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2025年09月06日
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保障房建設(shè)的目標(biāo)要真正實(shí)現(xiàn)，還是難度不小。首先需要各項(xiàng)配套措施到位，例如有效引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入的措施、保障房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督措施、用地解決的措施等；其次在保障房實(shí)現(xiàn)路徑上也需要不斷地有新的探索。
資金：政府獨(dú)力難支
根據(jù)住建部公布的計(jì)劃，今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)約需1.3萬(wàn)億元資金。綜合歷史數(shù)據(jù)，土地出讓凈收益、中央撥款、公積金收入總共對(duì)其貢獻(xiàn)不會(huì)超過(guò)6000億元。因此就需要地方籌集約8000億元參與建設(shè)，包括地方政府財(cái)政撥款、社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對(duì)象及其所在企業(yè)的資金籌集。
8000億元不是一個(gè)小數(shù)目。業(yè)界對(duì)社會(huì)資金參與保障房建設(shè)的討論由來(lái)已久。其中，保險(xiǎn)資金、社保基金投資保障房則是被探討最多的。今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)人壽保險(xiǎn)（集團(tuán)）公司總裁楊超告訴《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，中國(guó)人壽投資保障房建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。同北京、重慶已經(jīng)簽了協(xié)議，同云南也達(dá)成初步意向。
但是，從整體情況來(lái)看，無(wú)論是保險(xiǎn)資金還是社保基金投資保障房建設(shè)，都還基本處于探索和觀(guān)望階段，并沒(méi)有形成規(guī)模。
同樣在今年“兩會(huì)”期間，另一位不愿具名的保險(xiǎn)企業(yè)老總向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，之所以保險(xiǎn)資金并未大規(guī)模進(jìn)入保障房建設(shè)，一方面是因?yàn)椤蛾P(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》去年6月便正式公布，但截至目前，土地供應(yīng)、標(biāo)準(zhǔn)制定、資金籌措等各方面細(xì)化政策出臺(tái)進(jìn)度不一，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的不完善制約了資金的進(jìn)入；另一方面，保障房收益不被看好也是重要原因之一。“若說(shuō)投資不動(dòng)產(chǎn)，我們更看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”事實(shí)的確如此，泰康、國(guó)壽、合眾等都在計(jì)劃投資高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)。
來(lái)自銀行方面的消息同樣并不樂(lè)觀(guān)。
從總量上來(lái)看，這方面的信貸的確在增加。截至2010年11月末，主要銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款余額751億元，同比增長(zhǎng)32%，高于全部房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增幅8個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房貸款余額198億元，同比增長(zhǎng)42%，高于全部個(gè)人按揭貸款增幅10個(gè)百分點(diǎn)。
其中，截至2010年底，國(guó)開(kāi)行就累計(jì)發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款1455億元，今年安排此類(lèi)新增貸款規(guī)模將達(dá)1000億元。此外，工行去年累計(jì)發(fā)放保障性住房貸款為94.15億元，貸款發(fā)放額較2009年增長(zhǎng)55%；建行去年則累計(jì)發(fā)放保障性住房開(kāi)發(fā)貸款44.3億元，比年初增加31.4億元。
但仔細(xì)分析這些貸款的去向，就會(huì)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，大部分的貸款流向了擁有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房或者兩限房，而國(guó)家大力倡導(dǎo)的公租房則遭遇冷落。
一位銀行負(fù)責(zé)人對(duì)此表示，公租房不能出售且租賃價(jià)格控制得較低，加上日常運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本并不低，因此可以用來(lái)還貸的現(xiàn)金流就可能比較有限。而可以出售的經(jīng)適房和限價(jià)房在資金回流上風(fēng)險(xiǎn)小一些。但這并不表示沒(méi)有問(wèn)題，一般房產(chǎn)項(xiàng)目需要抵押，但這些保障房的土地大多來(lái)自政府劃撥或限制性用途，要在市場(chǎng)上變現(xiàn)就會(huì)非常困難，不像商品房那樣，還貸出現(xiàn)問(wèn)題還可以進(jìn)行拍賣(mài)。因此，銀行在支持保障性住房信貸方面“積極但不乏謹(jǐn)慎”。
