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2025年07月18日
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我們以為做房奴很累，現(xiàn)在我們才發(fā)現(xiàn)，我們連做房奴的資格都沒有。
今天這篇文章基金君主要講兩件事情。
一件是關(guān)于租房，另外一件事是關(guān)于二手房的房價。
中國首份房奴報告：不僅買不起 也快租不起
近日，易居房地產(chǎn)研究院公布了一份《全國50城房租收入比研究》報告。報告顯示，北京、上海、深圳、三亞四地人均每個月一半的收入都拿來交了房租。而在全部50個城市中，人均房租占收入比超25%是租金過高城市有42家，占比高達82%。
先給大家一組扎心的數(shù)據(jù)看看：
北京的房租收入比是58%，月平均房租是2748元。
深圳的房租收入比是54%，月平均房租是2211元。
上海的房租收入比是48%，月平均房租是2319元。
三亞的房租收入比是48%，月平均房租是1254元。
看到這組數(shù)據(jù)，微博上的網(wǎng)友們都炸了：
草菇貢丸：哈哈，辛辛苦苦掙的錢，一半用來吃飯一半用來睡覺。
和暖的火：果然這盛世，如炒房客所愿！
有何不佩：n線小城市，一百二十平的房子，一個月要一千二百塊錢左右，你年租的話也要一萬二，還是比較便宜的，里面什么東西都沒有要自己添置。
一個賣女裝的直男：不僅房租貴，因為租房平臺的魚龍混雜還很難租到滿意的房子，中介費也很高。
ly大允：我們以為做房奴很累，現(xiàn)在我們才發(fā)現(xiàn)，我們連做房奴的資格都沒有。
METATTOO小圖圖-FIONA：2300整租來回公司三個小時4600整租來回公司一個半小時，9000整租來回公司半個小時，這就是現(xiàn)實。
1、各城市人均月度住房租金分析
根據(jù)城市房價網(wǎng)公布的各城市2017年6月住宅租金數(shù)據(jù)與國家統(tǒng)計局公布的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.6平方米，計算得到各城市人均月度住房租金費用。
具體城市來看，2017年6月份，有3個城市人均住房租金高于2000元/月，分別是北京、上海、深圳，其中北京最高2748元/月，比第二位的上海貴出500多元。
2、各城市房租收入比分析
據(jù)了解，在美國，政府將住房支出（包括房租及水電等居住費用）超過同期收入30%的承租戶定義為“中等支付困難戶”、將住房支出超過同期收入50%以及收入為零或負數(shù)的承租戶定義為“嚴重支付困難戶”。
而在中國，易居房地產(chǎn)研究院將房租收入比在25%及以下的城市定義為“租金相對合理城市”，大于25%的城市定義為“租金相對過高城市”，大于45%定義為“租金嚴重過高城市”。
而在這份報告中，“租金嚴重過高城市”有4個城市，北京（58%）、深圳（54%）、三亞（48%）、上海（48%）等4個城市房租收入比高于45% 。
3、北京房子怎么樣？
這個數(shù)字還是很扎心的，但居住環(huán)境苦不苦，還真要看看這錢能租到什么樣的房子來住。基金君特地上鏈家上用關(guān)鍵詞搜索了下，給大家一個直觀的環(huán)境瞧一瞧。
北京，房租在2500元~3000元之間的房源一共有1397套。
其中，被瀏覽的較多的是一套位于通州梨園附近的小戶單間，套內(nèi)面積34平方米，月租2800一個月。適合單身人士或者小兩口居住，距離地鐵梨園站近，家具家電齊全。
不過通州區(qū)梨園位于五環(huán)與六環(huán)之間，靠近六環(huán)。這就意味著去市中心通勤的話，每天耗時長達四小時。
北京二手房價調(diào)查：
報價最高下調(diào)20%還可談？
繼續(xù)觀望還是現(xiàn)在出手，你想好了嗎？
北京 “3.17”開啟的史上最嚴一輪樓市調(diào)控至今已經(jīng)執(zhí)行4個月了，北京樓市悄然巨變，從狂躁到冷靜，可以說是冰火兩重天。
不僅國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房價已經(jīng)連續(xù)兩個月領(lǐng)跌全國了（6月環(huán)比降幅1.1%），而且與以往調(diào)控給人的感受不同，這輪調(diào)控給人最直觀的感受是房價真的降了，降的還不只官方數(shù)據(jù)說的那一點點。
先來看一張圖直觀感受一下：
北京二手房掛牌均價走勢
從上圖可以看出，在3月出政策后，二手房掛牌價直線下降，并逐月回落，至7月略有回升。數(shù)據(jù)顯示，北京7月二手房掛牌均價 51299 元/m²，與3月最高點的61326元/m²相比，降幅高達16%，已經(jīng)回落到去年“9.30”政策之前的水平。
注意，上面這個只是北京二手房的掛牌均價，并不是實際成交均價。
再來看一張網(wǎng)上流傳的一位網(wǎng)友制作的圖表：
從這個圖表可以看出，無論是中心城區(qū)還是新城區(qū)，北京有30個樓盤的掛牌價在6月之后下調(diào)幅度均超過17%，其中有12個樓盤調(diào)價降幅超過20%。
