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2025年07月19日
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下一個(gè)五年，中國各項(xiàng)改革將從全面啟動(dòng)期轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)期。對(duì)房地產(chǎn)來說，就是告別短期調(diào)控，啟動(dòng)長效機(jī)制。目前來看，樓市長效機(jī)制眉目漸清，即壯大租賃，構(gòu)建“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度。之所以說這就是樓市的長效機(jī)制，就在于在這樣的住房新制度下，2.45億外來人群、2000萬租房大學(xué)生(二者稱為新市民)、1.5億留守人群(留守兒童、婦女和老人)才能看到“扎根”城市的希望；廣大80后、90后，甚至新千年的年輕人群，才愿意較長時(shí)期內(nèi)選擇租房。由此，資本、杠桿和旺盛需求推動(dòng)高房?jī)r(jià)和資產(chǎn)泡沫的鏈條才能被斬?cái)唷Ｄ壳埃擎?zhèn)各種“漂”的人群有4億左右，與現(xiàn)有城市常住人口的體量差不多，這是樓市最有效、最剛性的需求。他們?nèi)裟芡ㄟ^體面的、成本相對(duì)低的租賃“扎根”城市，并依靠不斷積累，或共有產(chǎn)權(quán)、“先大后小”等理性購房模式，擁有產(chǎn)權(quán)住房并成為“有產(chǎn)者”，樓市泡沫“軟著陸”就有了空間。同時(shí)，調(diào)控高壓疊加“租售并舉”，房?jī)r(jià)開始平穩(wěn)，各種成本下降，百姓安心租房，并根據(jù)支付能力買房，高成本購房和生活壓抑的消費(fèi)將釋放，內(nèi)需驅(qū)動(dòng)自然水到渠成。
筆者認(rèn)為，國家對(duì)于樓市長效機(jī)制的框架、政策和目標(biāo)是很清晰的，但“一分部署、十分落實(shí)”。過去，我們?cè)胪ㄟ^發(fā)力住房保障，實(shí)現(xiàn)老百姓的安居夢(mèng)，并能讓房?jī)r(jià)和泡沫軟著陸。當(dāng)時(shí)的政策力度也很大，比如2007年的國發(fā)[2007]24號(hào)文、2010年的3600萬套保障性安居工程、每年的新開工目標(biāo)等。現(xiàn)在來看，住房保障成績(jī)巨大，但教訓(xùn)也頗多，比如有的地方保障房建設(shè)任務(wù)異化為“數(shù)量目標(biāo)”，很多保障房建在偏僻、配套差的地方，導(dǎo)致空置或“棄租”；再如，保障對(duì)象資格審核和后續(xù)監(jiān)管不到位，尋租現(xiàn)象頻發(fā)。近年來的保障房審計(jì)中，類似現(xiàn)象層出不窮。
現(xiàn)在，我們又要發(fā)力租售并舉，這與保障性安居工程類似，其肩負(fù)著實(shí)現(xiàn)新市民的安居夢(mèng)，讓樓市泡沫“軟著陸”、建設(shè)內(nèi)需社會(huì)等多重目標(biāo)。對(duì)此，國家層面發(fā)文不少，如2016年的39號(hào)文、今年4月的租賃管理?xiàng)l例、近期九部委153號(hào)文等。此外，近年來中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、每年“兩會(huì)”、政治局會(huì)議等對(duì)此也多有強(qiáng)調(diào)。房地產(chǎn)屬地化特征很突出，長效機(jī)制能否從頂層部署和國家政策走向“落地”，還有待地方政策細(xì)則和真心實(shí)意的努力。
近期，各地租賃新政此起彼伏，如落實(shí)國務(wù)院39號(hào)文的地方細(xì)則，落實(shí)153號(hào)文的租賃試點(diǎn)方案、搭建政府租賃平臺(tái)等。未來，一方面要杜絕“以會(huì)議落實(shí)會(huì)議”、“以文件貫徹文件”，另一方面要確保中央和地方政策導(dǎo)向一致。目前，在很大程度上，各地租賃新政奔著招攬人才而來，如深圳、上海、成都等，人才租賃房是重點(diǎn)，而非外來人群“扎根”訴求，背后折射G D P考慮的“小九九”；其次，租賃能否培育好，關(guān)鍵看地方是否有讓利誠意。比如，上海超低價(jià)出讓2宗租賃用地，但這是否能常態(tài)化(而非基于面子工程的個(gè)案)，取決于地方是否有降低土地依賴的決心。
再次，共有產(chǎn)權(quán)住房確實(shí)順應(yīng)了新市民、戶籍無房戶漸近擁有產(chǎn)權(quán)住房的意愿。共有產(chǎn)權(quán)模式“落地”的理想方式，應(yīng)當(dāng)是土地“招拍掛”后政府讓利，讓利部分就是政府產(chǎn)權(quán)。但是，北京仍堅(jiān)持“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式，折射地方既想獲得高地價(jià)，又想讓房?jī)r(jià)下降，而壓力全部轉(zhuǎn)給開發(fā)商。一旦商品房市場(chǎng)遇冷，開發(fā)商就不愿意參與了；最后，各地都公布大規(guī)模租賃住房建設(shè)計(jì)劃，但教育等公共服務(wù)能否跟上則不明確，之前保障房大規(guī)模建設(shè)也出現(xiàn)過類似問題。
因此，要防止租賃住房建設(shè)異化為拉動(dòng)投資的政績(jī)工程、面子工程，避免租賃房建了很多，但廣大新市民不愿租住，出現(xiàn)類似保障房的空置、棄租等現(xiàn)象。由此，長效機(jī)制從設(shè)計(jì)到“落地”是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，配套改革要同步推進(jìn)，如基于租賃住房的公共屬性，土地出讓多用“招標(biāo)”、少用“拍賣”，降低地價(jià)；再比如，教育投入與城市常住人口掛鉤，確保公辦教育覆蓋所有常住人口；又如，實(shí)現(xiàn)公辦教育全覆蓋，就要在就近入學(xué)、教師輪崗、省市區(qū)多層次公辦教育體系上下功夫。此外，稅收優(yōu)惠、金融支持(如R EITs)要落地，讓企業(yè)租賃看到盈利機(jī)會(huì)等等。
