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2025年07月19日
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人物簡(jiǎn)介
程道平教授：山東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任，山東師范大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任，山東師大企業(yè)管理、土地資源管理、旅游管理（MTA）三個(gè)專業(yè)的碩士研究生導(dǎo)師；
兼任中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)特約專家、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事，中國(guó)民盟山東省委委員和參政議政專家組成員，中國(guó)高校房地產(chǎn)學(xué)者聯(lián)誼會(huì)理事，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)銷協(xié)會(huì)文旅專委會(huì)特聘專家,山東師范大學(xué)房地產(chǎn)校友會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng),山東師范大學(xué)教授委員會(huì)委員。
主要研究領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究、城市規(guī)劃與開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)化規(guī)劃研究、投資運(yùn)籌。近五年主持完成濟(jì)南市、泰安市等新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃課題3個(gè)，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及研究項(xiàng)目3個(gè)，2016年已完成“泰安市房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案編制研究”（政府招標(biāo)項(xiàng)目，成果鑒定為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平），目前正在主持“濟(jì)南市人口市民化規(guī)劃編制研究”（政府招標(biāo)項(xiàng)目），正在與民政部合作開(kāi)展地名服務(wù)研究、與省房協(xié)合作開(kāi)展“棚戶區(qū)改造范圍與標(biāo)準(zhǔn)研究”。
《城市化》雜志報(bào)道 城鎮(zhèn)化是個(gè)大命題，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)行中，房地產(chǎn)扮演什么角色？城鎮(zhèn)化的道路還有多長(zhǎng)？房地產(chǎn)行業(yè)的前景如何？中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)特約專家、山東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任程道平，近日就此接受了《城市化》雜志的專訪。程教授認(rèn)為，房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化一個(gè)重要的實(shí)現(xiàn)手段；中國(guó)至少還有20年才能夠放慢城鎮(zhèn)化的速度，房地產(chǎn)行業(yè)將伴隨著偉大的城鎮(zhèn)化的整個(gè)進(jìn)程。
《城市化》：您怎樣看待城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系？
程道平：城鎮(zhèn)化的進(jìn)程意味著大量的農(nóng)村人口要逐漸進(jìn)入大中小城市，成為城鎮(zhèn)人口，進(jìn)入城市就需要工作機(jī)會(huì)，現(xiàn)在大中城市的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)越來(lái)越發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占的比重也越來(lái)越大，許多城市三產(chǎn)的比重已經(jīng)超過(guò)50%。第三產(chǎn)業(yè)涵蓋面很廣，大量需要寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)，，這些工作場(chǎng)所大都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)完成的。所以，房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)對(duì)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的這些工作場(chǎng)所，發(fā)揮著重要作用。
可以說(shuō)，房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化一個(gè)重要的實(shí)現(xiàn)手段。房地產(chǎn)業(yè)起到了基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的作用。一方面，房地產(chǎn)提供了工作場(chǎng)所，各類不同用處的物業(yè)是需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)的；第二方面，城鎮(zhèn)化還有城市各種基礎(chǔ)設(shè)施的打造，特別是新建設(shè)片區(qū)開(kāi)發(fā)，無(wú)論七通一平還是八通一平，從土地開(kāi)發(fā)開(kāi)始這已經(jīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)了。新城市的打造、基礎(chǔ)設(shè)施的實(shí)現(xiàn)也屬于房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)；公共設(shè)施的配套也是城市開(kāi)發(fā)，城市住宅項(xiàng)目要求配套相應(yīng)的中小學(xué)校和幼兒園，往往也由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建，建完之后移交政府。這些公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，特別是新城區(qū)的建設(shè)也是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)同步推進(jìn)的。