北京二手房價真的降了這么多嗎？這張圖表能否代表北京樓市的現(xiàn)狀？當(dāng)前市場狀況是什么樣的？未來市場還會發(fā)生哪些變化？現(xiàn)在到底適合繼續(xù)觀望還是該出手時就出手？帶著這些問題，證券時報記者以購房人身份對北京二手房市場現(xiàn)狀進行了調(diào)查。
一、北京中心城區(qū)普通住宅
北京中心城區(qū)的房價向來比較堅挺，在這輪降價潮中，這里能降多少呢？
從下圖可以大致了解一下北京中心城區(qū)當(dāng)前的二手房成交均價。
朝陽區(qū)：望京某小區(qū)，投資客多，成交單價降幅9%
還記得文章開頭的那個網(wǎng)友制圖嗎？這次證券時報記者咨詢了圖中降幅最高的那個朝陽區(qū)望京地區(qū)某小區(qū)的情況。
據(jù)某中介的工作人員介紹，現(xiàn)在該小區(qū)成交單價在7萬左右，“3.17”之前最高單價8萬多，現(xiàn)在降下來了。“該小區(qū)都是一居室的小戶型，業(yè)主大部分是投資客，現(xiàn)在價格已經(jīng)比較便宜了，好多客戶就是因為便宜才買的，有的房源總價最高時370萬-380萬，現(xiàn)在是270萬-280萬，降了100萬左右。”她說。
該中介表示，望京片區(qū)有兩個板塊，公房區(qū)和商品房區(qū)，價格低點的小區(qū)單價6萬-7萬，高點的小區(qū)單價7萬-9萬，與“3.17” 之前比均價降了10%-15%，現(xiàn)在的價格相當(dāng)于去年下半年的價格。她認為，如果現(xiàn)有政策不變，房價還會小幅下降。因為貸款政策不變，很多客戶還是選擇觀望的話，要想成交只能降價了。
不過，證券時報記者同樣比較了該小區(qū)某相同朝向、相近面積房源的成交記錄，最近的成交單價比最高時下降了9%。
二、北京城市副中心通州：雙重限購，成交價降幅不到10%
再來看看北京城市副中心通州區(qū)域的情況，證券時報記者找到通州果園附近的某小區(qū)，在售房源掛牌均價在4.5萬，不滿5年的價格會低一點。
某大型中介工作人員告訴記者，目前通州城區(qū)成交均價在4.8萬到5萬左右，老校區(qū)、位置偏一些的在4.1萬到4.2萬，新的房子在5.5萬到5.6萬。“我們店周邊小區(qū)新政前的成交價達到5.6萬，目前成交價5.1萬，面積越小的因總價低，單價要比大面積高。之前2居室成交均價5.5萬左右，現(xiàn)在每平方米降了3000到5000元，有的可能差距更大，主要看社區(qū)品質(zhì)。位置好近地鐵的降得少；個別急售的降得多，有一個90多平方米總價520萬的，現(xiàn)在有480萬成交的，降了40萬，降幅不到10%。”他說。
當(dāng)記者談道其他區(qū)域有房源掛牌價降幅很大，該中介說：“有的業(yè)主心理價位還處在新政前想賣高價呢，報出來太高，看的人都沒有，知道目前的行情后，就會往下大幅調(diào)價，所以他們的調(diào)價幅度就顯示特別大。而有的了解行情的業(yè)主報價相對理性，再略微講價就能成交，他們的調(diào)價幅度就不大。”
該中介表示，現(xiàn)在通州的房源量不算多，好多之前賣房為換房，現(xiàn)在換不了了，就不賣了自己先住著。現(xiàn)在成交量不多，客戶觀望程度比較高，也擔(dān)心價格下降，成交速度放緩了。現(xiàn)在價格確實往下走，一般的報價都有講價的余地。他估計價格還會往下走，因為沒有成交的話，業(yè)主想成交就得往下調(diào)價。
該中介同時提醒，通州屬于雙重限購，有北京戶口但不是通州戶口的家庭，名下無房的才能在通州買一套房。
三、北京新城大興：房源多成交少，預(yù)計成交價降幅約10%
除了北京中心城區(qū)和城市副中心，北京新城大興因近年來賣了不少高價地、房價迅速上漲而備受關(guān)注。
證券時報記者從鏈家網(wǎng)上了解到，大興棗園附近的某小區(qū)近兩個月來幾乎零成交，最近成交是在5月份，某2居室的成交總價450萬，之前掛牌價格是510萬，中間調(diào)過一次價，實際成交價比最高掛牌價下降了11%。而該成交價格與同類房源在3月時的成交總價535萬相比降幅高達16%。不過，6月新掛牌的同類房源總價500萬，價格反而上漲了。
對此，該小區(qū)附近某大型中介門店的工作人員告訴記者，5月成交的那套房靠小區(qū)最里面，業(yè)主著急用錢，價格確實比較低，而6月新掛牌的這套房報價確實有點偏高了，同類房源目前成交價格應(yīng)該在480萬左右。
如果按照上述中介所說，現(xiàn)在480萬的成交價格與3月的535萬成交價格相比，降幅在10%左右。
“現(xiàn)在房價是降了，小區(qū)內(nèi)沒有稅費的房源成交單價在5萬到5萬5。”上述中介工作人員說，最近看房的人挺多，但是該小區(qū)卻沒有成交，是因為整體報價偏高。另外，現(xiàn)在市場房源多，可選擇性多，很多人購房不是特別急迫。“現(xiàn)在的報價都還可以談，具體能談下多少，主要看房主心態(tài)吧。”他說。
調(diào)查總結(jié)：
上述中介門店工作人員的說法可以作為購房參考，但有些觀點也不能全信，比如他們說的房價降幅15%、20%或30%，可能只是一個大概的情況，有的是個別現(xiàn)象，證券時報記者比較有成交記錄的同類房源得出的實際成交價降幅并沒有那么多。
