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2025年07月18日
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8月22日，浙江嘉興桐鄉(xiāng)市出讓2宗商住地。其中，桐土儲(chǔ)[2018]19號(hào)地塊，因只獲1輪報(bào)價(jià)，未達(dá)底價(jià)而流拍。
在近期流拍頻現(xiàn)的土地市場(chǎng)上，這樣的消息并不引人注目。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月份至今，包括該幅地塊在內(nèi)，華東地區(qū)已有21幅地塊流拍，僅在上海就有5幅地塊在競(jìng)拍前中止出讓。而全國(guó)范圍內(nèi)，這樣的情況更是嚴(yán)峻。
對(duì)于此次全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)的“流拍潮”，中信建投證券發(fā)布的《房地產(chǎn)：基于土地流拍和2000個(gè)樣本項(xiàng)目的總結(jié)》研報(bào)認(rèn)為，與2014年的情況不同，今年全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)土地市場(chǎng)整體降溫，是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿下的理性選擇，“恰恰是市場(chǎng)化的邏輯對(duì)非市場(chǎng)化土地制度的回應(yīng)”。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2010年以來(lái)，百城住宅用地共流拍2261宗，其中2011年土地流拍515宗，流拍宗數(shù)最高，之后流拍數(shù)量處于下降趨勢(shì)，2014年流拍地塊規(guī)劃建筑面積出現(xiàn)小波峰，2016年土地流拍僅80宗，為近年來(lái)最低水平；2017年流拍宗數(shù)開始回升。
有分析認(rèn)為，土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量和范圍有可能會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性。而隨著調(diào)控手段的進(jìn)一步從嚴(yán)，在融資監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格的大背景下，資金壓力倍現(xiàn)的房企在土地市場(chǎng)的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高。
土地市場(chǎng)持續(xù)降溫
在上海競(jìng)拍前中止出讓的5幅地塊中，其中包括一幅原定于8月22日出讓的楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)純宅地——而早在一個(gè)月前，這幅地塊就因無(wú)競(jìng)買申請(qǐng)人悄然“下架”。熱點(diǎn)二線城市蘇州，甚至出現(xiàn)過(guò)一天之內(nèi)3幅宅地流拍的案例。
放眼全國(guó)市場(chǎng)，流拍的程度更為嚴(yán)重。8月10日，太原舉行近年來(lái)市場(chǎng)上規(guī)模最大的一次土地拍賣，但出讓的8幅地塊全部流拍。一時(shí)間，市場(chǎng)嘩然。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高。中信建投的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月全國(guó)土地流拍率約為6%，這個(gè)數(shù)字甚至高于近輪周期中最低迷的2014年（4%）。
即使是成交的地塊，房企的參與熱情也不算高，低溢價(jià)率成為常態(tài)，樓板價(jià)甚至低于前一二年的地價(jià)。
例如，大華集團(tuán)在8月9日競(jìng)得的上海寶山新城顧村一幅地塊，樓面價(jià)21000元/平方米。而在兩年前，顧村一幅成交的土地價(jià)格高達(dá)3.7萬(wàn)元/平方米。此外，根據(jù)南京國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)，截至2018年6月13日，已成交的22幅地塊中有18幅以底價(jià)成交，占總數(shù)的82%；7月，杭州市余杭區(qū)未來(lái)科技城掛牌的3宗商辦用地，總計(jì)78萬(wàn)平方米，以底價(jià)138 億成交。而中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)300個(gè)城市各類用地溢價(jià)率為20.2%，較去年同期下降15.6個(gè)百分點(diǎn)。從20家代表房企來(lái)看，其新增土地儲(chǔ)備的溢價(jià)率均值為21.1%，同比下降24.1個(gè)百分點(diǎn)，土地溢價(jià)率大幅回落。
資金壓力大
