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2025年08月16日
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70年大產權變40、50年，甚至一張“廢紙”……巨變背后所折射出的，是引人深思的燕郊土地使用亂象。
大年初八，北京東面的燕郊正漸漸從春節的慵懶氛圍中蘇醒，行色匆匆的“跨省族”又開始了在北京——燕郊之間往返穿梭的生活。但對于居住在福成5期的肖先生（化名）來說，煩惱從2016年的年底開始，跨越了公元紀年、然后一直延續到了農歷新年之后。
肖先生所遇到的問題說起來非常簡單。2007年他購買了福成5期的房子，2009年拿到房本，房本上清楚寫著70年產權住宅用地。然而在今年年初，卻突然發現，房屋失去了買賣的資格。
“去年年底就有鄰居說辦過戶的時候發現房子不能買賣，不動產權證辦理不下來，有人的房本還被扣留了下來，因為不動產權局查到他們的房子是非住宅用地，我自己的是工業用地。”肖先生說，原本他們小區的房產證都沒有問題，直到不動產證出臺，才發現自己的大產權房變成了小產權，現在不動產權證完全無法辦理。
70年大產權變40、50年，甚至一張“廢紙”
肖先生所在的福成5期一個小區估計就有5個樓棟3000余戶遇上了類似問題。據熟悉燕郊的業內人士及多個小區的業主透漏，在整個燕郊范圍內，首爾甜城、燕郊美林灣A區、電子城小區、冶金小區、燕靈西區、天子莊園三期、福澤園、中建二局、地礦家屬院小區、高爾夫公寓、東方御景、燕潮家園、燕馨小區、首鋼小區（多達30棟）、紫竹園等多個小區的住宅樓都有著類似情況。其中有些是原有各單位的家屬樓，而有些則是近些年來出售的商品住宅。
發現問題始于三河市12月1日開始的不動產統一登記。
記者搜索到一份《三河市國土資源局關于實施不動產統一登記有關事項的公告》，其顯示，根據《三河市機構編制委員會辦公室關于整合不動產統一登記機構的通知》，明確將全市土地登記、房屋登記、林地登記等不動產登記的職責整合到三河市國土資源局；成立三河市不動產登記中心，負責承擔三河市不動產登記具體業務。該文件落款為三河市國土資源局，于2016年11月10日發布，12月1日起執行。
該公告表明，按照“不變不換”的原則，以前依法取得的各類不動產權屬證書繼續有效，權利不變動，證書不更換。在權利人依法辦理變更登記、轉移登記等不動產登記時，更換新的《不動產權證書》。
也就是說，去年12月1日之前，土地登記、房屋登記、林地登記分在國土、房屋、林地三個部門，12月1日后，三合一，全部歸三河市不動產登記中心。業主買賣交易變更權利人，就需要更換新的《不動產權證書》，此時三河市不動產登記中心就會查看土地使用權剩余年限，肖先生和他的鄰居們至此得知自己小區的土地性質并非住宅。有的是工業用地、有的是違章用地、有的是綠化用地。
都是“落宗”惹的禍
在肖先生對新京報記者的講述里，肖先生曾反復提到一個詞——“落宗”。到底什么是落宗？記者查詢得知，宗地是土地登記的基本單元，也是地籍調查的基本單元。房產落宗是建立起房屋和所在宗地的關聯關系，并生成唯一的不動產單元代碼，即“落宗”。
辦理不動產證首先就要對房屋進行落宗。如果房屋不能落宗，那么不能貸款買房，去銀行抵押，銀行判定沒落宗的房子沒有價值，不能貸款。而只有完成權籍調查的小區才可以申請登記不動產權，尚未完成的小區,需要等待不動產登記中心測繪登記完成后,方可進行不動產權登記。
由此，燕郊這些小區業主以前買到的70年產權，現在變成了40年、50年產權，甚至原有的房本變成一張廢紙。業主爆料稱，如果現在給“落宗”，只有一個不動產證號碼，不給不動產證，相當于變成了小產權的房子。不能買賣交易，不能享受銀行批貸，子女不能繼承。
