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2025年09月04日
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商住物業(yè)再受關(guān)注
近日，記者接到讀者王先生打來的電話，咨詢小戶型商住兩用房能否作為首次置業(yè)的選擇。王先生是新上海人，由于前段時(shí)間限購措施做了調(diào)整，他因連續(xù)繳稅時(shí)間不足5年而被劃入限購范圍，暫時(shí)失去了購房資格。但害怕未來房價(jià)繼續(xù)上漲，他考慮先買下一套房子以鎖定成本，因此把目標(biāo)選為不在限購范圍內(nèi)的商住兩用房。
同時(shí)，市場上確實(shí)有部分房企將小面積商住兩用房包裝成為首次置業(yè)產(chǎn)品對(duì)外銷售。記者近期陸續(xù)接到房產(chǎn)中介的電話，推銷“不限購、不限貸”的小戶型產(chǎn)品，并一再強(qiáng)調(diào)這種商品房符合首次置業(yè)人群。
記者還發(fā)現(xiàn)，小戶型商住兩用房由于面積不大，相應(yīng)具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。
按照目前的房價(jià)水平，外環(huán)線附近一套約65平方米的新村類兩房，報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到320萬元左右，購買這類房產(chǎn)，首付款已經(jīng)上百萬元。但記者梳理目前在售的商住兩用項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，部分分布在外環(huán)線以外地鐵沿線的樓盤，售價(jià)主要集中在3.5萬～4.5萬元/平方米之間，一套約40平方米的小戶型，總價(jià)大約180萬元，購房負(fù)擔(dān)顯然比購買一套外環(huán)線附近的小面積老公房要輕松一些。
此外，這類產(chǎn)品由于戶型設(shè)計(jì)比較靈活，很受年輕人喜歡。比如有些房型挑高可達(dá)4.5米，通過適當(dāng)改造，完全可以達(dá)到“買一層、得兩層”的目的，空間使用效率大大提高。這在房價(jià)不斷上漲的當(dāng)下，無疑是比較合算的。
業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，隨著政策的收緊，未來商住兩用房會(huì)受到更多關(guān)注。據(jù)了解，今年國慶節(jié)期間，包括上海、南京、成都等20多個(gè)城市收緊調(diào)控，其中最主要的手段就是重啟限購措施。限購讓部分失去購房資格的人將目標(biāo)轉(zhuǎn)向尚未納入限購范圍的商住兩用房，同時(shí)也導(dǎo)致部分投資需求回頭再次關(guān)注這類物業(yè)。
綜合對(duì)比優(yōu)劣立現(xiàn)
那么，對(duì)于首次置業(yè)人群來說，小面積商住兩用房能否成為一個(gè)選擇呢？我們有必要從使用功能、產(chǎn)權(quán)、購房成本等多個(gè)方面進(jìn)行綜合對(duì)比，然后再進(jìn)行判斷。
功能：商用物業(yè)占優(yōu)
所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)。但住宅主要用于居住，如果用來作為辦公場所的話，容易受到鄰居的舉報(bào)。
產(chǎn)權(quán)：住宅物業(yè)期限長
就產(chǎn)權(quán)期限方面來說，住宅物業(yè)明顯要比商住兩用房長。據(jù)了解，住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)一般為70年，但商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年。同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”卻不能自動(dòng)續(xù)期，這有可能會(huì)形成較高的隱性成本。
落戶：僅住宅可以
購房落戶，僅住宅具有這個(gè)功能，而商住兩用房則無法實(shí)現(xiàn)。商住兩用房一般無法遷入戶口，這表明即便是周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法實(shí)現(xiàn)“就近入學(xué)”，這在無形中給購房者帶來了不便。
配套：住宅更方便
如果單純從居住角度考慮，商住兩用房配套確實(shí)存在諸多不足的地方。簡單來說，當(dāng)居住小區(qū)達(dá)到一定規(guī)模之后，便會(huì)強(qiáng)制配套幼兒園、學(xué)校甚至包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)等，但商住項(xiàng)目無此規(guī)定，只能借助周邊的配套設(shè)施。如果項(xiàng)目選擇不佳，配套不足，肯定會(huì)影響到居住使用。
貸款：住宅有優(yōu)惠
如考慮申請房貸，住宅物業(yè)申請貸款可以享受優(yōu)惠。據(jù)了解，雖然商業(yè)銀行已經(jīng)收緊房貸，但相對(duì)來說，申請住宅貸款，首付為3成，資質(zhì)不錯(cuò)的購房者尚可申請到優(yōu)惠房貸如9折。同時(shí)，購買住宅還可以申請到住房公積金，其貸款利率水平更低，5年以上為3.25%。但商住兩用房貸款期限一般不超過10年，首付高達(dá)50%左右。此外，部分商業(yè)銀行還會(huì)上浮貸款利率，為普通住宅的1.1倍，同時(shí)無法申請公積金貸款。
轉(zhuǎn)讓：商住稅費(fèi)高
如果不打算長期持有，商住兩用房轉(zhuǎn)讓成本明顯要高。據(jù)了解，目前住宅轉(zhuǎn)讓過程中主要承擔(dān)的費(fèi)用有增值稅等，分不同情況來征收，如非普通住宅買入不足2年出售，按照賣出價(jià)的5%來進(jìn)行征收。而商住兩用房在轉(zhuǎn)讓過程中，要比住宅多一項(xiàng)成本，即土地增值稅。
成本：住宅低不少
購買商住兩用房，購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目。以電費(fèi)為例，住宅用電單價(jià)為0.617元/千瓦時(shí)（第一檔平時(shí)段），而商業(yè)用電則相對(duì)要高一些。另外，商住兩用房并不接通煤氣，如果考慮做飯，則只能用電。
此外，商住兩用房的物業(yè)收費(fèi)也較高。記者梳理發(fā)現(xiàn)，部分在售的商住兩用項(xiàng)目，物業(yè)收費(fèi)高達(dá)每月3.5元/平方米，而普通的住宅項(xiàng)目，物業(yè)管理收費(fèi)則沒有這么高，大多集中在每月1.5～2.5元/平方米。
環(huán)境：商住物業(yè)混雜
從居住環(huán)境來看，商住兩用房遠(yuǎn)不如住宅小區(qū)清靜。據(jù)了解，商住兩用房將辦公和居住混雜在一起，這種混搭其實(shí)給居住用戶帶來了不少麻煩。在一些商住物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主論壇上，記者便發(fā)現(xiàn)有業(yè)主發(fā)帖抱怨商戶經(jīng)營活動(dòng)影響到了自己居住。此外，商住兩用房因?yàn)檫M(jìn)出人員較為復(fù)雜，居住的安全保障稍差一些。
通過上述對(duì)比發(fā)現(xiàn)，商住房的缺陷顯而易見，因此，若不是為規(guī)避限購或者是處于小型創(chuàng)業(yè)的考慮，一般不宜購買商住兩用房。
