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2025年07月18日
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“以房養(yǎng)老”的話題又一次火了。
今年7月初，杭州一對(duì)老夫妻在杭州市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心順利辦理了“以房養(yǎng)老”反向抵押登記，8月7日，浙江首單“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)發(fā)放，這對(duì)杭州老夫妻領(lǐng)取到了第一筆養(yǎng)老保險(xiǎn)金。
而近日，中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，在全國范圍內(nèi)推廣老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。
“以房養(yǎng)老”，就是讓老人能夠提前兌現(xiàn)房子未來的價(jià)值，用于養(yǎng)老并改善老人的生活品質(zhì)。但眾多老人心存疑慮，進(jìn)度較為緩慢。那么，在杭州的這個(gè)“以房養(yǎng)老”的案例中，房子究竟扮演了怎樣的角色，反向抵押后，其產(chǎn)權(quán)又發(fā)生了怎樣的變化呢？
“以房養(yǎng)老”后每月能多領(lǐng)6000多元
這對(duì)杭州老夫妻月收入將有萬把塊
住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是指擁有房屋完整產(chǎn)權(quán)的老人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)的處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。
陸先生老兩口是杭州第一個(gè)“吃螃蟹”的家庭。去年11月，杭州市多部門聯(lián)合印發(fā)《杭州市住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作方案》，年齡范圍為60周歲（含）至85周歲（含）之間的老人可參與投保。這意味著，陸先生老兩口有機(jī)會(huì)申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”。
據(jù)了解，為了保障客戶的權(quán)益，以房養(yǎng)老的保險(xiǎn)流程比較嚴(yán)謹(jǐn)，中間還涉及到稅務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)登記、房管等多個(gè)部門；正常投保流程外，還需要對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估和保險(xiǎn)精算，簽約合同后還需要抵押登記和進(jìn)行合同公證。
因此直到今年7月初，陸先生夫婦才順利辦理了這項(xiàng)“以房養(yǎng)老”反向抵押登記，保險(xiǎn)公司也拿到了不動(dòng)產(chǎn)登記證明，雙方終于完成“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”的簽訂。
據(jù)記者了解，陸老先生已經(jīng)快80歲了，退休前是普通工薪階層，老兩口的退休金加起來不足4000元，一旦生病住院，經(jīng)濟(jì)壓力會(huì)比較大。而辦理“以房養(yǎng)老”后，夫妻倆還能繼續(xù)住在房子里，每月能領(lǐng)到6000多元的養(yǎng)老金。這樣的話，老兩口每月收入達(dá)到萬元左右，生活會(huì)相對(duì)寬裕不少。
房子產(chǎn)權(quán)仍屬于老人
能出租但無法偷偷賣房
很多老人對(duì)“以房養(yǎng)老”心存疑慮的原因，是擔(dān)心房子產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，生怕養(yǎng)老金拿了幾年會(huì)出現(xiàn)變故，到最后錢也拿不到，房子也沒了。
承保陸老先生兩口子“以房養(yǎng)老”的幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司浙江分公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，老人辦理住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)后，并非房子的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到了保險(xiǎn)公司，事實(shí)上，房子的產(chǎn)權(quán)仍屬于老人（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證仍在老人手上），只是這時(shí)候的房子產(chǎn)權(quán)是“有限制的所有權(quán)”。
何為“有限制的所有權(quán)”？通俗點(diǎn)解釋，老人辦理以房養(yǎng)老保險(xiǎn)后，如果將房子再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出借、變賣、抵償債務(wù)、投資、贈(zèng)與、立遺贈(zèng)或遺囑、因離婚或其他民事事項(xiàng)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割，以及任何形式處分抵押房屋的，保險(xiǎn)公司有權(quán)立即停止養(yǎng)老保險(xiǎn)金的支付。
錢報(bào)記者從杭州市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心了解到，進(jìn)行反向抵押登記后，無論是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上還是后臺(tái)的數(shù)據(jù)庫，都會(huì)有相應(yīng)的記錄。也就是說，辦理以房養(yǎng)老保險(xiǎn)后，雖然不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證仍在自己手里，但想偷偷轉(zhuǎn)讓是不可能的，辦不了過戶。
不過，老人可以將房子進(jìn)行出租（每次簽署的租賃合同期限應(yīng)在兩年以下）。像陸老先生的房子位于上城區(qū)近江一帶，面積不到40平方米，月租金在4000元左右。辦理以房養(yǎng)老后，陸老先生老兩口在領(lǐng)取每月6000多元的養(yǎng)老金基礎(chǔ)上，還可以將房子出租，再獲得4000元的租金收益。以后老兩口住養(yǎng)老院，費(fèi)用也綽綽有余。
等到老人百年之后，其繼承人仍享有優(yōu)先贖回權(quán)，可以選擇償還養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用贖回房屋；如繼承人不選擇贖回，則保險(xiǎn)公司對(duì)房產(chǎn)再進(jìn)行處置，處置所得優(yōu)先償還養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，如有剩余歸屬繼承人，如不足則由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
其中，養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用包括：按50%承擔(dān)的房屋評(píng)估、抵押、公正、律師等費(fèi)用；保單管理費(fèi)；在特定期限中保險(xiǎn)公司已支付的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額及其利息累積值（按年復(fù)利5.5%計(jì)算）；退保手續(xù)費(fèi)；其他可能發(fā)生的費(fèi)用等。
杭州試點(diǎn)半年多
咨詢的人多，嘗試的人少
從去年11月杭州成為全國第8個(gè)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)城市至今，杭州僅陸先生夫妻倆成功辦理。
“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，主要是為了滿足希望居家養(yǎng)老、增加養(yǎng)老收入、長(zhǎng)期終身領(lǐng)取養(yǎng)老金的老人。”幸福人壽浙江分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋，“來咨詢的老人很多，但真正適合辦理并且符合所有條件的太少。”
要辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)，首要條件就是老人的房屋產(chǎn)權(quán)必須清晰。
該負(fù)責(zé)人舉例，“曾經(jīng)有位孤寡老人來我們公司來咨詢，想辦這個(gè)以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)，年齡等條件都符合。但是他的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上面有3個(gè)人的名字，這就涉及到后續(xù)可能出現(xiàn)各種復(fù)雜的糾紛，所以無法辦理。”
事實(shí)上，從“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)條款來看，要求也頗多。
老人與保險(xiǎn)公司簽訂合同時(shí)，雙方將確定基本養(yǎng)老保險(xiǎn)金額，以抵押房產(chǎn)的評(píng)估值為基礎(chǔ)，同時(shí)考慮房屋折舊、預(yù)期增值、預(yù)期的老年人平均生存年限等，由專業(yè)精算師計(jì)算，金額一經(jīng)確定，不能變更。
在老人投保期間，碰到抵押房屋擬被征收、征用或拆遷，怎么辦？老夫妻雙方投保，其間若離婚怎么辦？老夫妻雙方投保，其中一方身故后，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用有什么變化？……種種情況，合同上都有相關(guān)的詳細(xì)約定。
