IT技術(shù)提升房產(chǎn)商業(yè)價(jià)值
毛劍瑛
作者簡介
學(xué)歷：1968年畢業(yè)于清華大學(xué)工程物理系。1978年至1999年在機(jī)械部北京機(jī)械工業(yè)自動(dòng)化所工作，是研究員級(jí)高工。從事工業(yè)自動(dòng)控制計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的研制和應(yīng)用工作，曾多次獲機(jī)械部科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)和二等獎(jiǎng)；兩項(xiàng)實(shí)用新型專利；發(fā)表過十幾篇有關(guān)論文。1991年到1993年作為訪問學(xué)者在美國工作兩年半，獲得美國德州大學(xué)FRC實(shí)驗(yàn)室好評(píng)。
現(xiàn)任：建設(shè)部信息化技術(shù)專家委員會(huì)專家；建設(shè)部科技委智能建筑技術(shù)開發(fā)推廣中心副主任；中建協(xié)智能建筑專委會(huì)副秘書長；專家工作組常務(wù)副主任；“智能建筑”雜志總編。參加了近50個(gè)“建設(shè)行業(yè)智能建筑試點(diǎn)項(xiàng)目”智能化系統(tǒng)方案的評(píng)審工作及部分項(xiàng)目的驗(yàn)收評(píng)估工作；經(jīng)常參加智能化系統(tǒng)項(xiàng)目的技術(shù)咨詢及評(píng)標(biāo)工作；參加過多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)審工作；曾多次在智能建筑技術(shù)培訓(xùn)班及研討會(huì)上作技術(shù)報(bào)告；在“智能建筑”雜志發(fā)表過數(shù)篇論文；參加編寫出版了四本書。
概 述
智能建筑技術(shù)在我國發(fā)展已有十幾年的歷史，智能建筑這一理念逐漸被越來越多的人所認(rèn)識(shí)和接受。歸納起來，我
國智能建筑的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：
初始階段（1990-1995年）: 這一階段的特點(diǎn)：建筑智能化的對(duì)象主要是賓館和商務(wù)樓、智能化系統(tǒng)的各子系統(tǒng)獨(dú)立。片面追求高標(biāo)準(zhǔn)，國家沒有統(tǒng)一管理，形成自由發(fā)展的局面。
規(guī)范階段（1996-2000年）: 這一階段的特點(diǎn)：隨著智能建筑標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范陸續(xù)出臺(tái)，建筑智能化的對(duì)象已經(jīng)擴(kuò)展到機(jī)關(guān)，企業(yè)單位辦公樓、圖書館、醫(yī)院、校園、博物館、會(huì)展中心、體育場館以至智能化居民小區(qū)，有把智能化建設(shè)作為賣點(diǎn)的傾向。
發(fā)展階段（2000年至今）：這一階段的特點(diǎn)：智能建筑呈現(xiàn)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、集成化的趨勢(shì)，一批新技術(shù)新產(chǎn)品進(jìn)入智能建筑領(lǐng)域，如無線技術(shù)，數(shù)字視頻技術(shù)產(chǎn)品的采用。
·智能建筑的建設(shè)更理性化，是追求使用功能而不是單獨(dú)炒作等等。
·系統(tǒng)集成更實(shí)用化，建設(shè)方根據(jù)管理需求采用不同的集成方案。
·智能建筑加強(qiáng)了行業(yè)管理，使其更健康發(fā)展。
總而言之，經(jīng)歷了這三個(gè)階段的發(fā)展，智能建筑行業(yè)已成為建筑行業(yè)中的朝陽行業(yè)。但是，在人們的投資理念中，往往認(rèn)為智能化系統(tǒng)是建筑的亮點(diǎn)，是為了提高建筑的科技含量而需要增加成本的系統(tǒng)。并沒有認(rèn)識(shí)到智能化系統(tǒng)已成為建筑及住宅的必不可少的配置，智能化技術(shù)可以提升房產(chǎn)的商業(yè)價(jià)值。作者從國內(nèi)外智能建筑的應(yīng)用實(shí)例，說明智能化技術(shù)可以提升房產(chǎn)的價(jià)值。如果能認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，就可以增加業(yè)主對(duì)智能化系統(tǒng)投資的信心和力度。
