易憲容：住房市場(chǎng)預(yù)期決定房?jī)r(jià)是否可控
時(shí)間：2011-05-20 09:51:41
來(lái)源：《中國(guó)社會(huì)科學(xué)報(bào)》
從中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，在今年4月25日至5月1日監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，不少城市的住房銷售又開始增加，但住房?jī)r(jià)格并沒有向下調(diào)整，反之有些城市的房?jī)r(jià)還在上漲，比如深圳、包頭等。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月份公布的住房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)同樣沒有改變。如果房?jī)r(jià)不隨著政策出臺(tái)而向下調(diào)整（因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)各地的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了無(wú)可復(fù)加的地步），那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是無(wú)法回到健康發(fā)展之路的。
從一些地方公布的4月份住房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市住房銷售量迅速下降，有些城市甚至下降了50%以上，這與2010年住房政策出臺(tái)時(shí)的情況沒有多少差別。因?yàn)樵谡叱雠_(tái)前，很多人為了規(guī)避新政策對(duì)住房購(gòu)買之限制，住房銷售潮在政策出臺(tái)前就已經(jīng)發(fā)生，因此政策出臺(tái)后，住房銷售減少是必然的。
現(xiàn)在需要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是發(fā)生了巨大的變化，關(guān)鍵要看整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期是不是發(fā)生了根本性變化（因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)仍然是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)）。如果市場(chǎng)預(yù)期沒有改變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回到理性是不可能的。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，由于在政策調(diào)整之后房?jī)r(jià)并沒有向下調(diào)整，即使出現(xiàn)了住房銷售量迅速減少，也只能表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并沒有改變，只不過(guò)住房的投機(jī)炒作者或住房交易雙方都正在靜觀其變。住房市場(chǎng)的預(yù)期不改變，房?jī)r(jià)是不可能下降的。
住房市場(chǎng)難回居住功能源于存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)
無(wú)論是“國(guó)十條”，還是“新國(guó)八條”，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宗旨十分明確，就是要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，讓住房市場(chǎng)回歸到居住功能。在這樣的政策條件下，住房市場(chǎng)的預(yù)期為何沒有改變？這在于我們對(duì)住房市場(chǎng)存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。
一是認(rèn)為當(dāng)前住房?jī)r(jià)格上漲，是住房市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡，市場(chǎng)住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房所謂的“剛性需求”，因此，只要加大對(duì)住房市場(chǎng)開發(fā)投資，增加住房供給，就能化解住房?jī)r(jià)格快速上漲問(wèn)題。但實(shí)際上，住房作為投資及消費(fèi)兩用產(chǎn)品，如果住房是投資品時(shí)，而住房的信貸政策及稅收政策鼓勵(lì)投機(jī)投資者大量涌入，那么，政府政策要求生產(chǎn)住房增多，甚至把住房生產(chǎn)到月球上去也不能夠滿足這種無(wú)限增加的住房投資投機(jī)需求。這就是2009年及2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的事情。從這兩年住房銷售情況來(lái)看，住房供給一年又一年創(chuàng)歷史最高水平（2010年住房銷售面積是2002年的4倍多），但住房?jī)r(jià)格并沒有由于住房供應(yīng)量增加而回到合理水平；相反，住房供應(yīng)量越是增加，參加住房投機(jī)炒作的人越多。
二是認(rèn)為當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，就是住房保障體系不足，從而使過(guò)低收入的民眾購(gòu)買不起當(dāng)前價(jià)格水平的住房。如果住房保障體系健全，有能力者就可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決其住房問(wèn)題，而能力不足者則可以通過(guò)政策的保障性住房來(lái)解決基本的居住條件問(wèn)題。這樣“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，通過(guò)住房供應(yīng)“雙軌制”就能解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多矛盾與問(wèn)題。這就是今年“新國(guó)八條”的政策重點(diǎn)所在。政府財(cái)力再充足（而這是不可能的），保障性覆蓋也是有限的。因此，加大保障性住房建設(shè)沒有多少錯(cuò)，但希望通過(guò)保障性住房來(lái)解決85%以上沒有支付能力購(gòu)買當(dāng)前價(jià)格水平的住房的民眾的住房問(wèn)題也只是杯水車薪。在中國(guó)內(nèi)地，走香港地區(qū)及新加坡大力發(fā)展保障性住房的模式這條路是不通的。
三是認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高是由于市場(chǎng)管理不完善，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售等。房地產(chǎn)開發(fā)商為何會(huì)捂盤惜售呢？最根本的問(wèn)題是住房?jī)r(jià)格在上漲。如果房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機(jī)炒作者預(yù)期住房的價(jià)格會(huì)上漲而不會(huì)下跌，那么他們豈能不千方百計(jì)地讓手中的住房賣得慢一些，以便以更高的價(jià)格賣出？如果市場(chǎng)預(yù)期住房?jī)r(jià)格會(huì)下跌，那么房地產(chǎn)開發(fā)商豈敢把手中的住房留在手上不交易？所以，除了少數(shù)住房交易過(guò)程的欺詐行為外，當(dāng)前住房市場(chǎng)出現(xiàn)的許多問(wèn)題，核心就在于市場(chǎng)預(yù)期住房?jī)r(jià)格還會(huì)上漲。只要采取有效的政策讓過(guò)高的房?jī)r(jià)回歸合理水平，讓快速飆升的房?jī)r(jià)回落，從根本上讓住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么許多看上去不合理的住房市場(chǎng)問(wèn)題都會(huì)迎刃而解。
四是認(rèn)為當(dāng)前住房市場(chǎng)泡沫是局部的，因此，政府的住房政策只能是所謂“有保有壓”。但實(shí)際上，盡管住房市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，住房的不動(dòng)性也無(wú)法通過(guò)流動(dòng)來(lái)調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系，而金融市場(chǎng)及人力流動(dòng)則是全國(guó)性的。在統(tǒng)一的金融市場(chǎng)中，其資金可在短期內(nèi)在全國(guó)快速流動(dòng)。這些資金大規(guī)模流動(dòng)容易造就一個(gè)又一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。這就是房地產(chǎn)泡沫迅速在全國(guó)蔓延的根本所在。在中國(guó)這樣大的住房市場(chǎng)，不能認(rèn)為全國(guó)每一個(gè)地方都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫才是泡沫，房地產(chǎn)泡沫永遠(yuǎn)只是局部的。
住房投機(jī)炒作泡沫不擠出則市場(chǎng)預(yù)期難改變
新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)整把政策重點(diǎn)放在限購(gòu)令、保障性住房、對(duì)一線住房市場(chǎng)價(jià)格的控制上。這些政策不可能對(duì)住房投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，也不可能把住房投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)。特別是住房稅收政策十分軟弱，上海和重慶試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅僅具象征意義。這更是告訴住房投機(jī)炒作者不用擔(dān)心，政府對(duì)住房投機(jī)仍然是保護(hù)的，因此要把住房投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)是不可能的。盡管住房按揭貸款政策有根本性變化，但僅是這一方面還是不夠的。而住房投機(jī)炒作泡沫不被擠出，住房的市場(chǎng)預(yù)期不改變，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格豈能調(diào)整？
可見，房地產(chǎn)投機(jī)炒作和住房市場(chǎng)賺錢決定住房市場(chǎng)的預(yù)期，而住房市場(chǎng)的預(yù)期是否改變又決定了房?jī)r(jià)是否可調(diào)控。當(dāng)前住房的癥結(jié)就在這里。
