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2025年07月19日
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人物簡介
工商管理博士，從教十年，政府工作背景十年，從事房地產(chǎn)開發(fā)九年，時任香港泰集團(tuán)上海分部——泰升房地產(chǎn)（上海）有限公司副總經(jīng)理。
遏制高房價不能單靠稅收政策
近期，高房價成為了過街老鼠——人人喊打。高高在上的房價不僅抑制了居民的消費，更威脅著國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。為了遏制房價的非理性上漲，國務(wù)院陸續(xù)出臺了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策。與此同時，沉寂了多年開征物業(yè)稅的呼聲也一浪高過一浪。崔艷秋坦言，遏制高房價，稅收政策是可以有所作為的，但不能夸大它的作用，單靠稅收解決不了高房價問題，必須綜合運用土地政策、金融政策，打好政策的組合拳?！翱陀^的講，目前在我國馬上開征物業(yè)稅的條件還不夠成熟。比如，開征物業(yè)稅，需要有較完整、準(zhǔn)確的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料，而我國至今還沒有建立較為完整的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案?！?/p>
她強(qiáng)調(diào)，縱觀世界各國，住房難可以說是一個普遍存在的問題。但住房難都是相對而言，每一個階段住房條件都跟每一個階段社會經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展水平相適應(yīng)的?！吧鲜兰o(jì)90年代，上海界定住房困難戶的標(biāo)準(zhǔn)是，人均住房面積不足2平米，后來到4平米，而現(xiàn)在上海人均住房面積已達(dá)到33平米?！?br />
“目前，我國已邁上城市化的高速路，需要房地產(chǎn)業(yè)保持健康、快速的發(fā)展，才能滿足人民日益增長的住房需求。若簡單的采取打壓政策，可能會影響整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，畢竟它牽涉到50多個行業(yè)的發(fā)展。如果房地產(chǎn)業(yè)倒下了，誰又來解決城市化進(jìn)程中人民的住房問題呢”？崔艷秋如是說。“我覺得國家適度地運用一些稅收、政策杠桿做一些調(diào)整是可以的，但一定要學(xué)會‘彈鋼琴’，同時應(yīng)注意保證公平、公正，解決好民生問題，還要鼓勵在中國形成更多的中產(chǎn)階級。只有產(chǎn)生更多的中產(chǎn)階級，中國才會真正民富國強(qiáng)。”
房地產(chǎn)業(yè)的盈利模式需要創(chuàng)新
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利潤最大化是任何一個企業(yè)的追求目標(biāo)。在這一目標(biāo)引導(dǎo)下，企業(yè)會通過增產(chǎn)提效降成本的方法合理配置企業(yè)資源，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。崔艷秋直言，市場情況瞬息萬變，企業(yè)必須根據(jù)自己實際情況及時掌握市場動態(tài)掌握消費者的需求，才能實現(xiàn)收益最大化。
“不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是當(dāng)它處于賣方市場時，即使很一般的項目也能讓開發(fā)商獲利不菲，但從長遠(yuǎn)來看，這個行業(yè)要想持續(xù)健康發(fā)展，盈利模式必須創(chuàng)新”。當(dāng)前不少高檔樓盤都有自己的會所，但真正盈利的卻不多。之所以出現(xiàn)此種情況，一是因為這些會所的費用過高，另一方面還在于其服務(wù)質(zhì)量、水平存在一定問題。