IT技術(shù)提升建筑的價(jià)值
IT技術(shù)的應(yīng)用基于IP網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展
隨著互聯(lián)網(wǎng)協(xié)議（IP）的出現(xiàn)，它已經(jīng)變得無所不在。今天，跨國企業(yè)和公共部門已經(jīng)無法在沒有網(wǎng)絡(luò)的情況下開展業(yè)務(wù)。事實(shí)上，像水、氣和電一樣，網(wǎng)絡(luò)在英國已經(jīng)成為了一種公用設(shè)施。 網(wǎng)絡(luò)公用設(shè)施發(fā)展成了現(xiàn)代化樓宇的基礎(chǔ)，這主要是由于兩個(gè)正在迅速結(jié)合的市場因素：基于以太網(wǎng)的多功能樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的出現(xiàn)。該系統(tǒng)可以將各種獨(dú)立的應(yīng)用系統(tǒng)整合到一起，例如供熱、通風(fēng)和空調(diào)（HVAC），能源、照明、消防和安全子系統(tǒng)等。另外多媒體語音、視頻、數(shù)據(jù)向基于IP的統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施的融合趨勢(shì)，將各種針對(duì)不同技術(shù)的專用網(wǎng)絡(luò)整合到一起。
IT技術(shù)提升房產(chǎn)價(jià)值的實(shí)例
實(shí)例1：網(wǎng)上辦公節(jié)省辦公成本
IT技術(shù)的運(yùn)用正在悄悄地改變?nèi)藗兊墓ぷ鞣绞健＝柚鶬P網(wǎng)絡(luò)，人們可以在異國、咖啡館或家里辦公，否則可能就需要較多的辦公樓。Cisco公司的部分顧員采用家庭網(wǎng)絡(luò)辦公的方式，在英國如果Cisco的全體員工都來公司辦公樓上班，那么公司要增加一個(gè)新的辦公樓，公司需要增加投資約4.5億英鎊。他們正在充分地應(yīng)用IT的技術(shù)資源，采用網(wǎng)絡(luò)移動(dòng)辦公的方式，使公司節(jié)省很多辦公費(fèi)用，減少公司的辦公成本。
實(shí)例2：Cisco公司全球的辦公地點(diǎn)出入口監(jiān)控系統(tǒng)
Cisco公司全球的辦公地點(diǎn)出入口監(jiān)控系統(tǒng)采用的是數(shù)字化攝像機(jī)，基于IP網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，進(jìn)行遠(yuǎn)程管理控制。Cisco全球安全設(shè)施監(jiān)控中心可操作控制90個(gè)國家，400家分公司。管理控制范圍是思科在歐洲和非洲、亞太等國家的所有分公司及辦事處的出入口。全球分三個(gè)監(jiān)控中心：歐洲EMEA，60個(gè)地方，457個(gè)攝像頭；美洲AMER，312個(gè)地方，1,905個(gè)攝像頭；亞太區(qū)APJ，22個(gè)地方，299個(gè)攝像頭。三個(gè)監(jiān)控中心是分時(shí)段工作的，它們的數(shù)據(jù)全部是共享的。在英國的EMEA監(jiān)控中心可以看到諸如比利時(shí)國家Cisco的辦公室出入口的狀況和圖像。我們現(xiàn)場觀看了某處犯罪作案的錄像回放，比較清晰，可是圖像的連續(xù)性只有每秒4幀，完全可以看清作案過程。監(jiān)控中心只有兩人值班，監(jiān)控室并不大。但龐大的數(shù)據(jù)中心在另外一個(gè)地方。據(jù)統(tǒng)計(jì)，Cisco公司全球的辦公地點(diǎn)出入口監(jiān)控系統(tǒng)由于采用IT技術(shù)解決方案，每年節(jié)省約1000萬英磅。幾年來，Cisco公司的全球公司辦公出入口監(jiān)控中心已經(jīng)直接或者間接節(jié)約了價(jià)值大約3.3億美元的成本。這包括空間整合，員工效率和生產(chǎn)率的提高，房產(chǎn)管理系統(tǒng)的改進(jìn)，以及布線、家具、系統(tǒng)維護(hù)和兩地間電話成本的降低。
實(shí)例3：遠(yuǎn)程視頻技術(shù)提升了托兒所的價(jià)值
