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2025年07月18日
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“幸好買了，要不然又要多出幾十萬元。”剛剛在北京通州買下一套60平方米住宅的謝女士這樣對記者表示。一周前，謝女士以310萬元的價格購入了這套位于阿爾法社區(qū)的兩居室，而在隨后的一周時間里，該小區(qū)同戶型的兩套住宅又分別以350萬元和360萬元成交，目前同戶型已經(jīng)沒有新的房源供應(yīng)。
記者隨后在某中介的APP客戶端上也看到，阿爾法社區(qū)最新簽約的一套60平方米兩居室，成交價正是360萬元。
“本來想著政策一個接一個，輿論風(fēng)向也變了，房價能降一降，結(jié)果從去年底開始，價格又開始漲起來了，春節(jié)以后連續(xù)看了幾套也都被人家搶先買了，真不知道這波行情什么時候到頭。”謝女士表示，最初本來是想買學(xué)區(qū)房，一方面是想保值增值，另一方面也是為將來孩子上學(xué)考慮，可東西城好一點的學(xué)區(qū)房，最便宜也在300萬元以上，且出來一套馬上就會被買走，自己之前看好的幾套都是這樣，“這次春節(jié)后回來看房，真的是嚇懵了，用一句話總結(jié)就是現(xiàn)實往往比小說更荒謬。”
搶手的學(xué)區(qū)房
在近期新聞中，市重點宏廟小學(xué)對口學(xué)區(qū)房賣出25萬/平方米的價格，絕對是其中的熱點。而在謝女士看來，這個價格雖然高但并不離譜，屬于正常的市場價。“以我的經(jīng)歷看，學(xué)區(qū)房確實是火得一塌糊涂，太多人想買了，近些年幾乎一直在漲。”
實際上，在購入通州那套兩居室之前，謝女士也把目標(biāo)定在了東西城的學(xué)區(qū)房上。
在去年樓市最為火熱的那幾個月，謝女士把手中的房子都賣了，然后一步到位購置了一套改善型住宅。手里還剩一點閑錢，則準(zhǔn)備再買一套學(xué)區(qū)房。
按謝女士自己的話說，在財經(jīng)領(lǐng)域工作多年的自己，早已不是當(dāng)初剛畢業(yè)時什么都不懂的小姑娘，了解經(jīng)濟規(guī)律，懂得貨幣政策，知道國際關(guān)系，甚至跟很多經(jīng)濟學(xué)家有過探討。隨著2016年9月30日調(diào)控政策的落地，她斷定2017年初房價會回調(diào)，因此決定持幣觀望。
而在去年“930”新政剛開始執(zhí)行的幾周里，房價也確實趨于平穩(wěn)。謝女士則將目標(biāo)再一次細(xì)化，即在東城區(qū)買一套小戶型，如果未來東西城合并，東城區(qū)無疑將拉近和西城區(qū)房價的差距。
這一時期，謝女士看好了三套房子，一套是位于北二環(huán)外西營房的回遷房，39平方米大開間，朝北中間樓層，總價305萬元。之所以把其列為首選對象，主要是因為其位于家長口中的“學(xué)區(qū)圣地”——德勝片區(qū)。
第二套是離西營房不遠(yuǎn)的青年湖東里，1986年的老房子，43平方米一居室，雖然朝南但是個頂層，總價330萬元。第三套則是位于南二環(huán)外的沙子口區(qū)域，2005年的新永外文化用品商城，37平方米朝北大開間，總價195萬元。
彼時，謝女士的想法是，這些老房子賣得已經(jīng)不便宜了，隨著政策的落地，2017年價格應(yīng)該會降一降。
不過，事實卻完全相反。僅僅2個月后，西營房的同戶型賣到了340萬元，青年湖東里的一居室賣到了390萬元，新永外文化用品商城的大開間也賣到了240萬元。
雖然眼看房價再次上漲，但在這期間，全國多個城市又陸續(xù)推出調(diào)控政策，相關(guān)部門也強調(diào)了要嚴(yán)控房價過快上漲。謝女士則透露，自己當(dāng)時非常糾結(jié)，既怕“高位站崗”，也怕錯失了買入學(xué)區(qū)房的最后機會。
實際上，從目前看，全國主要城市新房的價格持續(xù)平穩(wěn)，但北京等地的學(xué)區(qū)房價格則不斷上漲。對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，新房市場有預(yù)售證制度，通過行政手段便可以在短期內(nèi)控制住價格，而二手房市場則復(fù)雜許多，且目前京滬等地二手房市場的規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超新房市場。而一線城市的學(xué)區(qū)房，則更多的呈現(xiàn)出金融產(chǎn)品的屬性，已經(jīng)不只是擁有簡單居住功能的不動產(chǎn)。
而春節(jié)過后的買房經(jīng)歷，則最終讓謝女士放棄了在東西城買入學(xué)區(qū)房的想法。
