以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年07月19日
星期六
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
【個人檔案】
畢業(yè)院校：河北工業(yè)大學
技術(shù)職稱：工程師
工作經(jīng)歷：1999年3月，在國美電器任職，任天津、上海、香港總經(jīng)理，總部營銷總監(jiān)；
2004年，任鵬潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)；如今任北京明天 信華投資有限公司副總、國美第一城
總經(jīng)理、明天第一城總經(jīng)理。
主要業(yè)績：100萬平方米國美第一城的銷售；50萬平米明天第一城的建設(shè)和銷售；
56.3萬平米昌平項目的一級開發(fā)。
社會職務(wù)：神仙派主席
“如果幾年前來過這個區(qū)域，你就能強烈感受到什么是城市化。”初夏的下午，在位于北京東四環(huán)和東五環(huán)之間的國美第一城社區(qū)，項目操盤手北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司總經(jīng)理陳云峰在接受記者采訪時說，“我是天津人，屬于北漂一族；我從農(nóng)村出來，被城市化了。”
陳云峰，這位國美電器打天下的元老派人物，被譽為“北京業(yè)內(nèi)的頂級操盤手”，并沒有講述自己如何從賣電器到賣房子，也沒有談操作北京兩個超級大盤時如何“像賣電器一樣賣房子”創(chuàng)造銷售神話，而是結(jié)合個人進京的親歷、從一個開發(fā)商的經(jīng)歷，談他對我國城市化的感受、對城市化進程的理解。
城市化讓三代人“大豐收”
“我在村里上小學、在鄉(xiāng)里上初中，讀高中在縣里，考上大學到了天津市。工作后，隨著所在工作單位國美電器在全國的發(fā)展，我進到了北京這個大都市。舉家北遷，一晃7年了……”陳云峰在講述自己被“城市化”的經(jīng)歷時說：“不光我從農(nóng)村進到了城里，我們兄妹4個人中，就有3個人被城市化了。”
親歷著城市化的進程，陳云峰說：“城市化給每個人帶來情感上的沖擊，那是一種背井離鄉(xiāng)的無奈：舍不得離開老家，但又不得不順應(yīng)城市化的大趨勢——從農(nóng)村遷移到城市，而進城后又不得不承受高房價，甚至終身做房奴。”
“盡管如此，中國的城市化終究是一個進步的過程，它能給老百姓帶來切身的利益。”陳云峰打了一個比方：“就像爬山一樣，越到高處，付出的艱辛是可想而知的，但不言而喻的是越到高處，風光越美好。”他從以下三個方面進行了描述。
首先，從物質(zhì)上看，人們能體會的是城市化進程中財富的積累。“農(nóng)村人進城后，咬著牙買了房子，這是一個很痛苦的過程。但隨著城市化的帶動，城市的范圍擴大了，水漲船高，房子隨之增值了，就像農(nóng)民在地里種地，是有收獲的。”陳云峰說，城市化的過程，實際上是城市財富的積累與提升的過程，特別是我國的《物權(quán)法》施行后，家庭的最大資產(chǎn)就是房子（不動產(chǎn)）。
其次，城市化帶來的是觀念上的變化。人們進城后，生活方式也會發(fā)生相應(yīng)的改變：不會隨地吐痰，出行可選擇乘坐公共汽車，讓孩子在城里上很好的學校，讓老人進很好的醫(yī)院……所以，我國城市化的過程，是人們選擇新的生活方式的過程。
再次，從范圍上看，城市化能讓更多的人受益。他說：“讓中國的城市化造福全人類，首先造福的是我們中國人，最直接的是讓三代人‘大豐收’。”的確，城市化能惠及三代，不光是進城的那一代嘗到了城市化的成果，直接受惠的是下一代，能享受到最直接的教育、醫(yī)療、娛樂等。上一代又如何受惠呢？陳云峰說，很多人特別是年輕人進城后，將老人留在農(nóng)村的家里，隨著財富的積累，慢慢在城里穩(wěn)定了，有能力將父母接到城里。父母跟隨子女進城，開闊了眼界，改變了生活方式，有了好的生活習慣，和兒女們一起生活更能享受天倫之樂。
進城不僅僅是擁有住房
隨著我國城市化進程的推進，很多人從村里到鄉(xiāng)里、再到縣里，最后到了市里，而更優(yōu)秀的人則從大城市到特大型城市，這幾乎是好幾代人延續(xù)的歷程。由于城市化的進程與帶動，人們離開自己所生活的土地，開始選擇新的生活方式。