與此同時(shí)，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行已經(jīng)取消了針對(duì)保障房的開(kāi)發(fā)貸款利率優(yōu)惠，而此前幾年，保障房開(kāi)發(fā)貸款利率是基準(zhǔn)利率或下浮10%。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，僅此一項(xiàng)，目前的資金成本要比往年高出15%左右，盈利前景不容樂(lè)觀(guān)。
于是，政府在保障房建設(shè)資金的投入成為事實(shí)上的主力。
以陜西為例，今年需要完成保障性安居工程總投資約776億元，其中政府配套資金和補(bǔ)貼占180億元，將近600億元需要其他渠道籌措。但截至目前，所需資金仍主要由政府籌措。
再以上海市為例，今年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)保障房建設(shè)1500萬(wàn)平方米、22萬(wàn)套。相關(guān)部門(mén)向媒體透露，公租房和廉租房項(xiàng)目幾乎全部由政府渠道籌集資金。
“這其實(shí)是一個(gè)老問(wèn)題，如今建設(shè)保障房的目標(biāo)雖然大幅度提高了，但配套的政策、措施等并未相應(yīng)完善，資金籌集必然成為首要難題。”安邦咨詢(xún)分析師蘇晶向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，最主要的還是投資保障房的盈利模式不夠清晰，資金進(jìn)入以及獲利退出的路徑尚未明確。
土地：有效供應(yīng)有多少
一如既往，在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中一直步伐最大的北京，在保障房供地方面表現(xiàn)依然搶眼。
5月初，北京市公布了今年的部分供地計(jì)劃，總計(jì)395宗，土地面積約3800公頃，其中保障性住房供地高達(dá)1600公頃。北京市年初制定的2011年度保障性住房土地供應(yīng)量為1225公頃，此次公布的數(shù)字比年度計(jì)劃增加3成。
與以往各地政府屢屢以不能完成保障房供地計(jì)劃的狀況相比，北京此次推進(jìn)住房保障可謂動(dòng)了“真刀實(shí)槍”。
不過(guò)，土地供應(yīng)只是第一環(huán)，開(kāi)發(fā)商拿地然后進(jìn)行開(kāi)發(fā)，才可能最終形成有效供應(yīng)。從這個(gè)角度來(lái)看的話(huà)，就不那么樂(lè)觀(guān)了。
事實(shí)上，與此前爭(zhēng)先搶地，甚至屢屢刷新露面價(jià)的狀況相比，開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆橐宦淝д伞?/p>
進(jìn)入5月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)連續(xù)4幅地塊均以接近底價(jià)的價(jià)格成交。其中，涉及保障房用地的有兩宗。
5月4日，大興區(qū)孫村組團(tuán)四期A-24地塊居住用地項(xiàng)目掛牌出讓?zhuān)鹗純r(jià)為人民幣4.71億元。該宗地設(shè)定合理土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到合理上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建公共租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。但在出讓階段該地塊的最高報(bào)價(jià)未達(dá)到合理土地上限價(jià)格，由網(wǎng)上最高報(bào)價(jià)競(jìng)買(mǎi)單位北京新唐興業(yè)地產(chǎn)有限公司以4.76億競(jìng)得。
5月9日，此前流拍的北京市順義區(qū)仁和鎮(zhèn)梅溝營(yíng)村(南側(cè))地塊(配建建筑面積12.5萬(wàn)平方米限價(jià)商品住房)被北京慧眼置業(yè)有限公司以10億元獲得。當(dāng)天僅3家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，最終成交只經(jīng)過(guò)18輪報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)也未達(dá)到預(yù)先設(shè)置的合理地價(jià)上限。
“從最近的供地可以看出，保障性住房占了很大比例，這也是導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商熱情減退的主要原因之一。”一位業(yè)內(nèi)人士如此表示。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前北京土地市場(chǎng)上大房地產(chǎn)企業(yè)明顯減少，大部分品牌開(kāi)發(fā)商都直奔二三四線(xiàn)城市拿地，中小開(kāi)發(fā)商和外地開(kāi)發(fā)商成為這一時(shí)期的拿地主力。
即便如此，從土地狀況來(lái)看，北京仍算狀況比較好的城市。在其他一些地方，保障房用地供應(yīng)本身都成問(wèn)題。
今年，深圳領(lǐng)到10.5萬(wàn)套的保障房建設(shè)任務(wù)，占據(jù)廣東全省31萬(wàn)套任務(wù)量的1/3。按照原先深圳市的規(guī)劃，“十二五”期間，深圳將建24萬(wàn)套保障房，2011年開(kāi)建4.7萬(wàn)套，如今修正后的任務(wù)量比計(jì)劃量翻了一番還多。
征地難、拆遷難在很大程度上制約了保障房用地的供應(yīng)。例如，廣州最大的保障房項(xiàng)目龍歸城，從拿到土地指標(biāo)到最后交地，足足花了一年多時(shí)間。在深圳市住房保障辦去年遞交的保障房工作報(bào)告中就提出了這一難題：“已有的保障房土地儲(chǔ)備基本屬于紅線(xiàn)儲(chǔ)備，征地拆遷難度很大，從儲(chǔ)備到供地需要一定的時(shí)間。”
