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2025年09月04日
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4月23日下午，任志強(qiáng)在一個(gè)房地產(chǎn)高峰論壇上，做了最新的發(fā)言。發(fā)言觀點(diǎn)，在對(duì)任志強(qiáng)先生頂禮膜拜的小編看來句句在理，但也有很多人表示不喜歡。
小編摘取了會(huì)議中的部分發(fā)言，大家就以“不求借鑒，但求欣賞”的態(tài)度來看這篇文章吧。
1、城鎮(zhèn)化紅利期還很長(zhǎng)很長(zhǎng)
從人類過去發(fā)展的歷史上來看，重要的GDP是在于1800年以后產(chǎn)生的，十八世紀(jì)以前我們用了3萬(wàn)年時(shí)間，大概只產(chǎn)生了全世界5%的GDP，而后來的95%的GDP，這是累積計(jì)算的，都是因?yàn)槭耸兰o(jì)以后產(chǎn)生的。
原因是什么？原因是城市化，大規(guī)模的城市化集中在十八世紀(jì)后，因?yàn)槭呤兰o(jì)末才有了私有產(chǎn)權(quán)制度的保護(hù)。在十二世紀(jì)的時(shí)候英國(guó)就有一個(gè)大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀(jì)末的時(shí)候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開始確立私有產(chǎn)權(quán)保護(hù)制，城市就發(fā)展起來了。
尤其是十八世紀(jì)以后的工業(yè)化，導(dǎo)致城市化加劇，第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)越來越不行了，這個(gè)發(fā)展過程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。
我們可以看到城市化需求在全球的發(fā)展過程。2007年的時(shí)候，城市人口已經(jīng)超過了農(nóng)村，到2016年的時(shí)候城市已經(jīng)40.27億人，農(nóng)村34.15億人，農(nóng)村人口越來越少。中國(guó)到現(xiàn)在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農(nóng)村戶籍。
所以雖然有一部分農(nóng)民住在城市里頭，但是他孩子不能上學(xué)，不能領(lǐng)退休金，不能買房子等等。所以中國(guó)的城市化，還早得很。對(duì)于美國(guó)來說，根本不缺土地，農(nóng)村面積很大，但是他們的城市化發(fā)展速度一點(diǎn)不低于中國(guó)，發(fā)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中國(guó)。所以中國(guó)到目前，農(nóng)村的人口比例是大于城市人口比例的。
從全球看，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)還是非發(fā)達(dá)地區(qū)，城市化的速度都在加速，為什么？因?yàn)榈谝划a(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值太低了，中國(guó)有27%，接近30%的勞動(dòng)力，農(nóng)村勞動(dòng)力，只生產(chǎn)7%的GDP，而70%多左右的勞動(dòng)力生產(chǎn)93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農(nóng)村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。
去年我們中國(guó)的服務(wù)業(yè)已經(jīng)超過了GDP的50%，換句話說，如果服務(wù)業(yè)越來越多的時(shí)候，一定要靠城市才能解決問題，靠農(nóng)村是解決不了服務(wù)業(yè)的問題的，靠農(nóng)村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎？
所以城里城外，不管是發(fā)達(dá)地區(qū)和不發(fā)達(dá)地區(qū)，我們都可以看到，未來發(fā)展的趨勢(shì)，第一產(chǎn)業(yè)的人口一定是越來越少，必須到城市才能富起來。中國(guó)要想達(dá)到基本現(xiàn)代化和現(xiàn)代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。
2、重點(diǎn)城市人口流入加快
在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長(zhǎng)速度是非常快的。人口增長(zhǎng)，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長(zhǎng)，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長(zhǎng)的比例速度也是非常非常快的，廈門達(dá)到了7.5年均，年均7.5，這不得了。
去年發(fā)生一個(gè)變化，為了吸引優(yōu)秀人才，西安將近60萬(wàn)人，武漢37萬(wàn)人，長(zhǎng)沙20多萬(wàn)人，合肥也是十幾萬(wàn)人。就是有些地區(qū)，鄭州好像也是30多萬(wàn)，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，一年你要增加30萬(wàn)人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
如果全球都這樣，中國(guó)要想跟上世界的步伐，你還想成為強(qiáng)國(guó)，你還要美好生活，不讓農(nóng)民進(jìn)城就美好生活了？不讓農(nóng)民進(jìn)城，這不是沒解決嗎？
3、還要用20年完成70%城鎮(zhèn)化
我們的現(xiàn)有城市里頭，現(xiàn)在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮(zhèn)化率計(jì)算的話，我們最少得有400多億。大現(xiàn)有情況下，好像增長(zhǎng)1倍的住房增長(zhǎng)量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。
即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時(shí)間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個(gè)速度可能就很難達(dá)到。
原來的住建部副部長(zhǎng)在博鰲論壇上曾經(jīng)說，我們現(xiàn)在的戶均已經(jīng)達(dá)到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個(gè)房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現(xiàn)在一年就10億。
換句話說，就是房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展你是改變不了的，美國(guó)200多年呢，紐約現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是大頭。你不是說房地產(chǎn)市場(chǎng)，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒了，弄沒了中國(guó)經(jīng)濟(jì)就沒了，這個(gè)是無(wú)法改變的一種情況。
但是他忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個(gè)孩子已經(jīng)單獨(dú)住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結(jié)婚了，既沒告訴男方的家里，也沒告訴女方的家里，然后兩個(gè)人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說是只有我們家出現(xiàn)嗎？不是，突然發(fā)現(xiàn)他們公司十幾個(gè)人都是這樣。
年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過小日子，干嗎非得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過的挺好的。我覺得你們?cè)谧目赡芤矔?huì)遇到這種情況。獨(dú)居家庭的速度，我們現(xiàn)在750萬(wàn)戶，今后估計(jì)得有2500戶，這個(gè)發(fā)展速度可能是非常快的，可能用五六年時(shí)間就得這樣。
因?yàn)殡m然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個(gè)人可以分三到四套房子。
胡扯，因?yàn)槔先瞬凰馈Ｎ覀兊钠骄挲g估計(jì)從60多歲，70多歲，現(xiàn)在漲到80多歲了，過兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結(jié)婚的時(shí)候，到60歲之間這30年你老住別人的房子？那不是胡扯嗎？
所以很多專家都在那兒瞎說，就忘了老人不死。為什么我們退休養(yǎng)老金老不夠用？我們?cè)瓉碛?jì)算的時(shí)候，是按照你70歲以前就死了計(jì)算的，結(jié)果人不死了，這個(gè)錢不夠花的。這很是個(gè)問題。他們沒想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個(gè)結(jié)果呢？
原來一套房子能解決問題，現(xiàn)在得兩套、三套房子才能解決問題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時(shí)候你怎么辦？更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒法弄了。