崔艷秋自豪的說，在進(jìn)行項目開發(fā)時，泰升并沒有放棄與客戶近距離溝通的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，相反是把后期的物業(yè)管理也納入公司整體的開發(fā)建設(shè)和品牌塑造中。泰升開發(fā)的樓盤都由自己的物業(yè)公司進(jìn)行管理，而且物業(yè)管理采用的是“酬金制”，這種模式使高檔會所有了可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制保證，從而維護(hù)了企業(yè)品牌和業(yè)主利益。
她說，所謂酬金制，是指物業(yè)公司只收取一定比例的物業(yè)管理費，其余全部來自業(yè)主用之業(yè)主。泰集團(tuán)名下的頓肯物業(yè)公司為業(yè)主提供的是星級賓館服務(wù)，但提取的管理費只有5%，其它費用都用在業(yè)主身上及小區(qū)的日常運營。譬如小區(qū)內(nèi)高檔會所內(nèi)的室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)籃球館、健身房、閱覽室、練琴房等均對小區(qū)業(yè)主全部免費開放，會所還定期舉辦大型活動，使業(yè)主及其家人可以在此免費享用各種設(shè)施。由于泰升的物業(yè)管理，并不以盈利為目的，因此收費雖低，但服務(wù)卻保持了高水準(zhǔn)。良好的后續(xù)物業(yè)管理，為泰升樓盤贏得了良好口碑，由于小區(qū)的物業(yè)折舊率相應(yīng)降低，也使得泰升樓盤長期得到客戶的青睞。
除此之外，泰升在項目開發(fā)過程中，還非常注重節(jié)能的前期投入、業(yè)主的使用成本及過程中的維護(hù)費用三者之間的平衡關(guān)系。其他開發(fā)商往往只考慮自身的施工投入問題，未來使用和管理成本則可能轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主或物業(yè)公司身上，但泰升算的是一筆總帳，它要求的是總能耗得到降低，業(yè)主得到實惠，因此盡管前期施工會加大投入，但今后業(yè)主使用和物業(yè)維護(hù)，卻能大幅降低支出，延長使用年限，這無疑彰顯了泰升的社會責(zé)任感。
住宅科技須以人為本
哥本哈根氣候大會之后，全國上下大力提倡科技、低碳住宅，這尤如為地產(chǎn)界打了一針興奮劑。科技為地產(chǎn)所帶來的實惠，讓更多的開發(fā)商趨之若鶩。一夜之間，好像項目只要沾了智能化、低碳，在當(dāng)前樓市“山雨欲來風(fēng)滿樓”的情況下，開發(fā)商也不用再為樓盤的銷售而發(fā)愁了。
崔艷秋認(rèn)為，智能化在推動住宅科技革命的同時，更應(yīng)以人為本，全面的服務(wù)于消費者。“只有百姓認(rèn)可、滿意，才能實現(xiàn)雙贏”，作為開發(fā)商應(yīng)該理性的認(rèn)識智能住宅，更好地引導(dǎo)、培育這一市場。她強(qiáng)調(diào)，有很多住宅科技在不同的產(chǎn)品線上可以有，但不宜大規(guī)模推廣。人與自然應(yīng)處于一種動態(tài)的平衡之中，而不能一成不變。人的五臟六腑與天地陰陽之間有一個自然的協(xié)調(diào)規(guī)律，不應(yīng)去刻意改變它們之間的平衡。如，過度追求舒適，讓室內(nèi)永遠(yuǎn)是春天?！斑@其實是違背自然規(guī)律的，該冷的時候你就要冷，該熱的時候你就要熱”，如果一個人永遠(yuǎn)處在一個人為設(shè)置的后天環(huán)境當(dāng)中，可能會導(dǎo)致我們的生理、生存方式發(fā)生變化，最終導(dǎo)致健康問題。
“現(xiàn)在全國上下都在講低碳，不少開發(fā)商簡單的把一些智能化技術(shù)堆積到項目中，而根本不考慮是否真正為消費者帶來了方便，其結(jié)果只能是事與愿違”，崔艷秋略顯遺憾的說道。她以上海某個樓盤為例，該項目引進(jìn)了不少先進(jìn)技術(shù)，如紫外線控制技術(shù)，光波殺菌技術(shù)等。但當(dāng)用戶，尤其是老年人，在使用這些技術(shù)時感覺很不方便，加之維護(hù)成本也較高。原本科技、低碳的東西也就成了累贅。
“正因為如此，泰升在進(jìn)行項目開發(fā)時，并不是簡單的把一些智能化技術(shù)堆積在項目上，而是堅持科技以人為本的理念，根據(jù)產(chǎn)品的不同定位，把最合適的技術(shù)運用到項目之中。這也是我們的項目深受消費者喜愛的原因之一”，崔艷秋如是說。
