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2025年09月04日
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近日，在北京大興嘉悅廣場6號樓602房內(nèi)，前來看房的購房者絡繹不絕。房內(nèi)的樓盤模型是河北固安縣城的京韻家園項目，緊鄰未來的北京新國際機場，每平米1.1萬元的價格低于當?shù)胤渴芯鶅r數(shù)千元。在北京房價飛漲的當下，該項目吸引了眾多購房者。銷售人員稱，目前該小區(qū)已有300多套房產(chǎn)被認購，他們已收到五六千萬元資金。
但京華時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目現(xiàn)場至今無拆遷跡象，開發(fā)主體河北祥馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱祥馬公司）至今未交土地出讓金，沒有房地產(chǎn)預售許可證件，祥馬公司內(nèi)部也存在糾紛，法院尚未宣判。祥馬公司法人代表稱自己對認購一事不知情，他們與認購出賣人廊坊泰鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱泰鼎公司）沒有任何資金往來。
記者致電固安縣房管局，對方讓記者聯(lián)系該局執(zhí)法一隊，但后者電話始終無人接聽。
□舉報
低于市場價數(shù)千元預售
京華時報記者近日接到多位市民舉報，稱有人在大興嘉悅廣場銷售河北固安名叫京韻花園的樓盤，房價每平米1.1萬元，但項目所在地至今沒有拆遷跡象，“這個價格比市場價低好幾千，我們擔心被騙”。
8月22日，北京市民晨宇（化名）路過豐臺區(qū)榴鄉(xiāng)橋時，一名男子塞給他一張樓盤宣傳單，上面如此描述京韻花園：“城中心·學區(qū)房·璀璨綻放，空港核心·機場高速直達”，并稱該項目“距北京新國際機場僅6公里，機場高速2018年通車”。更吸引晨宇的是宣傳單左下角的“驚爆1.1萬”幾個字，“這個價格非常便宜了，比市場價便宜好幾千”。
兩天后，晨宇撥打了宣傳單上的聯(lián)系人電話，并按對方提供的地址來到石榴中心12層看樓盤?！罢f這個樓盤很便宜，離學校、商場、醫(yī)院都很近，當時跟我說預售”。
經(jīng)過兩天的考慮，8月26日，晨宇交了3.5萬元，拿到一張《購房團優(yōu)惠告知》，上面寫著“本人于2016年8月26日，自愿參加此優(yōu)惠購房團活動購買房源，并獨享團購優(yōu)惠3.5萬元”，經(jīng)辦人一方蓋的是北京房東房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司合同專用章。“當時去買房的人不少，很多都是銷售人員帶過去的”，晨宇稱，“先交3.5萬元（抵7萬元）排卡，開盤之后再交15萬，當時讓我交的時候我沒在北京，這兩天又說交不了了，開發(fā)商正在處理拆遷的事，讓我繼續(xù)等”。
晨宇交這3.5萬元當天，該項目的認購辦理地點轉(zhuǎn)移到了大興嘉悅廣場6號樓。
另一位購房者劉茜（化名）則是通過微信朋友圈看到的京韻花園項目。她聯(lián)系了銷售人員后，來到嘉悅廣場6號樓，聽完銷售人員的介紹后認購一套房子，交了3.5萬元排卡后，又交了15萬元，與出賣人泰鼎公司簽訂了《商品房認購書（保證金）》。
該認購書約定，“出賣人承諾該項目于2017年7月1日正式辦理網(wǎng)簽，在2018年12月31日前房屋正式交付使用，在未正式網(wǎng)簽合同前為已認購房號的客戶免費更名一次?！背鲑u人承諾，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債務債權糾紛的，“由出賣人承擔全部經(jīng)濟及法律責任并雙倍賠償認購客戶已付房款”。
晨宇未到項目所在地現(xiàn)場查看過，“挺便宜的，他們說得挺好的，覺得沒問題，就沒去看過”。劉茜也沒去現(xiàn)場看過，“其實我也不太清楚這個項目到底有多真實可靠，但他們畢竟都到市場上賣房了，還能有假？”
另有一名購房者陳威（化名）在聽了售樓人員的介紹后，親自趕往位于固安的該項目現(xiàn)場查看，但他發(fā)現(xiàn)當?shù)亟z毫沒有拆遷跡象，村民正常生活，他開始懷疑該項目到底能否按時交房，遂向京華時報記者提供該線索。
□調(diào)查
