可能仍然在于強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的嚴(yán)肅性，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！敝槿耸客嘎丁?/p>
中國(guó)證券報(bào)記者從國(guó)土資源部了解到，國(guó)土部并未參與上述樓市摸底調(diào)查活動(dòng)。但在今年“兩會(huì)”期間，國(guó)土部已派出專門的調(diào)查小組，赴多省對(duì)房地產(chǎn)用地情況以及價(jià)格進(jìn)行摸底，敦促各地嚴(yán)防出現(xiàn)“高價(jià)地”。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，目前多個(gè)城市正在擬定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，住建部將敦促各地于一季度公布該目標(biāo)。
目前，除已出臺(tái)房?jī)r(jià)漲幅控制目標(biāo)的銀川、太原、貴陽、鄭州等城市外，廣州、杭州、北京、天津等大中城市已表態(tài)將于本月底之前公布房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)。分析人士表示，由于新“國(guó)八條”的調(diào)控措施尚未完全落實(shí)，當(dāng)前樓市調(diào)控將以鞏固調(diào)控成果為主。隨著各大中城市基本已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)“限購”政策，未來一段時(shí)間則將迎來房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的“密集出臺(tái)期”。
“明碼標(biāo)價(jià)”公開透明
根據(jù)國(guó)家發(fā)改委22日發(fā)布的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。商品房經(jīng)營(yíng)者要一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，“明碼標(biāo)價(jià)”將迫使開發(fā)商制定出更加合理的價(jià)格，有效促進(jìn)開發(fā)商加快開盤，在提高供應(yīng)量的同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格。
“此前不少開發(fā)商分單元甚至樓層進(jìn)行銷售，經(jīng)常隨著銷售形勢(shì)坐地漲價(jià)。與此同時(shí)，很多項(xiàng)目的銷售價(jià)格并不透明，一些相關(guān)利益群體往往可以拿到較為優(yōu)惠的價(jià)格。發(fā)改委出臺(tái)的這個(gè)規(guī)定，將在很大程度上避免類似現(xiàn)象?！狈治鋈耸恐赋?。
一房地產(chǎn)企業(yè)人士則認(rèn)為，國(guó)家發(fā)改委目前要求開發(fā)商對(duì)漲價(jià)重新申報(bào)備案，但其政策效應(yīng)是短期的，這一條并未寫到《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》中去。此外，不能排除一些地產(chǎn)公司采取虛高定價(jià)、暗自打折的形勢(shì)進(jìn)行銷售，客戶對(duì)此并不容易察覺。
“北京等不少城市目前已經(jīng)采取一套一標(biāo)價(jià)的方式，否則在交易管理系統(tǒng)無法備案，未來的樓市走勢(shì)還是要看供求關(guān)系?！敝需F地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)部部長(zhǎng)樓英瑞認(rèn)為。
房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”預(yù)期增強(qiáng)
對(duì)于未來的調(diào)控動(dòng)向，住建部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策在今年仍將持續(xù)。強(qiáng)化地方政府責(zé)任、繼續(xù)控制投資性需求、保證普通住房供應(yīng)等政策要點(diǎn)，在新“國(guó)八條”中都得到更加明確的強(qiáng)調(diào)。貨幣政策方面，今年貨幣政策仍然會(huì)趨緊，每一次加息都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限，但是不可忽略的是累計(jì)加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
北京市發(fā)改委副主任盧映川認(rèn)為，目前北京市的限購政策不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生根本性的影響，執(zhí)行時(shí)間要視調(diào)控效果而定。
秦虹同時(shí)認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)不會(huì)永遠(yuǎn)試下去，在對(duì)試點(diǎn)情況總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后，房產(chǎn)稅可能將從新增購房逐步涉及到存量購房，稅率適當(dāng)調(diào)整也是必然趨勢(shì)。新“國(guó)八條”和房產(chǎn)稅這兩項(xiàng)政策形成組合后，將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定影響作用。
與此同時(shí)，中國(guó)證券報(bào)記者了解到，在上海和重慶分別推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，目前相關(guān)城市以及部門正在對(duì)實(shí)施效果進(jìn)行觀察監(jiān)測(cè)，而這需要一個(gè)過程。知情人士稱，目前來看，今年繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性并不大。
