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2025年07月19日
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需求支撐力最不強大的遠郊區(qū)縣，成為北京高房價堅冰最早被打破的部分，新房與二手房市場價均已現(xiàn)松動。接受記者采訪的分析人士認為，未來一段時間內(nèi)，二手房與新房價格將互相拉扯著下探，北京樓市或進入降價時代。
郊區(qū)領跌
從上周末到本周三，中國經(jīng)濟時報記者隨機調查北京郊區(qū)的一些在售新房項目，結果顯示，盡管“明降”并未全面到來，但多數(shù)項目卻已開始“暗降”。
每平方米不到８０００元，北京密云縣某別墅項目在上周打出超低價，即便記者一再婉言拒絕，該售樓人員還是一個又一個的電話追來。
這并不是密云縣首個低價促銷的項目，位于同區(qū)域的保利花園，今年４月取得預售證時，均價為９９１５元／平方米，比２月預售均價１０３１６．９２元／平方米，下降近４％。而當記者６月１日致電該項目售樓處時，售樓人員卻表示目前項目均價僅９０００元／平方米。
與此同時，順義區(qū)別墅相對集中的后沙峪、馬坡等地，多數(shù)在售項目正在通過或明或暗的方式打折促銷，開發(fā)商向買房人贈送花園、露臺、車位。“現(xiàn)在買別墅部分，“我們不僅贈送地下室和露臺，價格上還有優(yōu)惠。”魯能７號院的售樓人員６月１日向咨詢的記者介紹說。
類似的一幕同樣出現(xiàn)在大興，位于該區(qū)域的香海園項目，３月２日第一批取得預售證的新房均價為１９０２２元／平方米，而４月１３日第二批取得預售證的新房均價已調整為１８８８７元／平方米。
種種跡像顯示，大興已成為繼通州后，第二個價格明顯下滑的區(qū)域。偉業(yè)我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，５月大興二手房均價為１６５４３元／平方米，環(huán)比４月份下跌１．５％。
而供需關系的變化，或許是當?shù)胤績r走低的重要原因，房地產(chǎn)中介機構的數(shù)據(jù)表明，大興（包括亦莊）區(qū)域的供需比已由年初的１∶１．４２，下降到目前的１．１２∶１。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景輝向本報記者指出，由于大興區(qū)中大戶型占主力，對改善型需求購房人吸引力不夠，導致區(qū)域購買力外流向城區(qū)。
沖擊全局
限購令擠壓下，郊區(qū)項目吸引力大幅降低，買房人更青睞城區(qū)項目。
跌幅最為明顯的通州，僅最近一月間每平方米跌幅就超過３０００元，區(qū)域房價跌至１６０００—１５０００元／平方米，與去年年底２００００元／平方米的售價相比，下挫近二成，當月通州區(qū)二手房網(wǎng)簽數(shù)量亦同比降幅近四成。
分析人士指出，通州房價的大幅下降只是開始，隨著各個郊區(qū)縣供需比的不斷縮小，未來北京其他郊區(qū)縣的房價將相繼邁入明降時代。
２１世紀不動產(chǎn)市場發(fā)展中心副總裁林蕾６月１日向本報記者分析說，遠郊區(qū)縣新房市場價格不同程度松動，將在未來一段時間沖擊到樓市全局。
“郊區(qū)新盤的降價，一方面將對存量房市場分流；另一方面對業(yè)主也有心理上的沖擊。５月二手房量價齊跌，且網(wǎng)簽總量一度低于新房市場，這將推動二手房市場價格繼續(xù)向下松動。”
２１世紀不動產(chǎn)門店監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京二手房的掛牌價格已經(jīng)松動，通州、方莊等區(qū)域的下行幅度約為１０％—２０％。
６月１日最新的數(shù)據(jù)顯示：５月北京二手房網(wǎng)簽總量為８０６７套，環(huán)比４月下跌１３％，與去年５月相比，成交量下跌近４０％，回到２００８年年初水平。
拉扯下探
降價潮已經(jīng)從郊區(qū)蔓延到市區(qū)，一些更臨近市區(qū)的高端項目也在上周出現(xiàn)不同程度的價格下調。
北京市房地產(chǎn)交易信息管理網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，豐臺區(qū)的中海九號苑，今年５月２２日取得預售證，預售均價為３６５９８元／平方米，與３月時預訂時的均價４１２３４．７元／平方米相比，降幅達１１．２％。
而北京南城典型富人區(qū)方莊，二手房價格也松動明顯，記者在方莊地區(qū)走訪時發(fā)現(xiàn)，當?shù)氐牡湫托^(qū)紫芳園和廣順園，二手房較年初已出現(xiàn)每平方米１０００元左右的降幅。
“現(xiàn)在區(qū)域二手房均價在２５０００元／平方米至２７０００元／平方米，甚至比不上東四環(huán)和北四環(huán)外的一些區(qū)域。”方莊２１世紀不動產(chǎn)門店的經(jīng)紀人告訴本報記者。
林蕾分析說，低迷的成交狀況，已經(jīng)讓不少開發(fā)商內(nèi)心“忐忑”，隨著新房供應量的增加，價格的松動也必將出現(xiàn)由點及面、由外向內(nèi)的擴張趨勢。
事實上，進入４月后，北京新房市場的供應量已遠低于預期，不少項目選擇暫緩開盤。盡管５月份取得預售證的新房個數(shù)和預售總面積均明顯高于４月，但從新房的網(wǎng)簽量上來看，卻增幅并不明顯。
記者注意到，目前價格松動明顯的區(qū)域，改善型買房人占比較大。林蕾告訴記者，這些人因為連環(huán)單的關系，涉及資金的周轉與銜接，一般議價空間較大。
“隨著時間的推移，降價潮將會從這些首先松動的區(qū)域蔓延至其他區(qū)域。北京整體房價的下降只是時間問題。”林蕾說。
分析人士指出，未來新房和二手房可能形成互相拉著向下走的趨勢，加速北京房價松動的速度。