稱20天認購了300余套
9月10日上午，京華時報記者以購房者身份來到北京大興嘉悅廣場6號樓6層602室，該房間即是劉茜簽京韻花園認購書的地方，門外沒有任何招牌，進門之后是一個前臺，多名二三十歲的銷售人員站在這里。再往里走的一間數(shù)十平米的房間內(nèi)，桌上擺滿了樓盤模型，左下角寫著“京韻花園”，多名銷售人員正向購房者介紹樓盤。
見記者進來，一名銷售人員隨即跟上前，問記者來之前有沒有給他們打電話、是不是第一次來。他介紹，“京韻花園”樓盤位于祖家場村，屬固安核心區(qū)域，“往北80米就是新中街，是固安縣的主要街道，名氣特別大，西北角這邊是固安第四小學，四小往西200米就是蘇寧易購，離固安的核心區(qū)也就400米左右”。他稱，小區(qū)建筑面積約30萬平方米，緊鄰北京新國際機場。
該銷售人員稱，京韻花園是開發(fā)商泰鼎公司做的第一個項目，項目所在地目前仍在拆遷，現(xiàn)場只有二三十戶住家，其余全是空地，“公司打算10月份開始作圍擋，12月份左右動工，預計2017年開春整體打地基，房子一周建一層，從打地基到建好也就半年，所有的都在運行，2018年底前交房”。
樓盤模型顯示，京韻花園項目共有17棟樓，樓層在11層到28層不等。銷售人員介紹，他們在今年8月21日開始賣9號樓，9月3日開盤賣1號樓、5號樓、7號樓，“每平米價格在1.1萬到1.2萬之間，基本上都沒有超過1.15萬的，因為目前所有的程序還在籌劃之中，所以每平比目前的市場價格低4000元左右”。
該銷售人員否認他們是預售，稱只是認購。他稱，目前1號樓、5號樓、7號樓、9號樓基本均已被認購完，“已經(jīng)認購了300多套房子，差不多五六千萬已經(jīng)到手了”。
無商品房銷售所需五證
記者表示擔心交了錢之后交房有無保障時，銷售人員稱，“我們都有憑證，你交了錢有收據(jù)，我們公司給你蓋章，在北京周邊你不用擔心房子建不起來”。
他向記者介紹的認購程序與晨宇、劉茜所說的程序一樣，先交3.5萬元排卡，算是團購優(yōu)惠，能抵7萬元，房子開盤時再交15萬元，“比如一套房子價值100萬，3.5萬抵7萬，首付是剩余93萬的30%，在2017年7月份之前把首付（除去15萬）補齊，不補齊也可以免費更名一次，你如果把這個名額賣了，每平米高于1.1萬元的錢都是你的”。
“價錢是很誘人的，你不買有其他人買”，前述銷售人員明確對記者表示，該項目目前沒有商品房銷售所需五證中的任何證件，“我可以直接告訴你沒有，現(xiàn)在還正在辦，開發(fā)公司既然說賣了，他就有信心把這塊地拿下來。這么核心的位置，我們能拿到，我們肯定是有關系的，即使這房子建不起來了，后期還有政府去接手，這不是一戶兩戶，涉及到幾百戶、幾千萬資金”。
項目所在地無拆遷跡象
隨后，記者來到位于河北固安縣城的祖家場村。與前述銷售人員描述不同的是，此處沒有任何拆遷跡象，村民仍在正常生活。記者隨機走訪了多位村民，他們均稱，多年前聽說過有人要開發(fā)，但近幾年沒動靜了。
祖家場村村主任祖東河介紹，該村在2011年前后被列為城中村改造項目，當時政府確定的開發(fā)商是孫鳳元的吉順公司，“一共涉及127戶村民，孫鳳元簽了89戶，后來就沒了動靜，到現(xiàn)在也沒聽說什么時候要拆”。
一位房地產(chǎn)開發(fā)商向記者介紹，一般情況下，開發(fā)商收了項目所在地拆遷戶的房產(chǎn)證、簽完補償協(xié)議后，才能拆遷房子，在項目所在地通水、通電、通路、通訊、通氣、平整土地（簡稱五通一平）之后，拿著拆遷戶的房產(chǎn)證及五通一平的測繪證明材料交到當?shù)貒辆?，國土局再交到國土資源廳，走完招拍掛的流程、交完土地使用權出讓金后，國土部門才會給開發(fā)商頒發(fā)《國有土地使用證》，之后才有可能獲取《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》，最終才有可能獲取《商品房預售許可證》。
2016年8月17日，廊坊市政府發(fā)布的《關于進一步規(guī)范廊坊市市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通告》也規(guī)定，商品房預售必須具備五證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得《商品房預售許可證》之前，不得發(fā)布項目宣傳廣告，嚴禁以預售房屋的方式進行非法集資，嚴禁以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式，向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。