因為二手房的價格取決于多種因素，比如地理位置、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、樓層朝向面積、裝修程度、有無稅費、業(yè)主售房急迫度等因素都可能導(dǎo)致價格差異，即使同小區(qū)內(nèi)、同樓層朝向、相同面積的房子，裝修優(yōu)劣、有無稅費或業(yè)主是否著急用錢等因素都可能讓總價相差幾十萬。因此，大家在選房詢價的時候，最好在同等條件下進行比較。而且相對于主觀性較大的掛牌價，同類房源的歷史成交價更有參考價值。
宏觀數(shù)據(jù)：7月二手房成交量或不足7000套
再來看看研究機構(gòu)的宏觀數(shù)據(jù)。
先看一下北京二手房成交量的月度情況
從這張圖可以看出，3月調(diào)控后，北京二手房市場快速降溫，交易量斷崖式下跌，6月交易量更是不足萬套，與新政前的交易量相比，跌幅近7成。
而從7月的數(shù)據(jù)看，成交量還在繼續(xù)下跌。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月中上旬（1~20日），北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，同比去年7月同期下滑66.5%。日均網(wǎng)簽量僅為232.6套，跌破300套，依此走勢，預(yù)計7月全月北京二手住宅網(wǎng)簽量將很大概率不足7000套，再創(chuàng)新低。
此前有專家曾表示，二手房月度成交量在1萬套以下時，說明市場趨冷；超過2萬套則說明市場過熱。
再看一下北京二手房價的月度環(huán)比漲跌情況
從上圖可以看出，在“317新政”強勢出臺后，北京二手房價在3、4月份沖高后，開始逐步企穩(wěn)回落，先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢持續(xù)，且跌幅有擴大跡象。
專家觀點：二手房成交量到谷底，成交價降穩(wěn)中有降
聽了中介的說法，看了研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)，再來聽聽業(yè)內(nèi)專家對當(dāng)前北京二手房市場的判斷。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，北京二手房市場的成交量在經(jīng)歷了前3個月的急跌后，現(xiàn)在基本到達低谷了，預(yù)計7月份的成交量在7000、8000套左右，已經(jīng)達到歷史低點。而成交均價在今年春節(jié)后半個月里就漲了10%，現(xiàn)在大概跌了8-10%，跌到了春節(jié)前后的水平。他認為，隨著成交量到谷底后，價格變化就會放緩了，繼續(xù)微跌的可能性較大。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時認為，北京二手房交易量是呈逐月下降趨勢的，6月8千多套，7月預(yù)計可能不足7千套。二手房價格是環(huán)比下降的趨勢， 5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，7月應(yīng)該仍然是環(huán)比下降的。
“接下來，我覺得交易量有可能會相對企穩(wěn)回升，因為現(xiàn)在7、8千套的交易量有點偏低了，但是價格仍會保持穩(wěn)中有降的趨勢，而且不管是原來的高總價大戶型還是中小戶型都會進入到降價區(qū)間。”胡景暉說，當(dāng)然，隨著價格的下降，一些有購買實力的人會適時出手，這也是交易量會有所回升的一個原因。
官方表態(tài)：二手房市場已進入下行通道
最后再來看一下北京市對于當(dāng)前二手房市場的官方表態(tài)：
7月11日，在“北京市推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果新聞發(fā)布會”上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰示，針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續(xù)貫徹落實去年“9.30”新政，今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺18項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，包括細化限購限貸政策、遏制炒作天價“學(xué)區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴格產(chǎn)業(yè)項目管理、加大住宅用地供應(yīng)和在途項目開工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴格嚴密精準調(diào)控。目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢，二手房市場已進入下行通道，購房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場出現(xiàn)量縮價穩(wěn)的積極變化。
