以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年09月04日
星期四
設為首頁
|
加入收藏
搜索
8月3日，碧桂園舉行了全國媒體見面會，就碧桂園杭州、上海、六安等事故進行回應。針對其高周轉(zhuǎn)模式引發(fā)事故的質(zhì)疑，碧桂園總裁莫斌表示，事故與碧桂園的高周轉(zhuǎn)無關(guān)，碧桂園的高周轉(zhuǎn)是重視質(zhì)量的。
高周轉(zhuǎn)——這個歷來被房地產(chǎn)開發(fā)商津津樂道的詞語，卻在一夜之間成為敏感詞。就高周轉(zhuǎn)相關(guān)情況，經(jīng)濟觀察報記者采訪多家房企，大部分企業(yè)并不愿過多提及。
一位中建系統(tǒng)項目負責人告訴經(jīng)濟觀察報記者，高周轉(zhuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力的一種彰顯，真正能夠做到企業(yè)并不多，如果忽略自身實力而盲目追求高周轉(zhuǎn)，并不排除會出現(xiàn)壓縮工期、犧牲工程質(zhì)量的可能。
高周轉(zhuǎn)緣起
在中國主流房企中，萬科應該是第一家提出高周轉(zhuǎn)的房企。
當時，萬科提出“均好中提效、有質(zhì)量增長”等策略，主要圍繞融資、設計、工程和營銷四大業(yè)務體系展開。其中，設計方面推進產(chǎn)品和設計標準化，工程方面圍繞質(zhì)量和效率實現(xiàn)工程體系升級等，被萬科認為是打造核心競爭力的關(guān)鍵。
萬科方面認為，設計標準化是應對挑戰(zhàn)的必然選擇。萬科提出制定一個目標、打造一個平臺、建立一套模塊、提供一種服務的“四個一”工程，模塊化結(jié)合個性化需求，為實現(xiàn)工業(yè)化做前期工作鋪墊。
工程方面，針對當時部分項目交付滯后、施工合作資源短缺、成本控制能力弱等問題，萬科提出以堅守質(zhì)量底線、完善安全管理體系、實現(xiàn)精細化管理等方面舉措，不斷從內(nèi)部構(gòu)建起不同方面的體系。
這些體系逐步建立，為萬科提高周轉(zhuǎn)率奠定了基礎。隨后萬科提出“5986”策略，即拿地5個月動工，9個月開盤，開盤第一個月去化80%，產(chǎn)品6成是普通住宅。
這也是萬科業(yè)績實現(xiàn)高速增長的一個重要原因。自2012年到2017年，萬科營運資金周轉(zhuǎn)率從0.17提高到1.56，同一時間，營業(yè)收入從1031.16億元增至2428.97億元。
相比于萬科，碧桂園更是將高周轉(zhuǎn)發(fā)揮到極致。按照公開信息，其部分項目要求設計規(guī)劃前置，拿地當天出規(guī)劃圖，3個月開工，4個月銷售，5個月回籠資金，6個月資金再周轉(zhuǎn)，售樓處的交工時間甚至壓縮至35天。
萬達在高周轉(zhuǎn)方面同樣不遜色，在周轉(zhuǎn)的高峰期，要求交地1個月左右開工，開工9個月封頂，開工18個月開業(yè)。
上述中建人士透露，近兩年來，開發(fā)商對周轉(zhuǎn)率要求普遍提高了，“高周轉(zhuǎn)實現(xiàn)涉及方面很多，比如設計能力強不強，供應商體系給不給力，報建審批速度快不快，真正具備高周轉(zhuǎn)能力的開發(fā)商并不多。”
高周轉(zhuǎn)、高要求
事物都有其兩面性，高周轉(zhuǎn)同樣不例外。
在上述中建系統(tǒng)人士看來，對于開發(fā)商而言，高周轉(zhuǎn)是綜合實力的彰顯，兩者要相匹配，“你的綜合能力要能夠支撐起高周轉(zhuǎn)的要求，如果不匹配的話，可能會對整個項目形成影響。”
以拿地5個月開工為例，這5個月時間，開發(fā)商需要完成設計圖紙、前期報建審批手續(xù)、引入施工方、找好材料供應商等系列工作，“每一個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)問題，比如開工期到了，水泥或鋼筋供應不上來?！鄙鲜鲋薪ㄈ耸勘硎尽?/p>
這些環(huán)節(jié)考驗著開發(fā)商的資源調(diào)配能力、管理能力、執(zhí)行能力等綜合實力，如果實際綜合能力與其高周轉(zhuǎn)目標不相符，不排除會有通過壓縮工期來實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的個例行為。
中天建筑的一位項目經(jīng)理表示，通常情況下，開發(fā)商不會輕易把工期壓縮到非正常范圍內(nèi)，但最近兩年情況有所不同，“很多開發(fā)商項目在這方面多多少少有些瑕疵，據(jù)我了解，有些項目在驗收時才開始補梁。”
這些瑕疵隱藏在整個施工環(huán)節(jié)，“任何一道工序都有一定標準，比如混凝土完全凝固需要五天時間，為了防止裂縫等情況，期間還要進行灑水等維護，有時候為了趕工期，維護環(huán)節(jié)就省略了?！鄙鲜鲋刑旖ㄖ椖拷?jīng)理表示。
在他看來，不同開發(fā)商要求和標準均不一樣，“比如有施工時防護措施不到位、安全員缺崗等情況，禁止開工，用了不合格材料必須拆除重來。但有的可能睜一只眼閉一只眼就過去了。”
而且即便是要求和標準較高的開發(fā)商，如果面臨工期緊張，也不乏項目負責人鋌而走險，“被發(fā)現(xiàn)了肯定要受處罰，但完不成任務也要受罰?！鄙鲜鲋刑旖ㄖ椖拷?jīng)理表示。