美國西雅圖一家托兒所在兒童活動(dòng)室安裝數(shù)字?jǐn)z像機(jī)，兒童的家長可以隨時(shí)通過IP網(wǎng)絡(luò)觀看孩子的情況，作到放心。由于開設(shè)了遠(yuǎn)程視頻服務(wù)的功能，這一家托兒所的業(yè)務(wù)接應(yīng)不轄，提升了托兒所的商業(yè)價(jià)值。
我們的思考
在我國IP網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用廣泛，但在中國IT技術(shù)沒有真正進(jìn)入房地產(chǎn)。那么，在我國IT技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)的障礙是什么？我認(rèn)為首先智能建筑建設(shè)過程中缺少信息技術(shù)（IT）規(guī)劃的環(huán)節(jié)，不是沒有需要，而是沒有人去想、去規(guī)劃；另外，在我國，投資方與使用方往往是脫節(jié)的；設(shè)計(jì)與施工與管理脫節(jié)。我國的智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)落后，沒有信息化設(shè)計(jì)的內(nèi)容；另一個(gè)原因是目前建設(shè)項(xiàng)目太多，有一些粗制濫造的現(xiàn)象存在。由于IT技術(shù)的迅速發(fā)展，人們對(duì)IT應(yīng)用的要求越來越高，結(jié)果必然導(dǎo)致現(xiàn)在完成的項(xiàng)目過幾年就面臨改造。
系統(tǒng)集成節(jié)省智能化系統(tǒng)投資的手段
系統(tǒng)集成的理念
（1）系統(tǒng)集成的原則
利用基于IP網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)，能夠整合大量的樓宇智能化子系統(tǒng)，開放、透明的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和解決方案應(yīng)該是智能建筑技術(shù)所遵守的首要原則。
（2）系統(tǒng)集成的目的
滿足建筑物的商業(yè)需求，在技術(shù)和管理需求之間架設(shè)橋梁，使技術(shù)完全為建筑物的商業(yè)價(jià)值服務(wù)。所有智能建筑內(nèi)安裝的系統(tǒng)都應(yīng)該是為了提升建筑物的商業(yè)價(jià)值，這是系統(tǒng)集成的目的。
（3）系統(tǒng)集成為什么能夠節(jié)省智能化系統(tǒng)的建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營成本
系統(tǒng)集成使智能化系統(tǒng)變得更加簡單,特別是可以按照建筑物商業(yè)需求，選擇對(duì)商業(yè)增值有用的系統(tǒng)，剔除那些不必要的子系統(tǒng)和應(yīng)用。能減低客戶在建設(shè)投資和日后運(yùn)營管理階段的管理費(fèi)用。
（4）系統(tǒng)集成一定要突出建筑的個(gè)性
智能建筑作為一種定制的產(chǎn)品，本身具有多樣性和特殊性。每個(gè)建筑物都是不同的，建筑物的需要也會(huì)隨著時(shí)間的不同而不同的，不同建筑物的管理方式也是不同的。因此，某個(gè)建筑物的系統(tǒng)集成一定要突出建筑物的個(gè)性。
系統(tǒng)集成節(jié)省智能化系統(tǒng)的投資
TAC公司Roger Moncur先生以曼徹斯特皇家醫(yī)院改造為例，如何采用集成技術(shù)減少醫(yī)療衛(wèi)生建筑項(xiàng)目智能化的建設(shè)費(fèi)用、延長使用壽命和降低風(fēng)險(xiǎn)的情況。曼徹斯特皇家醫(yī)院由12個(gè)獨(dú)立的建筑物組成，建筑面積150,000平方米，1,660個(gè)床位，31個(gè)手術(shù)室，已使用了38年。該醫(yī)院使用25年的大樓運(yùn)營費(fèi)用竟占去了整個(gè)大樓生命周期耗費(fèi)費(fèi)用的一半以上。據(jù)估算，改造后醫(yī)院總體壽命周期35年可節(jié)省5千8百萬英鎊。他們認(rèn)為一個(gè)集成化的解決方案提供給了設(shè)備的優(yōu)化控制和精細(xì)管理，以使智能建筑的壽命達(dá)到最長和節(jié)省能源。一個(gè)集成化的建筑相對(duì)于一個(gè)通常的建筑可以節(jié)省15%以上的建設(shè)費(fèi)用。一個(gè)具有系統(tǒng)集成的智能建筑比沒有系統(tǒng)集成的建筑能夠節(jié)省35%的成本。