在相關(guān)調(diào)控政策絲毫未見放松的背景下，不少城市房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象正在出現(xiàn)。戴德梁行發(fā)布的報(bào)告顯示，2月份全國(guó)樓市受房地產(chǎn)試點(diǎn)、限購范圍擴(kuò)大以及信貸收緊等政策疊加效應(yīng)影響，火速進(jìn)入冰凍期。其中，一線城市和二線城市成交分別環(huán)比下跌64.6%和18%，先前持續(xù)高企的一二線城市房?jī)r(jià)可能迎來“拐點(diǎn)”。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，最遲在5月份之前，我國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合指數(shù)就將出現(xiàn)下跌，即房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
“目前真正對(duì)樓市影響最大的還是限購。但這不意味著未來樓市將會(huì)一直悲觀下去，預(yù)計(jì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)至少還有10-15年的朝陽期?！蹦炒笮头康禺a(chǎn)企業(yè)人士認(rèn)為。
按照新“國(guó)八條”的要求，3月底將成為各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的“大限”，除了銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等少數(shù)二線城市已公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)外，一線城市房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)“千呼萬喚不出來”，多數(shù)城市還在“糾結(jié)”中。
少數(shù)城市率先公布
新“國(guó)八條”細(xì)則落地城市已有30個(gè)，但目前有銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等少數(shù)二三線城市率先公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，多以GDP或人均可支配收入增幅作為參照物。
新“國(guó)八條”提出，“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。”要求各地制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，這在歷來的樓市調(diào)控中是第一次。
銀川2月公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是：銀川2011年新建商品住房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度以內(nèi)，同比增幅低于10%。
3月18日，太原規(guī)定2011年全市新建商品住房年度價(jià)格漲幅不超過全市年度GDP和人均可支配收入增長(zhǎng)水平。
佛山近日發(fā)布通知要求，今年新建住房?jī)r(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長(zhǎng)速度。貴陽的目標(biāo)是嚴(yán)格控制新建住房?jī)r(jià)格增幅不高于去年全國(guó)平均值。昆明則規(guī)定房?jī)r(jià)漲幅不能超過人均可支配收入增長(zhǎng)水平。
中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在已公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中出現(xiàn)了兩種標(biāo)準(zhǔn)：一種是以不高于當(dāng)?shù)厝耆司芍涫杖氲脑龇鶠闃?biāo)準(zhǔn)；一種是以不高于去年全國(guó)住房增幅平均值為標(biāo)準(zhǔn)。一線城市也可能會(huì)采取這兩指標(biāo)來確立房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為：“房?jī)r(jià)漲幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正達(dá)到預(yù)期。”
一線城市很“糾結(jié)”
眼下多數(shù)城市對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)還在“糾結(jié)”中。目前最難確定的是諸如北京、上海、廣州、深圳等房?jī)r(jià)上漲過快、供求關(guān)系更為緊張的一線城市。
業(yè)內(nèi)人士分析，一線城市調(diào)控目標(biāo)“難產(chǎn)”的原因是，地方政府調(diào)控房?jī)r(jià)可用的手段并不多，流動(dòng)性過剩、貸款利率不是地方政府所能控制的，目前只有限購、批證等行政手段。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，更重要的原因是地方政府患上了“土地財(cái)政依賴癥”。以上海為例，上海土地出讓金所占財(cái)政收入比重正在不斷加大。2005年上海土地出讓金248.3億元，占總財(cái)政收入17.3%；2006年這一數(shù)字略有下降，為16.4%；2007年上升到22.6%；在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)后的2009年，全年土地出讓金1024億元，占到總財(cái)政收入40.3%；2010年更是超過了50%，達(dá)到歷史最高的53.2%。
