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2025年07月21日
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樓市不能任由“郁金香效應(yīng)”蔓延，不能成為擊鼓傳花式的風(fēng)險游戲。樓市的周期性瘋狂表明，僅僅憑過去的調(diào)控手段顯然不夠，需從更深層面尋求調(diào)控新思維。
剛剛過去的一周，全國多地土地拍賣不斷創(chuàng)造新高，9月23日，蘇州一塊商服住地拍出106.27億元?dú)v史高價，相似的一幕在南京、合肥、無錫、東莞等城市也屢屢上演。地價溢價過高點(diǎn)燃了本就火爆的樓市人氣，剛需購房者和投資客紛紛入場，像當(dāng)年買股票一樣買房子，南京在9月26日重啟限購前，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)離婚現(xiàn)象。
這不是樓市第一次出現(xiàn)這樣的景象。而這種景象，不能簡單理解為非理性投資和羊群效應(yīng)的結(jié)果。
事實(shí)上，二線樓市出現(xiàn)的周期性瘋狂，有其必然性。其一，是溢出效應(yīng)的結(jié)果。長期以來，一線城市樓市都是資金青睞之地，但是一線城市樓市投資面臨諸多門檻，大量資金轉(zhuǎn)向熱門二線城市尋求價值洼地，使二線城市樓市具有了金融屬性，催生了二線城市樓市的上漲。股市的低迷，進(jìn)一步強(qiáng)化了樓市對資金的吸引力。其二，是貨幣政策預(yù)期的反應(yīng)。2009年刺激性政策，催生了一線城市樓市的飆升，而今天二線城市樓市的爆發(fā)，具有類似的背景。負(fù)利率時代和人民幣貶值預(yù)期升溫，強(qiáng)化了投資者的保值增值需求。樓市發(fā)展歷史表明，樓市是可靠和成本最低的資產(chǎn)避險之所。不僅是普通散戶，有的上市企業(yè)也依靠炒房改善賬務(wù)報表。這種經(jīng)驗(yàn)認(rèn)識，反過來又再次強(qiáng)化了資金對于樓市的熱衷。其三，市場具有“樓市調(diào)控難以徹底”的判斷。每次樓市上漲過快，都引發(fā)了調(diào)控。此輪二線城市樓市上漲，已導(dǎo)致不少城市采取了一系列調(diào)控手段。不過眾所周知，房地產(chǎn)市場既關(guān)系著地方財(cái)政收入，同時也起著吸納超發(fā)貨幣的作用。因此，即使調(diào)控嚴(yán)厲，也是短期性的，中長期來看，樓市仍具有投資價值。
盡管有這樣那樣的必然性，但無疑，二線城市樓市大爆發(fā)并不合理。住宅價格上漲過快壓抑正常消費(fèi)需求，商業(yè)地產(chǎn)租金高企令企業(yè)不堪重負(fù)，資金追求樓市差價讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)失血等等，形成了新的錯配。而這種錯配不利于市場資源的合理分配和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有序調(diào)整。
那么，在負(fù)利率時代短期內(nèi)不會結(jié)束、人民幣貶值預(yù)期仍居高不下的情況下，如何將樓市導(dǎo)引到健康發(fā)展的軌道？一方面，現(xiàn)實(shí)情況下，剛性調(diào)控措施仍必不可少。剛性措施長期看弊大于利，但在樓市已經(jīng)瘋狂的情況下，不得不用重藥。重慶市3年內(nèi)將關(guān)掉1500家房企，就是從供給側(cè)進(jìn)行調(diào)控；另一方面，減輕實(shí)體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，改革土地出讓金制度，讓資金愿意去實(shí)體經(jīng)濟(jì)尋找出路，讓地方財(cái)政需求與樓市盡量剝離，樓市上漲的驅(qū)動力就可弱化。
樓市不能任由“郁金香效應(yīng)”蔓延，不能成為擊鼓傳花式的風(fēng)險游戲，不能成為假離婚潮的鼓勵者。樓市的周期性瘋狂表明，僅僅憑過去的調(diào)控手段顯然不夠，需從更深層面尋求調(diào)控新思維。這樣，才有可能避免泡沫和恐慌性情緒一再出現(xiàn)。
