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2025年07月16日
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辦公室里，茹盈來(lái)回于辦公桌和書(shū)架，在書(shū)架上翻閱著文件，找到目標(biāo)材料后將它一份份整齊地疊放在辦公桌上，嘴上念叨著：“這下好了，我得趕快?！?/p>
茹盈是北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海鶄落村黨支部書(shū)記。11月初這天下午，他正忙著為村集體建設(shè)用地建租賃房的二期工程準(zhǔn)備材料，上級(jí)單位要求他必須在接到材料清單的當(dāng)天準(zhǔn)備好相關(guān)資料。
“審批手續(xù)催得緊?！比阌瘜?duì)時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。
與一期租賃房審批手續(xù)的舉步維艱不同，二期工程從報(bào)批到測(cè)繪等都明顯提速，這緣于從8月底開(kāi)始的一系列旨在建立租購(gòu)并舉住房市場(chǎng)的調(diào)控措施。
集體建設(shè)用地建造租賃住房在北京早有探索，值此背景，試點(diǎn)工作加速推進(jìn)。
11月16日，北京市規(guī)劃國(guó)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見(jiàn)》，承諾從2017年起的5年里，北京市將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。據(jù)《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道，未來(lái)五年，北京市每年約1/3新增住房為租賃住房，集體建設(shè)用地租賃住房占該市場(chǎng)的80%。
這意味著，北京集體土地建設(shè)租賃住房再次提速。
集體建設(shè)用地建造租賃房，即是從住房供應(yīng)端調(diào)控，通過(guò)盤活農(nóng)村土地，意欲構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，并解決區(qū)域職住平衡問(wèn)題。
一系列政策出臺(tái)，給北五環(huán)外的海鶄落村帶來(lái)了希望—此前，這里的一期租賃房已經(jīng)空置了3年。
試點(diǎn)第一村，邊建邊辦手續(xù)
北五環(huán)外，海鶄落村距離5號(hào)線天通苑北站僅2.8公里。2011年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，2012年1月，國(guó)土部正式確定北京、上海成為集體建設(shè)用地建造公租房的首批試點(diǎn)。而早在2010年12月底，海鶄落的第一期租賃房建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)土典禮便啟動(dòng)了。
作為北京市集體土地建造公租房先行試點(diǎn)，無(wú)先例可循的海鶄落村在項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)遭遇不少困難。
首先是項(xiàng)目手續(xù)審批受阻?！袄眉w建設(shè)土地建公租房，我們這里一定是北京市第一家，但那時(shí)候沒(méi)辦法辦手續(xù)，一些部門說(shuō)沒(méi)有先例?！?/p>
而后，上級(jí)政府為海鶄落村辦了綠色通道手續(xù)，但手續(xù)推進(jìn)時(shí)也屢屢碰壁。
時(shí)代周報(bào)記者梳理公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)北京市、區(qū)兩級(jí)政府相關(guān)部門還沒(méi)有針對(duì)集體建設(shè)用地建租賃房的政策配套，是導(dǎo)致公租房項(xiàng)目無(wú)法在區(qū)發(fā)改部門辦理立項(xiàng)手續(xù)的原因之一。此外，在村集體建設(shè)用地上建造租賃房也不符合當(dāng)時(shí)規(guī)定。
“當(dāng)時(shí)的建與辦不是匹配的，只能邊建邊辦。開(kāi)工肯定是沒(méi)問(wèn)題，但只能邊施工邊辦理，不能像以往一樣手續(xù)辦完再施工?！辨?zhèn)政府一名工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表示。
2014年10月，海鶄落第一期租賃房項(xiàng)目竣工。茹盈介紹，一期項(xiàng)目住宅建筑面積約10萬(wàn)平方米，外加約2萬(wàn)平方米的一層商業(yè)，共有住房1837套，其中，三居室是86平方米，共219套，765套為約64平方米的兩居室，其余為20-40平方米的1居室。
“一期項(xiàng)目總的投資是5.7億元，加上市政配套等，到現(xiàn)在為止村里付給建設(shè)方城建五（北京城建(14.240, 0.00, 0.00%)五建設(shè)集團(tuán)有限公司）4個(gè)多億，還差1個(gè)多億。”茹盈告訴時(shí)代周報(bào)記者，已償付的4個(gè)多億來(lái)自村集體資金，而由于手續(xù)的不完備，從竣工至今，第一期租賃房還處于空置狀態(tài)?！胺孔臃帕巳隂](méi)有出租，壓力很大，壓力最大的還是村里，村里實(shí)行股份制，村民難免心里會(huì)有疑問(wèn)：怎么那么長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)動(dòng)靜？”茹盈說(shuō)道。