盡管過去10年樓市調(diào)控多次出臺(tái)，但上海房?jī)r(jià)始終保持漲勢(shì)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的地價(jià)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，土地財(cái)政力挺房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，2004年國(guó)土部規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地將通過招拍掛出讓后，上海宅地的價(jià)格呈現(xiàn)出波浪式上漲趨勢(shì)。2005年上海宅地成交均價(jià)為3127元/平方米；2006年下降至1811元/平方米；2007年均價(jià)為3828元/平方米；2008年由于受到金融危機(jī)的沖擊宅地均價(jià)出現(xiàn)下跌，為3393元/平方米。而在隨后的兩年，上海宅地價(jià)格出現(xiàn)爆發(fā)式上漲，2009年為7143元/平方米，2010年均價(jià)破萬，達(dá)到10574元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士指出，終結(jié)土地財(cái)政，加大保障房供給，讓商品房去金融化，房地產(chǎn)退出投資領(lǐng)域，樓市調(diào)控才能落到實(shí)處。
中國(guó)證券報(bào)記者近日走訪北京部分樓盤發(fā)現(xiàn)，“京十五條”實(shí)施一個(gè)多月來，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易冷清，盡管城區(qū)房?jī)r(jià)仍未松動(dòng)，但京郊房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑跡象。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，通過控制價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)供求平衡，調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條和增加普通商品房的供給上。
樓市成交銳降
中國(guó)證券報(bào)記者在北京多個(gè)樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)看到，過去熙熙攘攘的排隊(duì)購房大軍被三三兩兩的看房者取代。在一個(gè)位于南二環(huán)、將于下周六開盤的樓盤，300套房源目前排隊(duì)拿號(hào)的購房者也就300人多一點(diǎn)。在南二環(huán)附近的一個(gè)新盤，房屋均價(jià)為每平方米40000元，較前三期的開盤價(jià)變化不大。1月開盤的某通州樓盤，看房的人雖多，但符合購買條件的少，因此成交量下降不少。
二手房方面，幾家房屋中介的工作人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前二手房市場(chǎng)也比較清冷，各戶型成交量都有所下降，環(huán)比降幅達(dá)20%至30%?！皝砜捶康娜松倭??！蹦持薪楣ぷ魅藛T表示，盡管總量減少，但這之中“單純看看的少了，炒房的少了，外地的少了”，現(xiàn)在來看房的基本都是確有住房需求且符合購房條件的。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月17日至3月15日期間，北京一手住宅成交3703套，環(huán)比下降45.1%，同比下降20.8%；二手住宅成交6618套，環(huán)比下降64.4%，同比下降45.9%。
“相較去年同期和今年年初，價(jià)格漲幅和速度是得到了一定控制，但還沒有明顯下跌?！鄙鲜鲋薪楣ぷ魅藛T表示，城區(qū)住房需求依然旺盛。崇文門附近的二手房均價(jià)目前仍維持在每平方米35000元至38000元左右。
另一方面，京郊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，有的樓盤祭出了不同促銷手段。順義一處新開樓盤，均價(jià)每平方米17000元。售樓人員稱，由于是精裝，且6月份要通地鐵，因此不打算降價(jià)。但為了促銷，推出了三套特價(jià)房，比總價(jià)便宜六萬元。而位于通州的一個(gè)樓盤，今年1月開盤時(shí)報(bào)價(jià)每平方米20000元，目前降到每平方米17000元至18000元。
而與購房市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)，眼下北京租房市場(chǎng)房源緊缺，量?jī)r(jià)齊升?！百彿織l件限制政策一出，投機(jī)性購房少了，但一些有剛性需求的購房者也被打壓，因此轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。”有中介工作人員表示。
以崇文門附近租房市場(chǎng)為例，目前一居租價(jià)為3000元至4000元/月，較年初上漲了約10%，較去年同期上漲了約20%。石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋山水亦如此，過去2500元/月左右的一居室漲到3000元/月左右，且通常1個(gè)月內(nèi)就租出去了，十分火爆。
上述中介工作人員表示，現(xiàn)在租賃市場(chǎng)的需求量總體還算平穩(wěn)，但政策預(yù)期導(dǎo)致業(yè)主普遍對(duì)租賃市場(chǎng)看好，有的甚至“非理性要價(jià)”，推高了房租。
應(yīng)加大市場(chǎng)供給
