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2025年07月18日
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上周五，財政部部長樓繼偉在“財政與國家治理暨財政智庫60年”研討會上書面講話中透露，環(huán)境保護稅、個人所得稅、房地產(chǎn)稅等改革正在積極推進。第二天，在講話中處于第三順位的房地產(chǎn)稅獨領風騷，登上媒體頭條。這距離房地產(chǎn)稅上一次釋放“重大改革信號”僅4個月。
始終處于“大勢所趨”“積極推進”“一直在路上”狀態(tài)的房地產(chǎn)稅改革，毫無疑問已經(jīng)成為一個歷久彌新的現(xiàn)象級話題。政策層每一次涉及房地產(chǎn)稅的公開表態(tài)，哪怕是只言片語，都能刺激公眾敏感的神經(jīng)。
還是在上周，國土部啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地督察行動的消息也受到了廣泛關注?！斑@是繼國務院第三次大督查后，又一次涉及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的統(tǒng)一行動。”媒體報道凸顯了本次行動的深意：不動產(chǎn)登記提速，房地產(chǎn)稅征收還會遠嗎？
盡管類似的解讀和猜測，早在兩年前不動產(chǎn)登記制度推行時，就已經(jīng)出現(xiàn)過了；盡管有關部門多次否認了不動產(chǎn)登記提速與房地產(chǎn)稅征收之間的關聯(lián)……但這似乎并未減弱各方由此展開想象與猜測的熱情。
承載這份熱情的，與其說是“難產(chǎn)”的房地產(chǎn)稅，不如說是“滾燙”的中國樓市。如何讓樓市降溫同時保持房價的穩(wěn)定，已成為攸關經(jīng)濟與民生的棘手問題。在經(jīng)歷了一輪又一輪調(diào)控政策，和一輪又一輪的房價上漲后，越來越多的人將目光轉向了房地產(chǎn)稅。
有專家表示，我國房地產(chǎn)之所以變成投資市場，就是沒有推出房地產(chǎn)稅，限貸限購沒有辦法抑制投資和投機行為，房地產(chǎn)稅才能制止無成本購房。
按照各方的設想，房地產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需平衡，抑制房價；同時新的稅收可以降低地方政府對土地財政的依賴；此外，累進的稅制有利于調(diào)節(jié)收入分配和財產(chǎn)再分配……
預期的“療效”十分吸引人，但遺憾的是這并非出臺房地產(chǎn)稅的目的初衷。此前，已有國稅總局的負責人表示，房地產(chǎn)稅屬于對存量財產(chǎn)征收的地方稅，既不是直接影響房價的主要因素，也不能直接影響房產(chǎn)持有者的收入，難以賦予它宏觀調(diào)控功能，所以鮮見各國通過房地產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法。
而從其“臨床效果”看，以2011年開征房地產(chǎn)稅的上海和重慶為例，上海房產(chǎn)稅試點之后，實際的房價比征收房產(chǎn)稅之前的房價少漲了15%；而重慶房產(chǎn)稅試點之后，房價上漲了11%。數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)稅試點并未改變兩地樓市短周期波動特征，兩地在房價普漲的大背景下也并未走出獨立行情。
出現(xiàn)這樣的結果其實并不意外，房地產(chǎn)市場影響因素眾多，稅收并非萬能。專家學者在此前給出的意見已經(jīng)表明，如果希望寄托在稅收調(diào)控上，不但無解，反而有毒。就房地產(chǎn)稅與房價的關系而言，已有不少業(yè)內(nèi)人士和研究機構表示，加重交易環(huán)節(jié)稅負，或開征特別房地產(chǎn)稅，很容易被轉嫁，實際上會進一步加重買房的成本。
要就房地產(chǎn)稅究竟是解藥還是毒藥給出一個答案很難。房地產(chǎn)稅遲遲“待產(chǎn)”的一個重要原因，也正是在于其利弊尚需考量平衡。但可以明確的是，從政策層的只言片語中捕風捉影，為房地產(chǎn)稅掐指算出一個時間表、路線圖，然后打包冠以“房地產(chǎn)稅要來啦！這些事情你必須知道”的標題，不但無助于改革工作的推進實施，反而可能形成錯誤的預期。
對于廣大購房者和投資者而言，房地產(chǎn)稅話題里只有一件事需要他們知道：房地產(chǎn)具有二元性，但房地產(chǎn)稅并非二元：它既不會讓中國樓市變成無產(chǎn)者的天堂，也不會讓這里變成有產(chǎn)者的地獄，這就是真實的房地產(chǎn)稅，一直在路上，不問遠方。