建筑智能化系統(tǒng)是建筑節(jié)能的重要組成部分
建筑全生命周期成本的分析
建筑是耐用的商品。據(jù)Cisco公司分析建筑全生命周期中使用過程的成本，其中建設(shè)過程中，規(guī)劃成本占2%，設(shè)計(jì)施工占23%，而使用過程占全生命成本的75%。因此，使用過程的成本是不容忽視，為了節(jié)省這75%的成本，必須重視建筑智能化系統(tǒng)運(yùn)營及管理水平。而我國建筑界往往只重視建設(shè)過程的節(jié)能，并不重視使用過程的節(jié)能管理。我認(rèn)為真正要達(dá)到建筑節(jié)能的目的，建筑本身節(jié)能與智能化系統(tǒng)的節(jié)能措施應(yīng)該是缺一不可。
信息與控制系統(tǒng)集成達(dá)到節(jié)能效果
某國際機(jī)場候機(jī)樓總建筑面積近30萬平方米，中央空調(diào)系統(tǒng)：9個(gè)水系統(tǒng)并設(shè)置了9個(gè)熱交換機(jī)房，配置了401臺(tái)循環(huán)空調(diào)機(jī)組，42臺(tái)新風(fēng)空調(diào)機(jī)組，候機(jī)樓每天有7-8萬人進(jìn)出，如何給旅客和工作人員提供一個(gè)舒適的候機(jī)和工作環(huán)境，體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念是十分重要的。這樣巨大的建筑空間內(nèi)，調(diào)節(jié)和控制建筑環(huán)境、節(jié)約能源，是一個(gè)重大的課題。上海浦東國際機(jī)場的BA系統(tǒng)在系統(tǒng)的設(shè)計(jì)階段就已考慮BA系統(tǒng)與機(jī)場航班信息系統(tǒng)中央數(shù)據(jù)庫的聯(lián)網(wǎng)通訊，構(gòu)建一個(gè)BA系統(tǒng)的航班信息管理系統(tǒng)平臺(tái)，使其能更準(zhǔn)確、靈活地控制候機(jī)樓的相關(guān)設(shè)備，更好地節(jié)約人力、節(jié)約能源。系統(tǒng)集成效果：不計(jì)設(shè)備壽命延長所帶來的收益，每年約可節(jié)約1000余萬元的支出，經(jīng)過兩年時(shí)間就可收回設(shè)備的投資。
以上案例說明實(shí)現(xiàn)信息系統(tǒng)與智能化控制系統(tǒng)的集成，可以提高管理水平，節(jié)省大量的不必浪費(fèi)的能源。
智能化技術(shù)是綠色建筑實(shí)現(xiàn)的保障
21世紀(jì)的建筑要求建筑師具有多專業(yè)技術(shù)知識(shí)
目前所謂“健康建筑”、“智能建筑”、“綠色建筑”、“生態(tài)建筑”等不同說法，不論名詞如何稱取，有一點(diǎn)是肯定的，那就是可持續(xù)發(fā)展是21世紀(jì)建筑的核心。那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就充分貫徹了可持續(xù)發(fā)展原則，按照生態(tài)建筑的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，把建筑物定位為生態(tài)系統(tǒng)的一個(gè)部分，力求盡可能減少對(duì)自然資源的消耗，特別是不可再生資源的消耗，減少對(duì)環(huán)境的影響，盡可能參與到生態(tài)循環(huán)過程中。各工程都針對(duì)具體的氣候條件、具體的功能特點(diǎn)采取不同的方案和手段，并通過全壽命周期分析，作出生態(tài)效益的評(píng)估，然后予以實(shí)施建設(shè)。
因此，綠色建筑對(duì)建筑師提出更高的要求，不僅僅是建筑本身的設(shè)計(jì)。他需要掌握多種專業(yè)的知識(shí)，更必須與各種專業(yè)的技術(shù)人員合作與協(xié)調(diào)，才能勝任。
什么是21世紀(jì)的建筑