中國(guó)社科院城市發(fā)展與研究中心主任牛鳳瑞認(rèn)為，若交易量持續(xù)下降，開發(fā)商或因資金短缺被迫降價(jià)。而租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲或提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿，從而增加租賃市場(chǎng)供給，平衡租房?jī)r(jià)格。
但他指出，現(xiàn)行政策只改變了買賣雙方的預(yù)期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的基本面沒有發(fā)生變化，價(jià)格漲漲落落是供求雙方博弈的常態(tài)。自住型購房者有住房的剛性需求，因此不可能長(zhǎng)期等待，價(jià)格一松動(dòng)即可能出手。這時(shí)，交易量上去了，又刺激了價(jià)格的上漲。因此不要對(duì)價(jià)格下降期望太高。
牛鳳瑞認(rèn)為，通過控制價(jià)格難以實(shí)現(xiàn)供求平衡，若只著眼于調(diào)整當(dāng)前的供求關(guān)系，也容易給普通購房者增加負(fù)擔(dān)。調(diào)控的重點(diǎn)，一方面應(yīng)放在割斷炒房資金鏈條上，因?yàn)閭€(gè)人資金倒房終究“泥鰍掀不起大浪”；另一方面應(yīng)增加普通商品房的供給。否則，短期抑制住的住房需求將在未來某時(shí)期集中爆發(fā)，現(xiàn)在的冷清增加了未來的反彈能量，反而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。
地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)已對(duì)市場(chǎng)心理和成交造成了一定影響。3月以來樓市成交萎靡，價(jià)格繼續(xù)盤整，土地流拍開始增多，這些現(xiàn)象似乎都預(yù)示著未來地產(chǎn)景氣可能會(huì)下降，地產(chǎn)投資是否會(huì)因此而大落？分析人士認(rèn)為，排除保障房的因素，如果成交持續(xù)萎靡，政策依然偏緊，地產(chǎn)投資可能會(huì)持續(xù)下滑。但地產(chǎn)投資熄火后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新的動(dòng)力何在，可能是市場(chǎng)更關(guān)注的問題。如果目前的市場(chǎng)狀況能夠持續(xù)，則地產(chǎn)投資下降的速度會(huì)比較平緩，未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不會(huì)出現(xiàn)滯脹格局。
新政出臺(tái)使得市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。一線城市成交大幅下跌。在實(shí)施限購的二線城市中，成交量也環(huán)比下跌了65%。整體而言，目前主要城市的成交水平與去年五六月大致相當(dāng)。而價(jià)格方面，上漲態(tài)勢(shì)基本得到遏制，但未出現(xiàn)明顯的趨勢(shì)性下跌。如果目前的成交量能夠保持3個(gè)月左右，則未來價(jià)格下行的壓力會(huì)加大。這不僅來自貨幣政策的累積效應(yīng)，而且市場(chǎng)心理的疊加作用也會(huì)導(dǎo)致公司主動(dòng)降價(jià)。從短期看，即使各地公布較為寬松的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，價(jià)格上漲的動(dòng)力已缺乏流動(dòng)性的支持。
從歷史上看，銷售增速和價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)基本一致。如果銷售增速下滑至個(gè)位數(shù)，那么可以預(yù)期，價(jià)格下滑不會(huì)很遠(yuǎn)。另一個(gè)可以參照的指標(biāo)是土地交易價(jià)格和房屋銷售價(jià)格的關(guān)系，二者的走勢(shì)高度一致。從目前看，土地流拍已經(jīng)導(dǎo)致土地出讓單價(jià)的下滑。在投資增長(zhǎng)動(dòng)力缺乏的情況下，地價(jià)下行必然拉低房?jī)r(jià)漲幅。不過，市場(chǎng)的變化難以預(yù)測(cè)。正如去年4月出臺(tái)調(diào)控政策之后，市場(chǎng)盤整只持續(xù)了兩個(gè)多月，隨之又開始了量?jī)r(jià)的非理性上漲。我們認(rèn)為，從政府的決心，經(jīng)濟(jì)所處的階段和外圍環(huán)境看，地產(chǎn)再度非理性火爆的概率較小。
在下行階段無疑應(yīng)關(guān)注銷售、價(jià)格等先行指標(biāo)。而投資、新開工等指標(biāo)具有一定的滯后性，雖然從2月數(shù)據(jù)看，新開工面積增速和土地購置面積都出現(xiàn)了明顯的下滑，但地產(chǎn)投資的增速下滑并沒有超出預(yù)期。除了去年末以來的保障房因素，我們認(rèn)為更多的是開發(fā)商采取了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，以存量投資的增長(zhǎng)取代增量投資。如果景氣持續(xù)下滑達(dá)3個(gè)月以上，則地產(chǎn)投資進(jìn)一步的下滑可能在年末更加明顯。
另外，值得思考的是保障房建設(shè)的完成力度。如果簡(jiǎn)單計(jì)算，今年完成1000萬套保障房，按照每套房面積60平方米計(jì)算，那么總面積就達(dá)6億平方米，相當(dāng)于去年全部住宅銷售的85%。如果再打個(gè)五折，按照總面積3億平方米算，那么帶動(dòng)的增量投資額達(dá)4.5萬億元，已經(jīng)接近去年全年的總和。保障房的完成情況還需要及時(shí)跟進(jìn)，不過地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在今年可能更多地要看保障房建設(shè)的力度和進(jìn)度。