如今，試點(diǎn)第一村等來(lái)了機(jī)遇。
海鶄落村的新轉(zhuǎn)機(jī)，每年分紅漲100元
8月28日，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)文，確定了北京、上海、武漢等13個(gè)城市將作為首批試點(diǎn)，利用集體建設(shè)用地建造租賃住房，這意味著農(nóng)村土地進(jìn)入住房供應(yīng)市場(chǎng)的探索又邁了一步。9月26日，國(guó)土部在武漢召開(kāi)試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)，部署相關(guān)工作，集體建設(shè)用地建造租賃住房試點(diǎn)全面展開(kāi)。
隨著集體建設(shè)用地建造租賃房試點(diǎn)的全面展開(kāi)，茹盈已經(jīng)開(kāi)始籌劃第二期租賃房的建設(shè)，二期租賃房建筑面積約5.4萬(wàn)平方米。
5月，北京市政府下達(dá)了2017年利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)供地任務(wù)，海鶄落村的建設(shè)項(xiàng)目被列入其中。11月27日，茹盈提交了項(xiàng)目報(bào)告，他打算在辦第二期手續(xù)的同時(shí)，一并推進(jìn)一期手續(xù)。盡管還欠城建51個(gè)多億，但他現(xiàn)在信心大多了，“假如按32元/平方米·月測(cè)算，一年下來(lái)有4000萬(wàn)元收入，加上商業(yè)有5000萬(wàn)元左右”。
海鶄落村是北七家鎮(zhèn)的人口第二大村，戶籍村民約2000人，據(jù)茹盈介紹，村里分紅按照勞齡股、戶籍股和獨(dú)生子女股進(jìn)行分配，一共有61200股，2016年給村民的分紅是2800多萬(wàn)元，每股460元。他向村民承諾：“從2016年起，每年一股要漲100元，2016年是460元，2017年是560元，2021年要實(shí)現(xiàn)1000元一股?！?/p>
“等那批租賃房租出去就好些了，只是還不知道什么時(shí)候?！币幻迕窀嬖V時(shí)代周報(bào)記者，去年年底他拿到了一萬(wàn)多元的分紅。
“三個(gè)鎮(zhèn)的項(xiàng)目我們村排第一位，我們的流程走得最快，下個(gè)月6號(hào)就可以批復(fù)，動(dòng)工的話，我估計(jì)不是年底就是明年年初?！比阌軜?lè)觀。
農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂(lè)告訴時(shí)代周報(bào)記者，現(xiàn)在租賃房建設(shè)尚處于開(kāi)始階段，只是政策上有所調(diào)整，調(diào)節(jié)過(guò)來(lái)就可以建房，但法律層面的修改還未開(kāi)始。
而集體租賃住房未來(lái)大舉入市，又能否解決低收入群體、非京籍人士的住房之困？
為科學(xué)城提供配套，未來(lái)或面向外來(lái)務(wù)工者
今年8月，中國(guó)社科院發(fā)布了《北京流動(dòng)人口在京購(gòu)房狀況研究報(bào)告》（下稱《報(bào)告》），報(bào)告基于國(guó)家衛(wèi)計(jì)委2014年的全國(guó)流動(dòng)人口動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，共覆蓋北京市13個(gè)區(qū)縣7998個(gè)有效流動(dòng)人口樣本。該項(xiàng)研究表明，樣本流動(dòng)人口的平均工資為4956.32元，其中，購(gòu)買住房的流動(dòng)人口占樣本總數(shù)的14.6%。
“未來(lái)科學(xué)城，與我們村一溝之隔，本來(lái)初衷設(shè)定，主要面向的人群是科學(xué)城的科研人員和新畢業(yè)的大學(xué)生，剛畢業(yè)不久肯定買不起房，咱們給他提供配套服務(wù)。為什么要建造幾個(gè)戶型呢？三居室是為了給這些攜家?guī)Э诘膶＜遥痪邮业瓤梢怨┬庐厴I(yè)的大學(xué)生租用?！比阌忉尩?。
而從11月開(kāi)始，北京主要于城中村開(kāi)展排查行動(dòng)，拆除違章、存在隱患的建筑，其中受影響人群主要是外來(lái)務(wù)工者。
廖洪樂(lè)向時(shí)代周報(bào)記者表示，北京先前試點(diǎn)的集體土地建租賃房項(xiàng)目，主要面向群體是周邊高新科技產(chǎn)業(yè)的白領(lǐng)和剛畢業(yè)的大學(xué)生，未來(lái)極有可能擴(kuò)大到面向這部分人群?！俺鞘兄行牡慕ㄔO(shè)需要他們，沒(méi)有他們，這個(gè)城市也運(yùn)行不起來(lái)?！绷魏闃?lè)說(shuō)道。
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉守英則表示可能性不大。
另一個(gè)問(wèn)題是，《報(bào)告》同樣顯示，取樣中有67.1%的人員從事服務(wù)行業(yè)，40.1%就職于私營(yíng)企業(yè)，而北京市服務(wù)功能的產(chǎn)業(yè)主要分布于市區(qū)，租賃房則主要分布于京郊農(nóng)村，區(qū)域職住平衡的問(wèn)題能否借集體土地建租賃房的展開(kāi)得到妥善解決？
廖洪樂(lè)認(rèn)為，僅通過(guò)集體土地建設(shè)租賃住房，無(wú)法徹底解決職住平衡問(wèn)題，“這部分住房主要解決的還是收入較低人群的住房問(wèn)題，職住平衡可能還是要從交通方面入手”。