9月12日中午，記者致電該項目開發(fā)主體祥馬公司現(xiàn)任法定代表人沈華昌，對方稱，他此前并不知道有人在認購京韻花園的房子，“你給我打電話我才知道，我們和泰鼎公司沒有一分錢的往來。那塊地1.96億元的土地出讓金還沒交呢，規(guī)劃許可證都沒有下來，怎么可能認購呢？”他稱自己沒有泰鼎公司的聯(lián)系方式。
9月12日下午，京華時報記者聯(lián)系固安縣房管局，表達采訪意圖后，對方讓記者聯(lián)系該局執(zhí)法一隊，但執(zhí)法一隊電話始終無人接聽。
□糾紛
開發(fā)公司內(nèi)部因股權打官司
在祖家場村口，貼著一張落款時間為今年7月18日的《關于祖家場村城中村改造項目延長安置時限通知書》，落款單位為固安縣舊城改造工作領導小組辦公室，稱因該項目前期簽約協(xié)商工作進展緩慢，延誤了安置時限，開發(fā)主體祥馬公司向舊城改造辦公室提出申請延長開發(fā)安置時限，經(jīng)該辦公室研究決定，同意將開發(fā)安置時限延長至2016年12月31日。據(jù)此，記者多方了解后獲悉，該地塊目前存在開發(fā)主體糾紛。
據(jù)祥馬公司前法定代表人孫鳳元介紹，他此前在北京做房地產(chǎn)開發(fā)，2011年前后聽說祖家場村項目后聯(lián)系了當?shù)卣?，提交一系列手續(xù)后，最終以祥馬公司的名義獲得開發(fā)主體資格。從2011年至2015年初，孫鳳元與該項目涉及的89戶村民簽訂拆遷協(xié)議，“房產(chǎn)證已經(jīng)收了，每戶補償20萬元，支付了1780萬元”。
但到了2015年年初，祥馬公司資金鏈出現(xiàn)問題。當年7月，曾與孫鳳元合作過的一位朋友沈華昌找到孫鳳元，稱可以幫祥馬公司融資，孫鳳元當時也需要資金，就同意了，“當時類似于聘用他幫我們?nèi)谫Y，融資之后再給他一定的報酬”。祥馬公司出具的一份《授權書》顯示，該公司授權沈華昌為該公司《京韻花園》工程籌集資金特命全權代表，由其組建團隊籌集資金全部打入該公司賬戶，利息和費用由該公司承擔，落款時間為2015年9月18日。
孫鳳元稱，沈華昌不久后又找到孫鳳元，稱自己已找到投資者，對方愿投資1.8億元，但該投資者只愿意把資金投給沈華昌，因此，須將祥馬公司的法人代表資格變更為沈華昌，并將祥馬公司90%的股權作抵押。孫鳳元為盡快繼續(xù)推行項目，同意了沈華昌的要求。
2015年10月9日，孫鳳元與沈華昌簽署的《協(xié)議書》顯示，孫鳳元將祥馬公司在祖家場項目全部財產(chǎn)的95%，以及祥馬公司95%的股權轉(zhuǎn)讓給沈華昌，轉(zhuǎn)讓費的給付方式是先行支付定金800萬元，在祖家場項目完工后一次性支付給甲方。協(xié)議約定孫鳳元在該協(xié)議及股權轉(zhuǎn)讓簽訂后，祥馬公司實際經(jīng)營權由沈華昌及其他股東享有。
孫鳳元給記者出具的《協(xié)議書》后面還附有一份《說明》，稱前述協(xié)議書只作為在政府辦理祖家場項目手續(xù)所用，不作為說明人主張權利的依據(jù)。孫鳳元稱，他和沈華昌是多年的朋友，“協(xié)議上寫的800萬也沒給我，當時想著如果他融不到資，還能再變更回來，沒想到后來會出問題”。
工商信息顯示，2015年10月19日，祥馬公司法定代表人由孫鳳元變更為沈華昌，股權由孫鳳元出資800萬元、李楊（祥馬公司項目經(jīng)理）出資200萬元變更為沈華昌出資950萬元、李楊出資50萬元。2015年12月29日，注冊資本（金）由1000萬元變更為5000萬元，李楊出資250萬元，沈華昌出資4750萬元。
孫鳳元稱，法人代表及股權變更后，他問沈華昌之前承諾的資金何時到賬，“沈華昌當時說放款方有問題了，我開始懷疑這是個圈套，就要求沈華昌將股權變更過來，他答應次日一早到石家莊將股權變更過來”。但此后，沈華昌就再沒出現(xiàn)，電話也不接。
對于孫鳳元所稱祥馬公司的法人代表資格、股權轉(zhuǎn)讓原因等問題，記者再聯(lián)系沈華昌時，對方又稱自己是老板的司機，老板不在，要等老板回來之后跟老板問清楚才能回復，“不知道老板什么時候回來”。
今年1月28日，石家莊新華區(qū)法院受理了孫鳳元及李楊起訴沈華昌的股權糾紛案，此案于7月6日開庭，至今尚未宣判。