總之，地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢(shì)基本明確，但到底能回落多少，還需要看銷售狀況。如果能夠保持目前的交易量，則地產(chǎn)投資可能會(huì)緩慢下行，而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)面影響比較有限。如果銷售下滑出現(xiàn)斷裂式情況，則市場(chǎng)心理的轉(zhuǎn)化將導(dǎo)致地產(chǎn)投資的明顯下滑，這樣難免出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)滯脹的格局，而這也將是市場(chǎng)面臨的最大挑戰(zhàn)。 來源：中國(guó)證券報(bào)
熱點(diǎn)聚焦：全國(guó)2月樓市成交銳減 八大重點(diǎn)城市銷量跌45％
樓市多重調(diào)控重手之下，國(guó)內(nèi)商品房銷售情況在2月迎來大幅下滑。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)商品房銷售面積為8143萬平方米，同比增長(zhǎng)13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個(gè)百分點(diǎn)。
摩根大通3月8日發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)月度研究報(bào)告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市（北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津）的房屋銷售量較今年1月下降45％。
對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟分析稱，1月份，主要是受到有關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)預(yù)期的刺激，成交大幅上漲，而進(jìn)入2月份，受到“國(guó)八條”等政策影響，成交量和成交額出現(xiàn)下挫。
購房者決策壓力加大
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，2月份有77%的城市商品房成交量環(huán)比（比上月）下降，最高降幅76%，另23%城市出現(xiàn)增長(zhǎng)，最高增幅1314%，另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重慶等調(diào)控嚴(yán)厲的城市成交下降嚴(yán)重。
另外，央行自去年四季度以來連續(xù)三次加息，也給購房者的決策帶來壓力。春節(jié)后個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)也已全面收緊，盡管各大銀行沒有明確宣布取消首套房貸“8.5折”優(yōu)惠利率，但在實(shí)際辦理中已很難申請(qǐng)到。
據(jù)測(cè)算，在連續(xù)加息三次及取消優(yōu)惠利率后，以20年期100萬元等額本息還款的房貸為例，現(xiàn)在貸款比5個(gè)月前貸款月供要多出八九百元。
和住宅成交受挫不同的是，商業(yè)辦公樓增幅明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)商品住宅銷售面積增長(zhǎng)13.2％，辦公樓增長(zhǎng)26.4％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)8.7％。商品房銷售額5242億元，同比增長(zhǎng)27.4％。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)26.2％，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)46.3％和22.1％。
對(duì)此，分析師薛建雄表示，住宅受到調(diào)控后，近期辦公樓和商鋪的成交呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，住宅類產(chǎn)品再要實(shí)現(xiàn)以往的物業(yè)升值已經(jīng)很難，未來商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值被不少投資者看好。
“3月房?jī)r(jià)可能環(huán)比下降”
在調(diào)控影響下，2月上海的成交呈現(xiàn)較大的下滑。
數(shù)據(jù)顯示，上海一手商品住宅的2月份成交量為17.2萬平方米，而去年12月的高峰期成交量為140萬平方米；成交均價(jià)也從去年12月的2.508萬元/平方米的高位，回落到2月的2.0946萬元/平方米，跌幅達(dá)16.5%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月上海一手住宅成交1635套，合17.78萬平方米，環(huán)比分別下跌81.15％、82.80％。
漢宇地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2月上海全市二手房成交均價(jià)為14904元/平方米，比2011年1月份的16044元/平方米下跌7.11%，這是自2007年10月份以來上海二手房成交均價(jià)環(huán)比最大跌幅。
易居中國(guó)上海房屋銷售集團(tuán)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理孫華良表示，限購令是導(dǎo)致成交量下滑的重要因素，自限購令以來，不少開發(fā)商都在商議營(yíng)銷對(duì)策，不排除進(jìn)入3月開盤高峰期后，會(huì)出現(xiàn)一輪價(jià)格下滑。
分析師薛建雄預(yù)計(jì)，3月份，上海樓市會(huì)出現(xiàn)成交量回暖的現(xiàn)象，房屋銷售價(jià)格會(huì)環(huán)比下降，但幅度也不會(huì)太大。
開發(fā)商資金趨緊
