以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月21日
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日本韓國(guó)成功實(shí)現(xiàn)城市化和現(xiàn)代化的關(guān)鍵一環(huán)，就是在高速城市化過(guò)程中主要采用強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)手段控制房?jī)r(jià)和戶(hù)型，分別在短短30多年間解決了國(guó)家的大多數(shù)人口移入城市特別是大都市圈的安居問(wèn)題。現(xiàn)在我國(guó)一線(xiàn)城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)逼近或逼平日韓大都市，但人均國(guó)民收入還只分別是日韓的十分之一和五分之一，2億已進(jìn)入城市就業(yè)的外來(lái)人口無(wú)法安居，貧富分化嚴(yán)重，高昂的房?jī)r(jià)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代化發(fā)展的主要障礙。
日本特別是韓國(guó)在城市化過(guò)程中房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也有過(guò)正反兩方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。他們的經(jīng)驗(yàn)尤其是代價(jià)對(duì)于我們這個(gè)后來(lái)者彌足珍貴。他們?cè)诎l(fā)展中日漸明晰的共同主導(dǎo)思路，就是認(rèn)識(shí)到在城市化過(guò)程中城市土地特別是大都市圈的土地價(jià)格上漲是不可避免的趨勢(shì)，因此要防止和遏制因土地和住宅占有的不公對(duì)勞動(dòng)者和移居者的財(cái)富剝奪。基于城市化過(guò)程中土地增值收益社會(huì)分享的基本理念，他們實(shí)行全面向普通自住房和外來(lái)移居者傾斜的樓市需求調(diào)控制度，在住房的流轉(zhuǎn)、保有和繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的稅收調(diào)節(jié)體制，以非自住房轉(zhuǎn)讓最高達(dá)75%的高額累進(jìn)所得稅、超標(biāo)和多套住宅的懲罰性保有稅和巨額房產(chǎn)繼承稅，封殺住宅的投資投機(jī)需求，阻擊超前的改善性需求，遏制鋪張的奢華型需求。同時(shí)建立與個(gè)人稅后收入掛鉤的住房信貸資信審核制度，堵塞二套房貸款的空間和可能，并明令禁止以租養(yǎng)貸，用懲罰性的非自住房貸款利息引導(dǎo)私有商業(yè)銀行為自身利益最大化主動(dòng)貫徹國(guó)家的調(diào)控意圖。這樣通過(guò)稅收和金融的綜合經(jīng)濟(jì)杠桿，使住宅及土地資源較為均等地分布于城市全體就業(yè)者包括移居者之中。相比之下，我們的樓市需求調(diào)控不是經(jīng)濟(jì)力度過(guò)小，就是行政性過(guò)強(qiáng)，結(jié)果我們雖然號(hào)稱(chēng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，但城市住宅分配的身份歧視和占有的嚴(yán)重不均已經(jīng)成為貧富差距擴(kuò)大的主要推手之一，這確實(shí)使我們不能不在日韓資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的樓市調(diào)控制度面前汗顏。中國(guó)房地產(chǎn)制度頂層設(shè)計(jì)的全面重新審視和再建已經(jīng)不可避免。
結(jié)論：城市化過(guò)程中中日韓三國(guó)樓市調(diào)控的比較說(shuō)明，不受節(jié)制的需求膨脹、住房分配的嚴(yán)重不公不均，金融杠桿的扭曲放大效應(yīng)，以及對(duì)富裕階層將房產(chǎn)占有的不均轉(zhuǎn)化為收入的驚人差距敞開(kāi)大門(mén)，是中國(guó)樓市需求出軌的主要原因。接下來(lái)，如果我們的比較研究能夠?yàn)閱?wèn)題更大也更混亂的中國(guó)土地和住宅供給體制的診斷也提供清晰的病因和對(duì)癥的藥方的話(huà)，中國(guó)樓市困局的破解之道就會(huì)完整的呈現(xiàn)在人們面前，剩下的就只是政治決心和決定。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)多年，結(jié)果這些年來(lái)房?jī)r(jià)越調(diào)越高，最后無(wú)奈搞出了個(gè)主要針對(duì)外來(lái)人口的限購(gòu)令。但從國(guó)際比較和發(fā)展趨勢(shì)看，我國(guó)正處于城市化開(kāi)始加速發(fā)展的起飛階段，外來(lái)移居人口恰恰代表了城市化的主流和方向。我們不可能長(zhǎng)期逆歷史潮流而動(dòng)。實(shí)際上，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也并非不知道限購(gòu)令并不合理，但認(rèn)為不合理的事情很多，如果有什么沒(méi)有副作用的好辦法，當(dāng)然也可以采用。其實(shí)，這些年來(lái)國(guó)人的好建議和辦法并非沒(méi)有，只是難入主事者的法眼。然它山之石，可以攻玉。借鑒與我們?nèi)丝谫Y源稟賦相近的其他國(guó)家在城市化過(guò)程中樓市調(diào)控的成功經(jīng)驗(yàn)，或許能使我們的樓市主政者茅塞頓開(kāi)。