除了基礎(chǔ)性的建設(shè)，還有另外一大塊是住房建設(shè)。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中增加了城鎮(zhèn)人口，他們的住房主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)建設(shè)。其中大部分是商品住房，還包括新興的常租公寓，甚至有的公租房也是政府交給開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)建設(shè)的——在商品住宅的開(kāi)發(fā)、土地出讓當(dāng)中，經(jīng)常要求開(kāi)發(fā)企業(yè)配建一定比例的公租房。因此，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，有很多細(xì)分行業(yè)，包括房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)、銷售代理業(yè)、顧問(wèn)咨詢、物業(yè)管理等等，共同為城鎮(zhèn)化發(fā)展發(fā)揮了重要作用，做出了巨大貢獻(xiàn)。如果沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以說(shuō)城鎮(zhèn)化是不可能完成的。
盡管在新型城鎮(zhèn)化當(dāng)中不再過(guò)分的強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)揮的作用比過(guò)去還要大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)就是資源整合能力強(qiáng)，類似于生產(chǎn)汽車的總裝廠，很多零部件是由協(xié)作配套的其他廠家生產(chǎn)，但組裝是在總裝廠。
2017年6月26日，程道平教授在學(xué)生畢業(yè)典禮臺(tái)亮相
《城市化》：新時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有什么樣的新要求？房地產(chǎn)業(yè)怎樣通過(guò)供給側(cè)改革實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)？
程道平：十九大提出中國(guó)進(jìn)入了新時(shí)代，基本矛盾是人們對(duì)美好生活的需求與不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾，消費(fèi)升級(jí)了，幸福生活對(duì)居所有了更高的要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相當(dāng)于幸福生活的一個(gè)總裝廠，是小康之后幸福生活的集成商。集成商的作用很大，能夠根據(jù)小康生活、消費(fèi)升級(jí)的需求來(lái)有針對(duì)性的整合，甚至還根據(jù)不同的人群做相應(yīng)的整合，體現(xiàn)一些不同的主題，比如健康住宅、智能化等不同主題，市場(chǎng)可以進(jìn)一步細(xì)分，滿足不同人群對(duì)于社區(qū)生活的差異化需求。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于消費(fèi)升級(jí)之后的幸福生活、幸福社區(qū)的打造將發(fā)揮更重要的作用。
還有更重要的一塊，房地產(chǎn)行業(yè)正在多元化發(fā)展，房地產(chǎn)成為各類產(chǎn)業(yè)的承載體。因?yàn)樾滦统擎?zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)支撐，有產(chǎn)業(yè)支撐才能夠促進(jìn)城鎮(zhèn)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在越來(lái)越受地方政府的歡迎，它就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)嫁接某一種其他產(chǎn)業(yè)，就像“互聯(lián)網(wǎng)+”一樣，“房地產(chǎn)+”也有這種功能，它加養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就形成養(yǎng)老地產(chǎn)，加醫(yī)療產(chǎn)業(yè)就形成健康醫(yī)療地產(chǎn)，加旅游就是旅游地產(chǎn)，加金融可以形成金融中心。
這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)某一類、兩類乃多類資源有整合能力，能夠找到外部產(chǎn)業(yè)資源，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，引入這些資源，然后通過(guò)一起開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在某個(gè)城市或城鎮(zhèn)落地。這樣的開(kāi)發(fā)能夠帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì)和產(chǎn)業(yè)投資，帶來(lái)稅源，使這個(gè)城市發(fā)展得更健康，而不是單純的賣房子，地方政府非常歡迎。這是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的又一個(gè)重要的貢獻(xiàn)，就是能夠進(jìn)一步發(fā)揮資源整合的作用，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地。
有些產(chǎn)業(yè)，特別是一些先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，它自己去找項(xiàng)目落地的效率要低得多，現(xiàn)在有了房地產(chǎn)業(yè)來(lái)幫助它落地，必然提高效率，使有前景的好產(chǎn)業(yè)能夠更快的發(fā)揮它的社會(huì)價(jià)值。
《城市化》：中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)業(yè)的前景如何？