鄭州市“十二五”保障房建設(shè)規(guī)劃(討論稿)顯示，從今年到2015年，保障房用地供應(yīng)總量為20481畝，其中今年的任務(wù)量為3510畝。
鄭州市國(guó)土局人士表示，以往每年的住宅用地供應(yīng)量大概在200~300公頃(約3000畝~4500畝)。以此數(shù)據(jù)看，僅保障房用地就接近這一平均水平。
壓力之下，鄭州開(kāi)始瞄準(zhǔn)城中村及遠(yuǎn)郊村的土地；另一方面，著手嘗試引入制造企業(yè)參與建公租房，緩解土地及資金壓力。但嚴(yán)格來(lái)講，前者為農(nóng)村集體建設(shè)用地，后者為工業(yè)用地，這兩類(lèi)土地能否用于保障房建設(shè)，之前尚無(wú)明確政策。
5月12日，國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求各地防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房；嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)利用自用土地興建保障性住房行為。關(guān)于集體土地，個(gè)別城市由于土地緊張，建設(shè)中探索創(chuàng)新，但必須納入試點(diǎn)，要報(bào)批。據(jù)悉，5月底，國(guó)土資源部將以保障房供地為重點(diǎn)開(kāi)展抽查。
問(wèn)責(zé)：上有政策下有對(duì)策？
2月24日，國(guó)家保障性安居工程協(xié)調(diào)小組與各省級(jí)政府簽訂今年工程建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書(shū)，將1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)分解到各地。任務(wù)層層分解，細(xì)化到套數(shù)，最終落實(shí)到各個(gè)城市。
資金、土地哪個(gè)都是難題，而“軍令狀”也不是鬧著玩的，完不成任務(wù)就要被問(wèn)責(zé)。
石家莊市日前出臺(tái)了《關(guān)于加快保障性安居工程建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》，提出在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，影響城市規(guī)劃，被沒(méi)收的住宅用房，可以作為保障性住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有；沒(méi)收的其他建筑物、構(gòu)筑物，通過(guò)拍賣(mài)，所得收入全部用于保障性安居工程建設(shè)。當(dāng)?shù)毓賳T將此舉措解讀為“要把侵占公眾的資源還給公眾”。
事實(shí)上，沒(méi)收違規(guī)建筑為保障房的想法，石家莊并不是第一個(gè)提出來(lái)的。去年9月1日起施行的《深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管辦法》就提出，沒(méi)收“違建”可作為保障性住房，但該法規(guī)并未對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明。
河南、江蘇等地部分地方政府則將之前在建的教師宿舍、企業(yè)員工宿舍等統(tǒng)統(tǒng)納入保障房房源，以完成今年保障房建設(shè)任務(wù)。結(jié)果是雖然2011年的保障房任務(wù)能夠完成，但實(shí)際的保障房新增量并未明顯增加。
此外，有媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，黑龍江、吉林、河南等多個(gè)省市部分地方在保障性住房建設(shè)中也暴露出一些問(wèn)題，比如：將產(chǎn)權(quán)模糊的回遷房、福利房編入保障房以充數(shù)字；在土地“未批先建”和“財(cái)政擔(dān)保貸款”的雙重禁令中尋求保障房融資突破。
“一方面保障房建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)確實(shí)存在困難，另一方面一些地方政府上有政策下有對(duì)策，出現(xiàn)了濫竽充數(shù)的問(wèn)題。”蘇晶表示，各地都立了“軍令狀”，并明確到保障房套數(shù)，所以各地政府自然會(huì)重視起來(lái)。但是，保障房建設(shè)的目標(biāo)要真正實(shí)現(xiàn)，還是難度不小。首先需要各項(xiàng)配套措施到位，例如有效引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入的措施、保障房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督措施、用地解決的措施等；其次在保障房實(shí)現(xiàn)路徑上也需要不斷地有新的探索。
目前，政策開(kāi)始鼓勵(lì)有能力的企業(yè)自建保障房，而中央各部委則一直有“分房”的福利。1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文中，有如下表述：“在一定時(shí)期內(nèi)，國(guó)管局、中直管理局可統(tǒng)一組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房，按建造成本價(jià)向在京中央和國(guó)家機(jī)關(guān)職工出售。”從發(fā)文的1998年到現(xiàn)在，都仍然在“一定時(shí)期內(nèi)”。
“在住房保障方面，在一定范圍內(nèi)，很有可能又回歸到‘分房’時(shí)代。”蘇晶表示，這種方式雖然有助于實(shí)現(xiàn)住房保障的目標(biāo)，但也讓人有一定的擔(dān)心。由于國(guó)企的特殊地位使其經(jīng)濟(jì)能力更強(qiáng)，因此，一些國(guó)企職工很可能會(huì)重新享受到分房福利。在目前社會(huì)上對(duì)壟斷國(guó)企薪酬過(guò)高已經(jīng)相當(dāng)反感的情形下，這種方式很容易造成新的社會(huì)矛盾。