在Hilson Moran Partnership公司建筑性能部經(jīng)理Matthew Kitson作的題為“21世紀(jì)的建筑”的報(bào)告中提到Mary Axe 80層高摩天大廈，這是一座倫敦現(xiàn)代化的標(biāo)志性建筑。這座大樓是英國著名建筑師諾曼·福斯特（Norman Foster）設(shè)計(jì), 其設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的思想：最大限度地減少建筑物對(duì)環(huán)境的影響。2004年10月 Mary Axe 80層高摩天大廈最終獲獎(jiǎng)英國皇家建筑師學(xué)會(huì)斯特林大獎(jiǎng)（The Riba Stirling Prize），這是英國最具權(quán)威性的建筑大獎(jiǎng)。Mary Axe 80層高摩天大廈最主要的特點(diǎn)是盡可能地利用自然采光、自然通風(fēng)，以減少運(yùn)行過程中的能源消耗。建筑內(nèi)設(shè)計(jì)有垂直采光井，采光井的應(yīng)用造就了大樓獨(dú)具特色的螺旋形的外表。采光井呈三角形，每層六個(gè)。日光和新鮮空氣可沿采光井深入到各層辦公室的內(nèi)部。建筑物的流線性外表產(chǎn)生的風(fēng)壓有助于自然通風(fēng)通過采光井進(jìn)入室內(nèi)。根據(jù)倫敦的氣候特點(diǎn),在一年的大部分時(shí)間內(nèi)，可以用自然通風(fēng)代替機(jī)械通風(fēng)。大樓的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)采用的是可通風(fēng)的雙層玻璃幕墻。這種結(jié)構(gòu)能有效地減少供熱和空調(diào)負(fù)荷。在建筑外表面安裝有室外氣侯傳感系統(tǒng)，可測量氣溫、風(fēng)速、日照強(qiáng)度。可根據(jù)室內(nèi)環(huán)境需要由計(jì)算機(jī)控制夾層內(nèi)的百葉角度，阻止或接納太陽輻射進(jìn)入室內(nèi)。
英國建筑研究院（BRE：Building Research Estimate）提出的低能耗多功能辦公樓的年均能耗指標(biāo)為175kw.h/m2，而該大樓能耗值大大低于BRE的指標(biāo)，僅為25kw.h/m2。
什么是生態(tài)住宅
THA(保羅.戴維斯建筑師公司)具有很強(qiáng)的人性化設(shè)計(jì)理念，他們強(qiáng)調(diào)建筑物的布局要適合于氣候、充分利用氣候。THA提倡同中國的四合院一樣的建筑布局，南低北高以充分利用陽光，中間的花園適合于鳥類的活動(dòng)和植物的生長。建筑方案的形成充分滿足人性化要求，要考慮未來業(yè)主的需要，每一套房間可選擇個(gè)性化設(shè)計(jì)。建筑構(gòu)件在工廠完成，建筑物框架在現(xiàn)場搭建，以提高效率。建筑構(gòu)件生產(chǎn)必須符合生態(tài)家居（Eco home）標(biāo)準(zhǔn),要求家居的10%的能量由自己來提供。設(shè)計(jì)時(shí)，充分使用生態(tài)計(jì)算軟件進(jìn)行仿真，以充分利用自然風(fēng)和光照，盡可能利用太陽能。例如，有一個(gè)案例，THA的設(shè)計(jì)師對(duì)朝南的建筑物認(rèn)為要控制陽光的曬入。某建筑物設(shè)計(jì)方案出來后，經(jīng)電腦模擬發(fā)現(xiàn)一年內(nèi)有80天溫度大于28℃，設(shè)計(jì)師認(rèn)為太多，就改進(jìn)建筑設(shè)計(jì)，使一年中高于28℃的天數(shù)減少為38天。他們認(rèn)為盡管光電板價(jià)格昂貴，但每塊1KW的板在25年內(nèi)能夠使CO2少發(fā)射70噸，對(duì)人居環(huán)境是很大的貢獻(xiàn)。這就是英國人理解的智能建筑。
智能化技術(shù)是綠色建筑實(shí)現(xiàn)的保障
可持續(xù)建筑的發(fā)展也向智能化技術(shù)的發(fā)展提出了更新、更高的要求。除滿足建筑物傳統(tǒng)的安全、舒適、便捷的要求外，智能化技術(shù)還必須為建筑減少能源消耗、減少環(huán)境污染，提高運(yùn)行效率提供保障。例如對(duì)于智能圍護(hù)結(jié)構(gòu)的運(yùn)行控制，對(duì)自然通風(fēng)與自然采光調(diào)節(jié)，對(duì)個(gè)性化送風(fēng)的控制，對(duì)自然能源利用系統(tǒng)的運(yùn)行控制，以及建筑物能源管理都必須進(jìn)行高度“智能”的控制。可以說，離開了智能化系統(tǒng)，生態(tài)建筑的生態(tài)效益就無法真正得到實(shí)現(xiàn)。