“如果要回答什么是城市化，第一個答案可以是:進城的人，要在城市里擁有住房。”陳云峰說，他負責操盤的京城兩個大盤就是活生生的例子：在國美第一城持外地身份證購買的人是48%，到明天第一城已經(jīng)突破了72%。
由此，陳云峰能夠直觀地感受到中國城市化帶來外地人員購房比例的增加。“以我們的兩個項目為例，僅僅在三年的時間里，外地人在北京購房的比例從30%到50%、再到70%，每年以20%的速度遞增，這個速度驚人啊！”他估算，北京的商品房從大眾樓盤到高檔樓盤，由外地人購買的比例占到近70%。這種情況就表明，農(nóng)村人在進城市，外地人進大城市。
在陳云峰看來，城市化可以看成建造高樓大廈的過程，但不是簡單地住進高樓。他說還有更廣泛的內(nèi)容，包括城市規(guī)劃時不應(yīng)只是小區(qū)住房，光解決居住的問題，還要考慮產(chǎn)業(yè)、配套及交通問題；開發(fā)商不應(yīng)該是盲目地蓋房子，要解決配套問題；對于進城的人來說，需要城市化理念的建設(shè)與提升、自身觀念的改變。
同時，陳云峰也以自己的切身經(jīng)歷指出了城市化進程中出現(xiàn)的問題：“說實話，在戶口政策如此封閉的今天，像我這樣在北京打工的人，只享受到了‘農(nóng)民工’一樣的待遇:辦第二代身份證要回天津、辦汽車駕照和年檢要回天津、辦護照要回天津、孩子雖然在北京上學，但高考要回天津……”看來，盡管人們進了城擁有了房子，但由于戶籍制度帶來的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題亟待解決。
城市化讓城市外延
談及城市化的感受，陳云峰結(jié)合自己操盤的項目說開了：“如果幾年前來過這個區(qū)域，你就能強烈感受到什么是城市化。”他深有感觸地說，城市其實是有生命力的，隨著城市化進程的加快，城市不斷往外延伸。
陳云峰記得很清楚：2005年初，當國美第一城項目開始銷售時，周邊還是郊區(qū)，路沒修好，環(huán)境可以用“臟、亂、差”來形容。在賣房時，售樓員需要不斷地向購房人強調(diào)，“雖然現(xiàn)在看似郊區(qū)，但很快政府就會修路，環(huán)境很快就會好起來。雖然是四環(huán)外，但畢竟在五環(huán)內(nèi)。”當時很多買房人還猶豫不決。不過，僅僅三年的時間，當年姚家園村的村子面貌已搖身變成了現(xiàn)代化的都市社區(qū)。而國美第一城的房價也由當時的每平米5000多元，上漲到12000元。
“這就是城市化的作用，它讓城市外延，帶動區(qū)域環(huán)境的變化，也促進了地產(chǎn)的發(fā)展。”陳云峰說，兩三年前，位于北五環(huán)奧北區(qū)域的明天第一城，2006年底以每平米五千多元開盤，現(xiàn)在二手房均價已到12000元了。由于城市化進程的推進，整個立水橋區(qū)域發(fā)展起來，小區(qū)在開發(fā)的同時建造了22萬平米的綠地，曾經(jīng)荒涼、臟亂差的地方，如今已風景如畫:推開窗戶，城鐵5號線列車悄然經(jīng)過、河水潺潺流過，地面經(jīng)過綠化變成了綠地，疏導(dǎo)后的交通不再像以前擁擠……
作為項目操盤手，陳云峰說，地產(chǎn)開發(fā)得益于城市化進程的帶動，與此同時，地產(chǎn)項目適應(yīng)區(qū)域發(fā)展，推動了城市發(fā)展和區(qū)域價值的提升。他舉例說，朝青板塊的國美第一城10萬平米商業(yè)中心，使京東商圈外延到四環(huán)外5環(huán)內(nèi)；位于五環(huán)外立水橋區(qū)域的明天第一城，與城鐵北部的龍德廣場差異經(jīng)營，有望演變成為奧北區(qū)域最大的新興商圈。
陳云峰將城市化進程與地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系比喻為大樹與枝杈的關(guān)系，認為地產(chǎn)開發(fā)是城市化進程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。他說，在城市化進程中，如果開發(fā)商主要的責任就是拿地、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售，然后進入物業(yè)，這還遠遠不夠。“開發(fā)商從項目初始，就應(yīng)把自己的一些好的開發(fā)理念，把美好生活的愿望，慢慢傳遞給所有的業(yè)主。”