肖先生反復向記者表示，他們手中的房產證是當年政府頒發的，產權是70年，完全沒有問題，怎么到了今天反而出現了問題？他們一致認為要找政府才能夠解決問題。
政府回應
在河北省網絡問政綜合服務平臺上，也有多條投訴反映這一問題，并且廊坊市國土資源局也均對這些問題進行了諸如“您所提出的問題正在解決中”這樣的回復。只不過截止目前為止，當地政府方面對于這一問題的權責、如何處理、解決方案以及時間表等問題尚未對業主做出明確的答復。
三河市國土資源局不動產登記中心1月23日的回復是：
已經了解相關情況，對部分小區由于相關法律法規，政策原因限制，暫時停止辦理相關不動產登記業務，市政府已經成立工作組對相關問題逐個進行調查，市政府將根據調查結果爭取上級有關政策支持，參照其他市縣的成功做法制定解決辦法，待相關辦法出臺后，再行辦理不動產相關登記手續。
燕郊土地亂象
同肖先生一樣的故事正在燕郊各個新老小區中不斷重復上演。連政府方面也在陽光理政平臺上回復表示這是一個普遍現象，政府正在著手處理。不按規劃開發、私自變更宗地屬性的住房，在過去能夠拿到合法合規的房產證，并且還成為了燕郊區域的普遍現象，這一事件背后所折射出的燕郊土地使用亂象，不得不令人深思。
事實上，燕郊這些年來樓市快速發展，但是政府的不作為也使得樓市亂象頻出。一位業內人士透露，其最常見的手段便是以“文旅、休閑”、或者“工業園區”等名義拿地，再超標多建住宅，縮水配套。
比如，2011年開工的航天現代服務業發展區（如今的天洋城4代）。按照當時媒體報道，這一項目在當時規劃占地面積3000畝，定位世界領先水平的以航天科普、休閑娛樂、文化交流、創意產業、旅游商務為一體的中國首個航天現代服務產業發展示范區。
該示范區包含航天國際交流中心、航天科技會展中心、航天科技(北方)中心、航天員療養中心、航天博覽園、太空體驗基地、航天后勤服務基地、創意產業基地等多個功能性產業園區。如今這里除了一個空殼航天博物館之外，已基本變成了“天洋城4代項目”，業內人士表示，功能定位也從航天產業園區轉變為可銷售的商業+住宅。
除此之外，進駐燕郊的港中旅，以文旅、休閑名義在燕郊田辛莊開發的旅游地產項目，如今也是只見地產未見旅游。業內人士表示，該公司是應河北省政府邀請進駐。另外，中國旅游集團公司暨香港中旅(集團)有限公司的官方網站上，2010年10月發布了《港中旅集團領導拜會河北省省長雙方簽署戰略合作協議》一文，其中這樣寫道：港中旅集團與三河市政府還現場簽署了燕郊溫泉度假項目協議書。該項目總投資50億元人民幣，集團將全力打造“海泉灣”為品牌的具有國際水平的旅游體閑度假示范區。
這些土地使用上的混亂與隨意，一方面離不開開發商的公關，另一方面也同政府的不作為有著直接的關系。
可以說，在燕郊房地產高速發展的背景之下，當地政府的不作為甚至是默許，進一步助長了燕郊土地開發方面的亂象。所以當新的不動產登記制度出臺、政策收緊，才會出現政府當年頒發的房產證由合規合法變成了有歷史遺留問題的尷尬情形。目前政府雖然已經公告稱正在著手調查解決，但是究竟采用何種方法解決，能否從源頭上杜絕這一問題的再度出現，我們不得而知。
律師說法>>>>
新京報記者也咨詢了幾名律師朋友，律師認為：目前不動產登記屬于房管局的管理范疇，但目前肖先生所遇到的問題比較復雜，因為問題的根源在于其房屋土地原本是作為工業用地或者綠化用地用途，如果要進行不動產登記，就需要做土地使用權變更，涉及到國土和規委，牽扯部門較多，因此問題也非常復雜，并非向單一政府部門反映就能夠得到妥善解決。