程道平：房地產(chǎn)除了是住宅的開(kāi)發(fā)者、各類產(chǎn)業(yè)的承載體，還是城市更新的實(shí)現(xiàn)者。現(xiàn)在我國(guó)城市棚戶區(qū)拆遷、城中村的改造等，都屬于城市更新，還有一些工業(yè)企業(yè)的外遷、騰籠換業(yè)等，凡是這種城市功能的調(diào)整，都是上規(guī)模的城市更新。舊城改造的項(xiàng)目往往也需要房地產(chǎn)業(yè)跟進(jìn)，要提高城市現(xiàn)代化的水平，促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也需要房地產(chǎn)業(yè)來(lái)做貢獻(xiàn)。
所以從多方面來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系是相輔相成的，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了投資開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)業(yè)為城鎮(zhèn)化的進(jìn)展提供更多更好的載體，二者相輔相成、缺一不可。
我預(yù)測(cè)，中國(guó)至少還得需要20年才能夠放慢城鎮(zhèn)化的速度，此后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模就會(huì)減少，特別是投資開(kāi)發(fā)的規(guī)模會(huì)減小。房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化是同步的，所以房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)偉大的產(chǎn)業(yè)，它將伴隨著偉大的城鎮(zhèn)化的整個(gè)進(jìn)程。
程道平考察深圳
《城市化》：十九大報(bào)告中“房住不炒”的定位，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)還有哪些定位，有何解決建議？
程道平：房住不炒的定位最早是習(xí)總書(shū)記2016年底在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出來(lái)的，進(jìn)一步體現(xiàn)在十九大報(bào)告中。我非常贊成這一正確的定位。近一年多來(lái)，全國(guó)有幾十個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，成為熱點(diǎn)城市，這其中難免有一些買房原因是作為投資置業(yè)，并不完全都是為了自住。
當(dāng)然長(zhǎng)期投資，這個(gè)社會(huì)也是需要的，如果是短期換手那叫炒房，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)還有租賃市場(chǎng)，租賃市場(chǎng)就需要多余的房源，許多家庭的第二第三套住宅，不住的可能會(huì)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，有一定的多余住房也是合理的。但是如果過(guò)分追求投資買房，看中了它升值的預(yù)期，那就會(huì)引起整個(gè)社會(huì)的騷動(dòng)，特別是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市會(huì)帶來(lái)一些不穩(wěn)定的社會(huì)預(yù)期，也影響到其他產(chǎn)業(yè)的投資能量的合理的分布。
我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)，顯然沒(méi)有進(jìn)入到持續(xù)健康發(fā)展的狀態(tài)，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史還不是太長(zhǎng)，從房改之后到現(xiàn)在還不到20年，政府管理房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由于制度體制的原因，現(xiàn)在還沒(méi)有完全建立起一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，能夠使這個(gè)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
而且房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)，也就是土地市場(chǎng)，其供應(yīng)方目前主要是地方政府，供應(yīng)土地的規(guī)模和節(jié)奏往往不是按照市場(chǎng)的需求供應(yīng)的，首先是規(guī)模不能滿足許多大城市的投資開(kāi)發(fā)需求，土地是稀缺資源，所以土地競(jìng)拍時(shí)會(huì)出現(xiàn)地王；二是供應(yīng)的節(jié)奏不均衡，許多城市有時(shí)好幾個(gè)月還供不了一次地。
第二個(gè)問(wèn)題是調(diào)控政策，現(xiàn)在調(diào)控還不夠科學(xué)。雖然現(xiàn)在提出了因城施策，比過(guò)去的調(diào)控有進(jìn)步，但是要做到因城施策還不那么容易。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在什么狀態(tài)下需要調(diào)控？需要調(diào)控哪些指標(biāo)？行業(yè)怎樣健康發(fā)展？還沒(méi)有一個(gè)科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，還在探索之中，力度有時(shí)不夠科學(xué)，手段也還不夠圓滿。
受聘房地產(chǎn)校友會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)
《城市化》：您如何看待允許集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房的政策？這對(duì)于房地產(chǎn)健康發(fā)展和實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化有何影響？
程道平：我認(rèn)為這個(gè)政策很好，應(yīng)該盡快的在更多的城市，在全國(guó)落地。因?yàn)檫@里的集體建設(shè)用地，指的是在城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)的范圍內(nèi)、鄰近城市巨大消費(fèi)群體的集體建設(shè)用地。通常是城中村和城邊村的集體建設(shè)用地，也是應(yīng)該改造或者即將改造的村子。用集體建設(shè)用地建租賃房分兩種，一種是公租房，一種是長(zhǎng)租公寓，長(zhǎng)租公寓是市場(chǎng)化的，公租房是政策保障房，政府可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)代建，或者是政府利用集體建設(shè)用地直接和相關(guān)的村委會(huì)聯(lián)合建，既可以建公租房又可以建長(zhǎng)租公寓。特別是長(zhǎng)租公寓是市場(chǎng)化的，應(yīng)該是多主體供應(yīng)。