中日韓三國(guó)城市化發(fā)展的高度可比性
中日韓三國(guó)均屬于人口土地資源條件相對(duì)不寬裕的國(guó)家。日、韓兩國(guó)的土地資源相比我國(guó)更為稀缺。從人口密度看；日本為337人/平方公里，韓國(guó)為487人/平方公里，我國(guó)則是139人/平方公里，即人口密度日本是我國(guó)的2 .4倍，韓國(guó)是我們的3 .5倍(聯(lián)合國(guó)World ProspectsR eport——— 2008revision數(shù)據(jù))。考慮到我國(guó)西部很多地區(qū)無(wú)法耕種和不宜居住的因素，從人均耕地面積上看，日本與韓國(guó)人均耕地面積在二戰(zhàn)后城市化起步期大致為人均1畝出頭，略低于我國(guó)目前人均耕地面積1.37畝，后來(lái)由于戰(zhàn)后人口快速增長(zhǎng)和城市化占地，現(xiàn)在都均為約0.6畝，不到我們的一半。如果說(shuō)我們?nèi)丝诿芏雀呷司孛娣e少，那么日韓兩國(guó)的自然稟賦顯然比中國(guó)要更差一些(見(jiàn)表一)。
日、韓兩國(guó)在二戰(zhàn)結(jié)束后，均經(jīng)歷了我們現(xiàn)在面臨的城市化過(guò)程，而且速度都遠(yuǎn)超中國(guó)。日本從1950年的城市人口占全國(guó)總?cè)丝诒戎?7.4%，至1975年達(dá)到了78.6%，25年間轉(zhuǎn)移了全國(guó)總?cè)丝诘?1.2%，基本實(shí)現(xiàn)城市化。其中人口移動(dòng)集中期的50年代末至70年代初(1957-1973)的15年中，全國(guó)總?cè)丝诘?8%從農(nóng)村和中小城市移住到中心城市圈；韓國(guó)從1960年至1990年30年間，城市人口占總?cè)丝诒戎貜?7 .7%增長(zhǎng)到74 .4%，增加了46.7%，其中僅1960-1970年的10年中，就有占全國(guó)總?cè)丝?7%的居民從農(nóng)村移住城市地區(qū)。日、韓兩國(guó)由于先后分別在30年左右的時(shí)間內(nèi)完成了城市化轉(zhuǎn)型，而且均沒(méi)有留下城市貧民窟等后遺癥，因而成為20世紀(jì)中期以來(lái)順利避免了中等收入陷阱、進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的兩個(gè)成功案例(日本2010年人均G D P為4萬(wàn)多美元，成為高度發(fā)達(dá)國(guó)家，韓國(guó)2010年人均GDP已達(dá)2萬(wàn)多美元，成為新興發(fā)達(dá)國(guó)家的領(lǐng)軍角色。在上世紀(jì)末完成城市化時(shí)，城鄉(xiāng)差距不大，收入分配相當(dāng)平等，兩國(guó)的基尼系數(shù)均低于0.3，屬亞洲國(guó)家中的最好水平，也優(yōu)于美國(guó)和大多數(shù)西歐國(guó)家)。中國(guó)自1978年改革開(kāi)放、特別是1990年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和國(guó)家工業(yè)化的突飛猛進(jìn)，也進(jìn)入了城市化的加速發(fā)展期。城市化率從1978年的18%上升到2010年47.5%，32年間轉(zhuǎn)移了29.5%的人口。但存在的重大缺陷是這其中還有13 .5%即近2億人作為移動(dòng)人口因沒(méi)有住房無(wú)法安居。減去這些以農(nóng)民工為主的移動(dòng)人口，城市戶(hù)籍或定居人口只在34%左右。即30余年間只轉(zhuǎn)移定居了人口的16%(見(jiàn)表二)。從日本、韓國(guó)情況看，中國(guó)已進(jìn)入城市化發(fā)展的加速期。在今后20-30年內(nèi)，面臨基本完成城市化即城市化率達(dá)到75%—80%的前景，這意味著到2030—2040年我國(guó)屆時(shí)15億人口中城市定居的人口要達(dá)到11億—12億，即增加6—7億人。新增人口的城市布局和安居問(wèn)題將是首要挑戰(zhàn)。因此，無(wú)論人們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)，城市化都是中國(guó)人在這個(gè)時(shí)代不得不面對(duì)的最主要的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