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7%；利用外資86億元，增長(zhǎng)61.5%；自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%；其他資金5223億元，增長(zhǎng)16.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，增長(zhǎng)28.9%；個(gè)人按揭貸款1280億元，下降11.3%。
對(duì)此，陳晟表示，自籌資金比例上調(diào)，說明開發(fā)商資金緊張。他同時(shí)指出，因?yàn)閲?guó)家為平抑增長(zhǎng)過快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取了經(jīng)濟(jì)方面的宏觀調(diào)控政策，銀行對(duì)房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難促使開發(fā)商只有提高自身資金的比例。
薛建雄表示，2010年開發(fā)商投資規(guī)模擴(kuò)大，擴(kuò)張過快，今年受調(diào)控影響，成交突然下滑，加上信貸方面渠道受阻，開發(fā)商融資難度加大，實(shí)際上資金量已經(jīng)十分緊張。
而某港資企業(yè)開發(fā)商也表示，此前還能靠海外市場(chǎng)融資，但是隨著外管局對(duì)境外資金流入監(jiān)管從嚴(yán)，目前開發(fā)商的融資渠道收窄，加上利率的上調(diào)，對(duì)于未來的資金情況，不得不做提前準(zhǔn)備。
此外，1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積291473萬平方米，同比增長(zhǎng)39%；房屋新開工面積19083萬平方米，增長(zhǎng)27.9%；房屋竣工面積6952萬平方米，增長(zhǎng)13.9%，其中，住宅竣工面積5366萬平方米，增長(zhǎng)12.1%。
對(duì)此，陳晟表示，如果在限購不放開的情況下，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)的話，將會(huì)因供求矛盾的扭轉(zhuǎn)，讓開發(fā)商感到更大的銷售壓力。
樓市限購效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn) 市場(chǎng)供求格局將逆轉(zhuǎn)
隨著2月起各大重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)限購細(xì)則，更多地區(qū)樓市降溫效應(yīng)將陸續(xù)在3月體現(xiàn)出來。從相關(guān)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，全國(guó)主要城市總體陷入成交低谷，各城市因政策落地時(shí)間有先后而出現(xiàn)分化。但總體來說，市場(chǎng)供求格局已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)苗頭。
總體陷入低迷
從中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)9個(gè)重點(diǎn)城市住宅成交數(shù)據(jù)看，總體上市場(chǎng)陷入成交低谷。不過，“限購”政策在不同城市起到不同效果，各地市場(chǎng)因而出現(xiàn)不同程度的分化。部分城市住宅成交環(huán)比雖明顯下降，但同比仍出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)；而部分城市成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。
由于上海和長(zhǎng)春早在1月底就出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，兩城市的市場(chǎng)表現(xiàn)更能反映出政策的影響程度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海和長(zhǎng)春2月住宅成交面積分別為52.3和16.5萬平方米，均創(chuàng)近年來的月度成交新低，同比分別下降13%和34%。2月出臺(tái)限購的城市則出現(xiàn)前半月成交活躍、突擊買房，后半月成交則迅速被“冰凍”的現(xiàn)象。從一、二線城市中被擠出的投資、投機(jī)需求大量流入一批尚未“限購”的三線城市，預(yù)計(jì)未來三線城市商品房量、價(jià)將會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
值得關(guān)注的是，經(jīng)歷一個(gè)月市場(chǎng)消化期，除了住宅成交出現(xiàn)環(huán)比69%下滑外，上海市場(chǎng)的住宅成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。據(jù)中原集團(tuán)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2月上海住宅成交的套均面積為94.8平方米，和前3個(gè)月平均值105.9平方米相比，減小10.5%；2月住宅均價(jià)為9763元/平方米，創(chuàng)2009年2月以來最低值，環(huán)比下滑38.3%；供求比方面，1月為0.76，2月上升為2.31。受房產(chǎn)稅和“限購”雙重政策的影響，上海市場(chǎng)“小戶型”、“低單價(jià)”的住宅成交占比正在上升，而大戶型、高單價(jià)住宅受到冷遇。
在新一輪調(diào)控的大背景下，2月中原監(jiān)測(cè)的12個(gè)重點(diǎn)城市的土地供應(yīng)大幅萎縮，創(chuàng)2009年4月以來的最低值。北京、深圳、天津、重慶、成都、杭州均無新增住宅用地供應(yīng)。與此同時(shí)，商辦用地占土地供應(yīng)的比例有所提高。