我還注意到：城中村改造過(guò)程中，地方政府除了補(bǔ)償安置住宅之外，還會(huì)留有一定面積的土地，作為經(jīng)營(yíng)性的、保障村居民生活的用地。比如濟(jì)南市人均26平米這樣的土地可用于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了建商鋪賣貨，有一部分這樣的土地可以用來(lái)建長(zhǎng)租公寓，這是建設(shè)在國(guó)有土地上，但是不需要支付土地出讓金，因?yàn)檫@是留給原村民的建設(shè)用地，所以企業(yè)和改造城中村的集體經(jīng)營(yíng)組織來(lái)合作，也可以建長(zhǎng)租公寓。這將有助于城中村村民的完全市民化，因?yàn)橥ㄟ^(guò)搞長(zhǎng)租公寓就能夠有收益，這個(gè)收益由村民分成，增加村民的收入。
現(xiàn)在已經(jīng)有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資長(zhǎng)租公寓了。比如萬(wàn)科公司就在濟(jì)南搞了七個(gè)長(zhǎng)租公寓的項(xiàng)目，這個(gè)租賃項(xiàng)目收購(gòu)了原有不良的物業(yè)，把它改造過(guò)來(lái)了。我最近參觀之后，給開(kāi)發(fā)者提了建議：在城中村、城邊村改造時(shí)和村委會(huì)聯(lián)合，村子出地，開(kāi)發(fā)商等出錢投資，合作建設(shè)長(zhǎng)租公寓，這樣的開(kāi)發(fā)成本低，不用高價(jià)買國(guó)有土地，城中村的地段往往也是比較好的。我提了這個(gè)建議以后，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為非常好，下一步準(zhǔn)備關(guān)注這樣的機(jī)會(huì)。
所以允許集體建設(shè)用地建長(zhǎng)租公寓，吸引社會(huì)投資，這樣就使得居住用地的供應(yīng)出現(xiàn)了一個(gè)有效的補(bǔ)充，而不僅僅只等著國(guó)有土地招拍掛。這就是利用市場(chǎng)機(jī)制，讓市場(chǎng)決定資源的配置，必然會(huì)提高效率。如果只允許國(guó)有土地建房，就得等政府來(lái)牽頭，首先是征地，把集體建設(shè)用地變成國(guó)有性質(zhì)，再去招拍掛，高價(jià)競(jìng)拍到土地來(lái)搞長(zhǎng)租公寓，開(kāi)發(fā)企業(yè)自持，這個(gè)周期就長(zhǎng)了。過(guò)程延長(zhǎng)效率就會(huì)低，而且成本很高。
這是房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于城鎮(zhèn)化起到的另一種促進(jìn)作用，是房地產(chǎn)健康發(fā)展的方向之一，它對(duì)城鎮(zhèn)化的影響是有助于城中村的改造，促進(jìn)了城中村、城邊村居民完成市民化，某種程度上幫助政府分擔(dān)了一部分農(nóng)轉(zhuǎn)非的成本。通過(guò)上述方式，有利于房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃房、長(zhǎng)租公寓和公租房，促使房地產(chǎn)行業(yè)在租賃市場(chǎng)上加快發(fā)展，促使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康。
《城市化》：您認(rèn)為城鎮(zhèn)化的道路還有多長(zhǎng)？房地產(chǎn)行業(yè)的前景如何？
程道平：這個(gè)問(wèn)題很大，它會(huì)影響到各個(gè)城市。有人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)不需要再有多大的發(fā)展了，因?yàn)槌鞘幸院蟛恍枰颗粋€(gè)是全國(guó)城鎮(zhèn)的住房自有率比較高，比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家都高，我國(guó)的獨(dú)生子女政策執(zhí)行的時(shí)間長(zhǎng)，“四二一”家庭結(jié)構(gòu)使將來(lái)的年輕人會(huì)繼承一堆房子，所以一派觀點(diǎn)就認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)沒(méi)戲了，不需要了。
我認(rèn)為這是用孤立的、靜止的、片面的思維來(lái)看問(wèn)題，事實(shí)上城市在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中具有開(kāi)放性，它不光是原有城市居民“四二一”結(jié)構(gòu)孤立的去往前運(yùn)行，它還不斷的有外來(lái)人口的補(bǔ)充，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中全國(guó)至少還有三億人需要轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，就是好多城市還有發(fā)展的需要，進(jìn)來(lái)新的人口就需要房地產(chǎn)，需要住房，所以住房對(duì)于某些家庭，多出來(lái)的住房就進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。面對(duì)持續(xù)的城鎮(zhèn)化的需求來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，其實(shí)還有比較長(zhǎng)的路要走，不會(huì)馬上就不需要了。
還有的觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，已經(jīng)很危險(xiǎn)了，特別針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，可能快要崩盤了。實(shí)際上在房住不炒的定位明確之后，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)還有一個(gè)重要因素，就是貨幣發(fā)行量如果增長(zhǎng)過(guò)快，也將導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。
