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2025年07月18日
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在北京大興區火災之后，“三合一”“多合一”建筑成為整治重點。有媒體記者就發現，北京多處住宅區存在“民宅商用”問題。比如，北京西城區黃寺大街北廣家園，其中6號樓為住宅性質，但是住宅樓里的辦公的公司已達到30余家，經營范圍包括瑜伽、美容、科技等種類。業主們已向多部門反映，至今無果。
“民宅商用”擾民一直是一個老大難問題，的確，住宅建筑的電梯容量、消防通道、排污等等都是根據居民居住的目的設計的，不是為辦公乃至對外經營設計的。一旦住宅成為辦公場所，必然會帶來大量的人流，增加住宅的治安環境的復雜性。比如，一般小區會通過門卡進行封閉管理，一旦成為經營場所，必然帶來顧客、搬運工、快遞員等人員的來來往往，就很難進行嚴格的人員出入管理，還會滋生盜竊等刑事犯罪。甚至單就住宅電梯和住宅區車位來說，也難以負荷商業用途的人群潮汐變化。
居民社區是一個熟人社會，提供的是一個守望相助的小區環境，但經營場所帶來的是一個“陌生人社會”，兩者對環境的要求是不一樣的。
但是，“民宅商用”的問題還有另一面，那就是“民宅禁商”會導致增加創業難度的問題。2006年，工商部門曾發出“住宅禁商令”，禁止企業選擇住宅樓為注冊地址。但是，讓初創中小企業直接租寫字樓、招商鋪，會增加創業者的創業成本和難度。要知道，如今如日中天的阿里巴巴，當年馬云也是在居民樓里創業的。創業門檻過高，可能會扼殺中國經濟的創新動力。
這似乎形成了一個“兩難”局面：“民宅商用”會擾民，“民宅禁商”又會影響創業型中小企業生存。
其實，居民安寧與創業便利，兩者并不具有對抗性矛盾。這就需要做出精細化管理、區別化對待，不能搞大水漫灌，得找出精確的算法，讓各方利益得到平衡，別一腳剎車踩死。這對政府的管理能力提出了更高要求，需要公共政策拿捏得當。
首先，守住城市安全底線，逐漸解決“存量”的問題。
對于“民宅商用”涉及的城市安全問題，必須實行一票否決制。那種倉儲、經營、人員住宿的“三合一”場所，或者在居民樓開設娛樂場所、黑心食品加工的企業，要么是存在嚴重的消防治安隱患，要買其經營本身已經構成違法，成為藏污納垢之地。對這些“民宅商用”必須堅決取締，決不允許任何企業、業主打著“創業”“便民”的旗號挑戰城市安全底線。不能因為一些企業多年之前就注冊在居民樓，就不去解決這些“存量問題”。
其次，可以摸索試行“白名單”制度，允許特定行業在住宅注冊。比如，一些動漫公司、設計公司、互聯網銷售公司，可以試點讓他們在住宅樓里工商注冊。因為這些公司很多就是“宅男宅女”的創業項目，公司的員工不多，對居民樓也沒有頻繁的貨物搬運、人員來往等“負外部性”。不妨在制度空間給他們一些彈性的空間。
第三，對于“民宅商用”的選擇權，應該充分賦權所有的業主。
從法律層面上說，《中華人民共和國物權法》第七十七條規定：“業主將住宅改變為經營用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意”。在不違反法律的提前下，允許不允許自己家的鄰居在住宅里搞經營，這是相鄰權，屬于公民物權的組成部分。拿捏解決“民宅商用”擾民，還得充分賦權業主。
總之，解決“民宅商用”擾民與降低創業成本的兩難，還得找出精確算法，不能一刀切，需要精細化的公共政策。
