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2025年07月16日
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近年來，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛事件時有發(fā)生。有的物業(yè)抱怨“收費(fèi)難”，業(yè)主不配合工作；有的業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)利用小區(qū)資源“創(chuàng)收”后中飽私囊……
作為全國第一個成立業(yè)主委員會、成立第一家物業(yè)管理企業(yè)、出臺全國首部地方性物業(yè)管理條例的城市，深圳在居民區(qū)物業(yè)管理方面又有了新舉措。近期，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例（草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）發(fā)布，明確共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶?！稐l例》自2017年11月24日至12月25日面向社會公開征求意見，同時，有關(guān)部門將征集企業(yè)或組織代表30人，市民代表150人，于2018年1月15日參加《條例》網(wǎng)絡(luò)聽證會。
收支不明導(dǎo)致糾紛不斷
“收支不透明，業(yè)主不信任物業(yè)管理公司，認(rèn)為物業(yè)管理公司可能隱瞞收入、夸大支出、撤離時卷款走等；而物業(yè)管理公司也反映要求漲物業(yè)管理費(fèi)用時，業(yè)主不同意?！鄙钲诰爸薮髲B小區(qū)業(yè)委會主任鄒家健從事物業(yè)管理活動十多年了，也參加了此次《條例》的起草過程。他告訴《工人日報》記者,這種權(quán)屬不清，收支不明必然導(dǎo)致雙方缺乏信任，產(chǎn)生爭議。
據(jù)統(tǒng)計，目前深圳市全市共有住宅小區(qū)3597個，其中成立業(yè)委會的小區(qū)1476個，約占41%；采用物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的住宅小區(qū)3511個，約占97.6%。住宅小區(qū)物業(yè)管理的普及率處于全國領(lǐng)先地位。然而，近年來當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理糾紛問題日益凸顯，近3年投訴量分別為3210宗、3313宗和2611宗。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出訴求主體多元化、形式多樣化、內(nèi)容復(fù)雜化以及矛盾易激化等特點。
深圳市住房和建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，物業(yè)糾紛主要體現(xiàn)在，一是共有產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清，業(yè)主維權(quán)難；二是業(yè)主大會權(quán)利義務(wù)落實不到位，業(yè)主委員會成立難、運(yùn)作難、換屆難、監(jiān)督難等問題突出；三是政府職能定位不清晰、監(jiān)管措施手段欠缺；四是市場機(jī)制難以發(fā)揮作用，物業(yè)服務(wù)陷入低價低質(zhì)惡性循環(huán)。
明確業(yè)主大會在物業(yè)管理領(lǐng)域的市場主體地位
“《條例》的修訂，有助于理順業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)單位以及建設(shè)單位等之間的關(guān)系?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人表示。
此次《條例》提出建立業(yè)主大會組織備案制度，明確業(yè)主大會在物業(yè)管理領(lǐng)域的市場主體地位。規(guī)定業(yè)主大會成立后由住建部門負(fù)責(zé)備案，取得統(tǒng)一社會信用代碼證書，業(yè)主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設(shè)業(yè)主共有資金賬戶，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶。為確保業(yè)主共有資金安全，促進(jìn)業(yè)主自治組織規(guī)范運(yùn)作，《條例》還設(shè)計了共有資金審計制度、資金使用公開制度、財務(wù)年度、半年度公示、投資限制等一系列配套制度。
針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立難、換屆難等問題，《條例》創(chuàng)設(shè)了由街道辦、業(yè)主、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居委會、建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成的物業(yè)管理指導(dǎo)委員會，由其負(fù)責(zé)組織、籌備首次業(yè)主大會會議，監(jiān)督前期物業(yè)階段共管賬戶的資金使用，指導(dǎo)協(xié)調(diào)共有物業(yè)承接查驗及業(yè)委會換屆改選等工作。
業(yè)主地位從“被動”變“主動”
在業(yè)主普遍關(guān)心的“錢袋子”問題上，《條例》也有回應(yīng)。明確業(yè)主共有資金包括物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項維修資金、共有物業(yè)收益、業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會會議決定分?jǐn)偫U交的費(fèi)用、利息和其他合法收入。
“《條例》的修訂使物業(yè)管理模式從‘全委托’變?yōu)椤糠治小瑢崿F(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變，業(yè)主地位也從‘被動’變‘主動’了。”參與此次《條例》起草的北京京都（深圳）律師事務(wù)所律師劉長森坦言，物業(yè)管理的癥結(jié)往往卡在“費(fèi)用”上。一方面，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費(fèi)和維修基金，但賬目不公開，業(yè)主無法得知費(fèi)用的去向。另一方面，物業(yè)管理公司抱怨管理費(fèi)太低，入不敷出，管理質(zhì)量差。“財務(wù)不公開、不透明導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司缺乏信任，不愿意提高管理費(fèi)，而物業(yè)公司要盈利只能降低服務(wù)質(zhì)量，慢慢地，這就形成一個惡性循環(huán)。”
“‘錢袋子’在誰那，誰說了算?！眲㈤L森認(rèn)為，過去，物業(yè)管理公司既掌握財務(wù)權(quán)，又掌握小區(qū)管理權(quán)，這是業(yè)主和物業(yè)管理公司地位不對等的主要原因。今后，“錢袋子”交給業(yè)主大會，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會給物業(yè)管理公司撥款，掌握了主動權(quán)，這對雙方也是一種制衡。