從人口分布看，日本與韓國(guó)都是以大都市為中心的人口分布格局。其中日本占全國(guó)面積12%的三大都市圈集中了全國(guó)50%以上人口；韓國(guó)以首爾為中心的首都圈面積為國(guó)土的0.6%，人口接近全國(guó)人口的20%，而全國(guó)8個(gè)百萬(wàn)人口以上的大城市聚集了全國(guó)一半以上的人口。雖然城市化過(guò)程中的大規(guī)模人口移動(dòng)和人口向中心城市地區(qū)的高度集中，給日、韓兩國(guó)帶來(lái)了巨大的城市住房安置壓力，但這兩個(gè)國(guó)家均較好地消化了大量集中進(jìn)城的外來(lái)人口，而且較好地調(diào)控了樓市，使房?jī)r(jià)一直處在工薪階層能夠負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi)。如2008年，日本東京市內(nèi)23區(qū)(相當(dāng)于北京的三環(huán)內(nèi)。整個(gè)東京圈由都內(nèi)23區(qū)、都轄27市和周邊4縣構(gòu)成)的平均房?jī)r(jià)為78.6萬(wàn)日元/平方米(相當(dāng)于我國(guó)包括公攤面積的每建筑平方米5萬(wàn)多元人民幣，不區(qū)分新房、二手房)，約為全日本城市家庭平均月收入50萬(wàn)日元的1.6倍，東京都的平均房?jī)r(jià)(基本相當(dāng)北京5環(huán)以?xún)?nèi))為57.4萬(wàn)日元/平方米，約為城市家庭月收入的1.14倍。以日本東京都商品住宅平均每套價(jià)格約5260萬(wàn)日元折合近420萬(wàn)元人民幣為例，約為日本城市家庭平均年收入的8.77倍。房子絕對(duì)價(jià)格高，但相對(duì)家庭收入比來(lái)看，可以承受；韓國(guó)雖然人口過(guò)于向首爾集中，中等收入家庭也能負(fù)擔(dān)購(gòu)房費(fèi)用。韓國(guó)國(guó)民銀行2010年速報(bào)顯示，首爾普通住宅平均價(jià)4億4646萬(wàn)韓元(約230萬(wàn)人民幣)，為韓國(guó)城市家庭平均年收入3830萬(wàn)韓元的11.3倍。
與日、韓兩國(guó)相比，我國(guó)目前的城市化率遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到他們的水平。我國(guó)實(shí)行的還是被稱(chēng)為是大中小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的政策。人口向核心城市的集中率遠(yuǎn)低于兩國(guó)，但我國(guó)北京、上海的絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)比日本東京都低不了多少，與韓國(guó)首爾不分上下，但我們的人均GDP只是日本的十分之一、韓國(guó)的五分之一。我們的房?jī)r(jià)收入比是別人的好幾倍。因此毫不奇怪，住房已成為我國(guó)城市就業(yè)的普通工薪階層最大的負(fù)擔(dān)和壓力，也是我國(guó)城市化發(fā)展的最大障礙(見(jiàn)表三)。
同時(shí)，與房?jī)r(jià)高昂、2億移居人口不能安居形成鮮明對(duì)照，我國(guó)新建住宅的單套面積則迅速擴(kuò)大，據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的資料，我國(guó)新售商品房戶(hù)均建筑面積在2005年已超過(guò)117平方米，近幾年來(lái)也還一直在110平方米左右(實(shí)際單套面積要更大些，因?yàn)榻陙?lái)為了規(guī)避政府對(duì)戶(hù)型的限制，許多住房是一套多(房產(chǎn)證)。甚至連經(jīng)濟(jì)適用房戶(hù)均面積也在90—100平方米之間。 而日本全國(guó)住宅平均面積是94.13平方米(東京都略低為90 .76平方米，無(wú)公攤面積，相當(dāng)于我國(guó)110多平方米的建筑面積)，韓國(guó)平均為86.5平方米相當(dāng)于我國(guó)100平方米出頭建筑面積的戶(hù)型。可見(jiàn)，我國(guó)雖然有約2億城市就業(yè)人口無(wú)住房，但在房?jī)r(jià)和新建房屋戶(hù)型大小上倒確實(shí)是在人均2000—4000美元的城市化起步期就已經(jīng)趕超日韓，可以與他們?cè)诟叨劝l(fā)達(dá)的后城市化時(shí)代的水平攀比。
那么，日韓這樣的資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，在城市化過(guò)程中是怎樣成功地控制了房?jī)r(jià)和戶(hù)型，在短短二、三十年內(nèi)解決了國(guó)家大多數(shù)人口移居城市特別是大都市圈的安居問(wèn)題，從而避免了我們今天這樣城市化還在前期，但房?jī)r(jià)和戶(hù)型大幅攀升，居民財(cái)產(chǎn)差距急劇擴(kuò)大，2億已移動(dòng)人口無(wú)法安居、后續(xù)幾億移居人口望房興嘆？這顯然值得我們認(rèn)真考察借鑒。
(作者簡(jiǎn)介：華生為知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家；董申為日本中央大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。汲錚、劉利文參加了數(shù)據(jù)的搜集和處理)