陳云峰說，開發(fā)商在創(chuàng)造自己的經(jīng)濟效益方面負有責任外，也應(yīng)承擔更多的社會責任。“開發(fā)企業(yè)作為現(xiàn)代社區(qū)的建造者，不僅要在社區(qū)建筑物的質(zhì)量上下工夫，而且要在社區(qū)管理、社區(qū)文化、社區(qū)精神凝聚力上做帶頭人，這樣才能適應(yīng)當今社會消費者的真實居住需求，同時也符合中央提出的創(chuàng)建和諧社會的要求。”
反思農(nóng)民蓋房代代窮
從上大學開始，陳云峰從一個農(nóng)民的兒子開始演變?yōu)橐粋€城里人，被“城市化”的他，如今已身兼多職：明天投資公司常務(wù)副總裁、國美第一城總經(jīng)理、明天第一城總經(jīng)理，但愛思考的他，總會對自己生存過的環(huán)境進行反思。
他說：“我的老家位于北京東部，隸屬于天津薊縣的一個普通村莊。由于這個村子距北京、天津、河北唐山市都是100公里左右，我估計它在中國的千千萬萬個村莊里并不是最窮的，當然也不是最富的。每一次回家，我都能強烈地感覺到城市和農(nóng)村的不同，最直觀的是城市年年在變化，樓越修越高、越修越新；馬路越修越寬、越修越漂亮。但農(nóng)村總是一樣的破舊， 20多年過去了，整個村子變化一點不大，只不過認識的人在一年年變老。”
城市化的過程不是所有的人都進入城市生活，一部分人出來了，但有一些人仍舊要留在農(nóng)村。那一部分沒有進城的人，怎么辦？為什么農(nóng)村會貧窮？與擔任村支書的父親、任鄉(xiāng)長的叔叔在一起，陳云峰總愛提出話題一起探討，并試圖找到其中的緣由。在陳云峰的博客中，他寫到“蓋房子導(dǎo)致農(nóng)民代代貧窮”，在農(nóng)村，一個男性農(nóng)民一生要蓋2次房，一次是在他35歲左右，這時他自己住的房子因為是父親在12-13年前為他結(jié)婚時蓋的，必須翻蓋了，否則不僅在村里沒面子，而且由于質(zhì)量問題，房子已低矮破舊，甚至跑風漏雨了！另一次是在45歲左右，這時兒子在23歲左右，兒子娶媳婦是必須要為他蓋房的。
他說：“我回去了解了一下蓋房子的成本：在農(nóng)村，家里有兒子的到了18歲，按政策就可以申請宅基地，不用支付土地費用。但房子的建筑成本也越來越高了，一般三間房要5-8萬元。房子建安費用增高有幾個原因：房子所需磚、水泥、門窗、瓦等都漲了價，而且人工費不再像幾年前那樣，欠人情從村里請人，只需管飯就可以不花，現(xiàn)在壯工都進城務(wù)工了，按照市場價支付人工費是必須的，蓋房子的人工費，要占到總成本的30%－50%。”
陳云峰算了一筆賬:按男性農(nóng)民一生蓋兩次房計算，他總共要花10－16萬元，而這個數(shù)字，剛好是他從20歲開始賺錢，20多年后總收入的70－80%，也就是他多半生的積蓄。在農(nóng)村，45歲之后，農(nóng)民普遍體質(zhì)下降，疾病漸多，由于看病貴，舍不得吃藥、去醫(yī)院，于是房子蓋好了，身體卻垮了，這個循環(huán)長期困擾著眾多的農(nóng)民家庭。
這一問題如何破解？陳云峰提了兩個建議：一是改變代代蓋房的傳統(tǒng)模式。由于農(nóng)村房子一般不規(guī)劃、不設(shè)計，大都沿用著傳統(tǒng)的憑經(jīng)驗的蓋房方法，結(jié)果造成房屋使用壽命短，而且不抗震，同時舒適度不高，易破舊。如果吸收城市建房的一些好的做法，在地基處理、結(jié)構(gòu)形式、使用功能等方面有所突破，讓一套房子從現(xiàn)在的使用期僅為15年左右提高到50年左右，從而改變幾千年來農(nóng)村“代代蓋房代代窮”的現(xiàn)狀。二是，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級政府就應(yīng)該明確相應(yīng)職能，對農(nóng)民蓋房進行規(guī)劃、建設(shè)的指導(dǎo)及管理。
“要推廣城市化的理念，將城市的觀念帶回農(nóng)村，改變舊有的觀念，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，徹底改變農(nóng)村的落后面貌。”陳云峰說，期盼著農(nóng)民不再為蓋房子發(fā)愁的那一天。
