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2025年09月03日
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從２００５年到２０１１年，中央幾乎每年都要就調控房地產(chǎn)市場、防止房價過快上漲出臺若干政策措施，但每次政策出臺后，住房價格都只是短時間有所抑制，很快就重拾升勢，一路高歌猛進，越漲越快。
那么，是否住房價格穩(wěn)定或者回落，就達到了住房市場調控和管理的目的了呢？筆者的回答是否定的。因為政府對住房市場的管理，住房價格合理僅僅是一個方面，還必須考慮住房對社會保障、交通和城市效率、節(jié)能減排、人才流動甚至產(chǎn)業(yè)升級等多方面的影響。而這一系列影響是相互關聯(lián)的，必須統(tǒng)籌考慮，不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。
目前社會和政府關注最多的是住房價格問題，其次是住房保障問題，對住房制度與城市交通效率和節(jié)能減排問題的關系、與人才流動和產(chǎn)業(yè)升級的關系等，似乎還沒有引起注意。因此，研究住房問題應統(tǒng)籌考慮六個問題，即有房住的問題、城市效率問題、生活方便問題、資源流動問題、節(jié)能減排問題、杜絕投機問題。
對當前住房問題的基本看法
判斷房價是否過高，一般看房價收入比。一套平均居住水平的住房價格與家庭平均年收入之比稱為房價收入比。雖然合理的房價收入比各國不盡相同，但有一個大概的區(qū)間，國際公認的房價收入比在３—６倍時為合理房價。發(fā)展中國家經(jīng)濟發(fā)展和收入增長快，房價收入比要比發(fā)達國家高一些。據(jù)有關專家測算，我國目前房價收入比已達８—１０倍，北京甚至達到２７倍以上。顯然，我國房價收入比太高，一線城市房價過高已十分嚴重。
房價過高且持續(xù)上漲，原因很多，歸納起來有：收入差距過大、宏觀調控政策過于寬松、社會對住房價格上漲的預期比較高、國際熱錢很大部分投入了房產(chǎn)市場、ＧＤＰ崇拜導致宏觀調控被房地產(chǎn)市場綁架以及沒有正規(guī)的租房市場，租戶缺乏穩(wěn)定感，買房成為長期生活的唯一選擇，擴大了購房需求。
需要強調的是，各種錯誤信息誤導中央決策，如眾多媒體對城市建設用地“招拍掛”制度提出批評，認為這一制度導致地價不斷上升，從而推高了房價，促使政府土地部門嚴格控制土地供應，甚至提出改變土地競拍中價高者得的市場規(guī)則。事實上，土地價格不斷攀升，完全是預期房價不斷攀升的結果，而不是原因，而目前的輿論卻把結果當成了原因。據(jù)此出臺的相關政策，不但不能解決房價過高的問題，反而可能抑制供給，推高房價。還有，開發(fā)商所說目前購房者主要是剛性需求，使決策者誤認為目前的房價有真實需求支撐，因而不敢提出降低房價的目標。事實上，在所謂的剛性需求中有相當部分并非有能力購房，而是擔心房價繼續(xù)上漲而不得不提前購房，并不屬于真正的剛性需求。
房價過高且快速上漲會產(chǎn)生如下后果：
造成大量虛假需求，包括投機需求和超前需求，導致房產(chǎn)業(yè)及其相關行業(yè)投資和生產(chǎn)過度，抑制其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和消費，形成產(chǎn)業(yè)結構失調；使多數(shù)人買不起住房，同時卻有少數(shù)富人擁有多套住房；提高企業(yè)成本特別是服務業(yè)的成本，提高創(chuàng)業(yè)門檻，加大創(chuàng)業(yè)風險，抑制服務業(yè)的發(fā)展；形成房地產(chǎn)暴利，吸引各個行業(yè)的資金進入房地產(chǎn)開發(fā)領域，全面影響我國的產(chǎn)業(yè)升級和技術創(chuàng)新；形成大量通過信貸進行的房地產(chǎn)投機和超前購房，造成房地產(chǎn)泡沫惡性循環(huán)，加大了釀成金融危機的風險；增加了控制房地產(chǎn)價格的難度和風險，房價越高，下跌的概率就越大，跌幅也會越大，房價下跌對經(jīng)濟的沖擊就越大，釀成金融危機和經(jīng)濟危機的可能性就越大，危機治理的難度也越大，對房價的調控就難免投鼠忌器，使政策左右搖擺。
逐步建立住房租賃市場體系
控制房價宜早不宜遲，越晚越被動。目前房價水平已經(jīng)過高，降到合理水平需要的跌幅過大，將抑制房地產(chǎn)投資，會對宏觀經(jīng)濟有較大沖擊，因此，需要一個既抑制房價又穩(wěn)定投資的兩全之策。建立商品房和保障房雙軌制的住房體系，既可有效抑制商品房價格，又可保障中低收入群體的住房需求，還可用保障房投資的擴大，抵消房價下跌導致的商品房投資收縮對宏觀經(jīng)濟的沖擊，可謂三全之策，因此成為社會共識。
