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2025年07月19日
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筆者清楚記得在2014年9月30日，在房地產(chǎn)市場陷于低迷、70個大中城市新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為零的情況下，人民銀行調(diào)整首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),打響了中央政府救市的第一槍。筆者在第一時間寫的文章《不是每一朵野百合都會有春天》中寫道：“一線城市、熱點城市以及人口未來流入的城市，需求依然旺盛，庫存不是問題。一旦政策喪心病狂地救市，你一定要同樣喪心病狂地出手買房”。如此判斷的原因很簡單，這三類城市未來仍然屬于人口凈流入地區(qū)，住房的需求長期處于旺盛狀態(tài)，一旦政策回暖，房價自然回到上漲的趨勢。今年房價的基本邏輯都是“供給短缺導(dǎo)致的報復(fù)性上漲”。
盡管高層明確警示房地產(chǎn)泡沫，明確提出要“抑制資產(chǎn)價格”，但未來房地產(chǎn)的走勢主要受供求關(guān)系的左右，而不是政策的調(diào)整或者對價格泡沫的擔(dān)憂。對于那些土地供應(yīng)不夠、新開工面積不夠的城市而言，盡管房價已經(jīng)讓人恐懼，但恐怕仍將處在上漲的周期。
以北京的房地產(chǎn)市場為例。北京今年房價的上漲在進入下半年后，后勁十足，支撐房價的各種因素都在預(yù)示著房價可能不會就此止步。判斷北京的房價，應(yīng)該關(guān)注三個指標(biāo)：
一是土地市場。除了今年3月，大興出了一個“地王”，土地市場并沒有上海、深圳以及新“四小龍”那么火爆，根本原因是今年北京土地市場供應(yīng)下降。數(shù)據(jù)顯示，從5月至今，北京土地市場已連續(xù)3個月沒有供一塊地。并非因為北京無地可供，而是因為今年北京在土地供應(yīng)上實現(xiàn)嚴(yán)控政策，明確新增建設(shè)用地控制在1850公頃以內(nèi)。
二是房地產(chǎn)開發(fā)投資。前7個月，北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2002.1億元，同比下降9.6%。這意味著，在需求和成交大漲的情況下，未來的供應(yīng)仍然處在下降的通道。8月份，北京只有兩個住宅項目入市，兩個項目共新增住宅產(chǎn)品209套。
三是庫存。自8月份以來，北京的住宅庫存跌至6萬套以內(nèi)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至8月30日，北京可售期房住宅的剩余套數(shù)為28932套，面積約398.7萬平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)為32450套，可售面積約416.1萬平方米。按照每月1萬多套的簽售，去庫周期不足5個月，盡管北京市場已經(jīng)是二手房唱主角，但新房庫存的告急，勢必對未來房價形成極大的上漲壓力。
以上三個指標(biāo)構(gòu)成了對北京房價上漲的最有力支撐。盡管北京平均每套的住宅價格超過了500多萬元，四環(huán)以內(nèi)新建商品房住宅單套成交價已超過1000萬元，但在需求旺盛、看漲預(yù)期不改的情況下，目前已經(jīng)太高的價格對看漲預(yù)期并未構(gòu)成實質(zhì)性的威脅。如果北京土地供應(yīng)的政策不變，未來房價連想一下都很可怕。
對其他城市房價走勢的判斷，筆者認(rèn)為基本上可以參照以上三個指標(biāo)來判斷。凡是土地供應(yīng)充足、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快、新房開工面積大的城市，未來房價趨穩(wěn)是大概率。比如合肥、鄭州、武漢等城市，盡管目前房價表現(xiàn)搶眼，但看看這三個指標(biāo)，在未來供應(yīng)沒有問題的情況下，基本意味著這三個城市的房價已經(jīng)走到了盡頭。今年的最后一個季度，房地產(chǎn)熱點城市也許仍然會轉(zhuǎn)換，但很顯然，能夠?qū)Ψ績r真正形成支撐的，仍然是土地供應(yīng)和未來的新房供應(yīng)。在這個問題上，包括北京、上海在內(nèi)的一線城市深得“饑餓營銷”的真諦，玩得比合肥這些今年好像中了獎的“新人”要嫻熟多了。未來房價，除了我持續(xù)看好的東莞，最終還得回到老辣的一線城市！