“這說(shuō)明房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著非常嚴(yán)重的資金鏈壓力。”蘇寧金融研究院特約研究員江翰告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，土地儲(chǔ)備對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著未來(lái)的發(fā)展。地塊頻頻流拍，“土地價(jià)格有可能的確較高，這讓房地產(chǎn)開發(fā)商都有些望而卻步了”。江翰稱，今年以來(lái)，在融資監(jiān)管越發(fā)嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊，公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑……種種情況都加劇了房企的資金壓力。
在銷售回籠方面，房企的回資周期也被拉長(zhǎng)。住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌近日表示，由于當(dāng)前許多熱點(diǎn)城市實(shí)行限購(gòu)限價(jià)限售限貸的“四限”政策，加上個(gè)人住房貸款審核趨嚴(yán)，放款時(shí)間有所延長(zhǎng)，使得開發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會(huì)有所延遲。
持續(xù)趨緊的樓市調(diào)控政策無(wú)疑也是重要因素。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前土地流拍是一種市場(chǎng)供求矛盾的體現(xiàn)：“限購(gòu)和限價(jià)等政策下，各類開發(fā)商會(huì)更加注重未來(lái)土地交易的風(fēng)險(xiǎn)，所以多少會(huì)有觀望情緒。”
以上海市場(chǎng)為例，過(guò)去2年，因?yàn)闃鞘械幕鸨科髠冊(cè)谏虾５耐恋厥袌?chǎng)上展開了激烈競(jìng)爭(zhēng)，一時(shí)間“地王”頻出。去年開始，上海先后出臺(tái)限價(jià)、限售等多項(xiàng)調(diào)控措施，茶水費(fèi)、捆綁裝修、車位等市場(chǎng)亂象得到明顯整治，土地市場(chǎng)、樓市也更趨理性。
新城控股集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷補(bǔ)充說(shuō)，事實(shí)上一些流拍的地塊本身缺乏市場(chǎng)吸引力。比如有些地塊位于城市新區(qū)，地理位置偏遠(yuǎn)，但價(jià)格并不低，盈虧難以平衡，出現(xiàn)流拍現(xiàn)象不足為奇。而部分城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊的流拍則主要由于起拍底價(jià)往往較高或具有多種苛刻的條件，相當(dāng)于進(jìn)一步變相推高地價(jià)。
房企趨于保守
包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉、中信建投證券分析師陳慎在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量和范圍有可能在7月后會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，未來(lái)土地市場(chǎng)將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于8月14日發(fā)布的數(shù)據(jù)，盡管前7個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)11.3%，但4 個(gè)一線城市7月的土地成交建筑面積為176.3 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25.2%，同比下降57.6%，成交均價(jià)為12840元/平方米，同比下降12.1%。
克而瑞研究中心分析認(rèn)為，這說(shuō)明地方政府確實(shí)加強(qiáng)了土地供給力度，尤其是熱點(diǎn)城市不再只是小批量的“擇優(yōu)出讓”土地；另一方面也說(shuō)明開發(fā)商的拿地態(tài)度變得更為謹(jǐn)慎，對(duì)于熱點(diǎn)城市、熱門區(qū)域的地塊不再盲目參拍。陳慎亦指出，與2014年那輪因?yàn)槭袌?chǎng)銷售低迷導(dǎo)致開發(fā)商拿地能力與意愿均十分疲弱的“流拍潮”不同，此次流拍的蔓延主要是房企基于利潤(rùn)率以及去杠桿下的理性選擇。
眼下，房企越發(fā)趨向保守、理性。龍湖集團(tuán)CEO邵明曉近日直言，拿地成本逐年上升，龍湖拿地會(huì)保持“量入為出”，旭輝集團(tuán)則提出“減一線、穩(wěn)二線、增強(qiáng)三線，一線城市以持有經(jīng)營(yíng)型為主，增量減少”的拿地策略。
“土地市場(chǎng)流拍增多并非是市場(chǎng)下行的信號(hào)。”歐陽(yáng)捷強(qiáng)調(diào)，這恰恰是土地市場(chǎng)回歸理性的信號(hào)，“通過(guò)市場(chǎng)緊縮、洗牌，淘汰掉一批體質(zhì)羸弱的中小房企，反而會(huì)為實(shí)力房企騰挪出更大的發(fā)展空間。”
從市場(chǎng)調(diào)控的嚴(yán)格程度來(lái)看，未來(lái)房企在土地市場(chǎng)的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月主要城市房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)多達(dá)260次，較去年同期多120多次，僅7月就有60余個(gè)城市發(fā)布超過(guò)70次的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策。