但加大保障性住房建設只能解決住有所居和抑制房價的問題，并不能解決提高交通和城市效率、節(jié)能減排、人才流動等問題。從長遠看，應按照商品房和保障房雙軌制的思路，逐步建立住房租賃市場體系，形成包括廉租房、公租房和商租房在內的以租房為主的住房供應體系。廉租房和公租房要嚴格限制建筑面積，不能以租金贏利，由政府投資建設并管理，提供給社會中低收入者，也可由企業(yè)、事業(yè)單位投資建設并管理，提供給本單位中低收入職工。商租房針對中高收入群體和其他有需求的人士，由房地產(chǎn)企業(yè)或從事租房業(yè)務的企業(yè)投資和經(jīng)營，建筑面積不作限制，由投資者根據(jù)市場需求決定，租金按市場供求關系確定。
顯然，租賃房體系不僅更能夠滿足不同收入水平消費者的住房需要，而且更能適應城市內部及城市之間勞動力流動，便于就近選擇租房，有利于提高生活效率、降低上下班交通流量、緩解城市交通擁堵、節(jié)約能源、減少城市機動車污染和提高住房資源利用率。
建立住房租賃市場體系的政策建議
第一，建立科學的租房體系，大幅提高城鎮(zhèn)租房比例。
政府建立公房出租公司和廉租房公司，負責廉租房和公租房租賃業(yè)務。同時鼓勵各類企業(yè)投資建立房屋出租公司經(jīng)營商品房出租。廉租房按家庭生活的基本需要嚴格限制面積，由政府投資建設，承租人不須支付租金，只須支付物業(yè)費；公租房也由政府投資建設，面積根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展水平作出嚴格限制，承租人需要支付按不包括房地產(chǎn)開發(fā)利潤計算的租金和物業(yè)費；商租房的承租人需要按市場供求關系決定的標準支付租金和物業(yè)費。政府應對各類租賃房建設和經(jīng)營實行稅收優(yōu)惠，包括免征房產(chǎn)稅。
第二，優(yōu)先保證租賃住房建設資金和用地。
住房公積金一律用于公租房建設，并規(guī)定土地出讓金的一定比例用于公租房和廉租房建設。交納公積金和沒有購買商品房或保障性住房，應作為租住公租房的必要條件。城市中心地區(qū)的住宅用地，一律用于租賃房建設，并對建筑面積嚴格限制，應滿足一般家庭的基本居住要求，公租房標準應高于廉租房，商租房標準可由企業(yè)根據(jù)市場需求確定，但應對最大面積做出限定。停止建設經(jīng)濟適用房。城市政府應根據(jù)具體情況對廉租房、公租房和商租房建設用地的比例作出規(guī)定。用于銷售的商品房只能建在郊區(qū)。
第三，規(guī)范住房租賃市場秩序。
公租房由當?shù)匚飪r部門審定初始租賃價格，每年公布統(tǒng)一調整幅度。商租房租賃價格由租賃雙方商定，每年租金提高幅度由當?shù)匚飪r部門公布上限。出租方無論是機構還是個人，都應與承租方簽訂租賃合同。房屋租賃合同可分為定期合同和不定期合同，不定期合同出租方無特殊理由不得單方面終止，承租方若終止合同須提前２個月通知出租方。
第四，規(guī)范廉租房和公租房的流轉制度。
租住廉租房的家庭，如果收入水平提高到一定標準后，應當退出廉租房，改租公租房、商租房或購買商品房；租住公租房的，如購買商品房，應在一年內退出公租房。擁有住房的家庭不得租住公租房或廉租房。
第五，盡快全面推出房產(chǎn)稅。
對于一戶家庭擁有多套住房的，規(guī)定一套可免征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅從獲得房屋產(chǎn)權次月開始征收。房產(chǎn)稅按照房屋購買價格乘以購買住房當年為基期（１００％）的當?shù)刈》績r格指數(shù)作為納稅標的，無須重新評估。這樣既便于操作，又可以杜絕評估過程中的腐敗。如果從節(jié)約土地和減少碳排放出發(fā)，還可考慮按照總面積實行房產(chǎn)稅累進征收，鼓勵住房的合理消費。購買第二套住房一年內賣出第一套房的，已交房產(chǎn)稅應予退還，以促進住房流通。房產(chǎn)稅率可作為政府調控房價的一個杠桿，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動時進行調整。
第六，城市規(guī)劃要充分考慮辦公區(qū)與居住區(qū)的合理布局。
現(xiàn)有的ＣＢＤ越大越好的建設思路不符合城市效率最大化原則，使辦公區(qū)過于集中，人為加大了日常交通流量，降低了城市工作和生活效率。因此，大城市的ＣＢＤ建設應分散化，每個ＣＢＤ的規(guī)模應嚴格限制，應像商業(yè)網(wǎng)點一樣將ＣＢＤ與居住區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，以提高城市工作和生活效率。原城市用地規(guī)劃中住宅用地比例較低的區(qū)域應該做出調整，使每一地區(qū)住宅用地和辦公及商業(yè)用地都保持合理比例。
第七，頒布《住房法》。
將國家住房體制、保障房建設資金來源用法律的形式加以確定，以保證消費者的住房權益，穩(wěn)定消費者對未來住房市場的預期，合理配置住房資源，促進城市生產(chǎn)生活效率的提高和節(jié)能減排。