正月初八，春節(jié)后中介上班的第一天，謝女士便去看一套1980年的老房子，340萬元的頂層，“樓道是黑的，沒有燈，爬樓的時候，從樓梯拐口處，還能看到厚厚的浮塵。走到房子門口，拿出手機照明，發(fā)現(xiàn)樓道和大門上貼滿了小廣告，通下水道、清洗油煙機、開鎖的，廣告一層蓋著一層，厚厚的黏在一起。” 謝女士表示，雖然房子不是太滿意，但是價錢還可以，準(zhǔn)備買入。但中介工作人員表示，這處房子已經(jīng)有人交了意向金了。謝女士知道，這已經(jīng)意味著輪不到她了。隨后的消息也印證了她的觀點。
幾天后，隔壁小區(qū)又出了一套一居室。也是15平方米的老房子，沒有上下水，沒有燃?xì)猓們r170萬。“說實話，這間房子只能做倉庫，如果租出去，那么住戶每次上廁所都得跑到小區(qū)外面找公廁，洗澡需要去公共澡堂。但這是東城德外的房子，對口的是安外三條小學(xué)，30%畢業(yè)生直升171中學(xué)。”即便這種房子，謝女士也是當(dāng)天付了定金。不過，由于業(yè)主要求15天內(nèi)付款，并且不保證能落戶，而就在謝女士猶豫的期間，這個房子已經(jīng)賣了出去。
這時候，西營房的那套開間漲到了 500多萬元，相當(dāng)于“930”新政落地后漲了200多萬元，幾乎翻番。而謝女士再去看房的時候，中介同時約了 3撥人一起，當(dāng)晚就完成簽約。此外，青年湖東里那一套漲到了 450萬元，也已經(jīng)成交；新永外文化用品商城同戶型的房子僅一套在售，要價340萬元，幾個月時間漲了 145萬元。
對此，有中介公司負(fù)責(zé)人稱，學(xué)區(qū)房價格的堅挺，和教育資源分配不均關(guān)系很大。而教育部部長陳寶生在兩會期間則表示，“教育優(yōu)質(zhì)資源均等化問題各方面都非常關(guān)心，現(xiàn)在如擇校、學(xué)區(qū)房這些現(xiàn)象，其根本原因就是教育資源分布不均衡。今后將提倡集團化辦學(xué)，力爭將優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源均等配置”。
不過，業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)想解決上述問題難度不小，因此學(xué)區(qū)房價格在未來一段時間內(nèi)仍會表現(xiàn)得相當(dāng)堅挺。
萬元過戶號再現(xiàn)
相比謝女士，有改善型需求的王先生則剛剛加價20萬元出售了自己在傳媒大學(xué)附近的一處住宅，“中介把兩個客戶約到一起來看房，都想買，說實話加多少錢我心里也沒底，差不多是隨口報的數(shù)，沒想到其中一個客戶直接答應(yīng)了”，王先生表示，自己為了兒子上學(xué)換房，在市場上看了半年多，眼看價格越漲越高，在面積和位置上只能不斷降低心理預(yù)期，“還能承受就抓緊換了吧，否則往市里以小換大，中間的窟窿肯定會越來越大，現(xiàn)在真是一天一個價，幸好我提前定了改善的房子。”
而根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年3月上旬，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6166套，與2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。日均網(wǎng)簽616套，較2月日均434套的網(wǎng)簽量增加41.9%。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，目前的成交數(shù)據(jù)應(yīng)該會在4月份的后半段體現(xiàn)出來，3月上旬的數(shù)據(jù)則大概是春節(jié)假期剛剛結(jié)束時的情況。
值得注意的是，在二手房交易持續(xù)火熱的情況下，業(yè)主在過戶時也再度遭遇長期排隊的情況。據(jù)悉，目前過戶的都是春節(jié)前簽約的人群，春節(jié)后簽約的貸款客戶，過戶最早也要等到4月底，即便是全款的客戶也要等1個多余。實際上，在交易最為活躍的幾個區(qū)域，剛剛簽約的客戶，預(yù)約過戶的日期已經(jīng)排到了下半年。
部分專做過戶排號業(yè)務(wù)的黃牛也又一次看到了其中的商機，一些加急約號的價格已經(jīng)被炒到了上萬元。實際上，去年樓市最為火熱的時期，過戶的黃牛號最高曾達到了數(shù)萬元的價格，最終在過戶大廳加開窗口和工作時間以及相關(guān)部門的聯(lián)手打擊下，這一情況才得到有效抑制。而一年后，這一灰色產(chǎn)業(yè)鏈又有死灰復(fù)燃的趨勢。
對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“目前北京二手房的交易流程非常長，如果是貸款買房，全部流程走完最少要4個月，而大部分改善型需求的客戶，都是賣一套買一套，這種連環(huán)交易一旦在某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很可能會導(dǎo)致違約的出現(xiàn)，需要賠償?shù)慕痤~很大，因此才會有不少客戶寧愿付出上萬元的費用，也要盡早完成過戶的情況。”
