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2025年08月08日
星期五
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【個(gè)人檔案】
畢業(yè)院校：河北工業(yè)大學(xué)
技術(shù)職稱：工程師
工作經(jīng)歷：1999年3月，在國美電器任職，任天津、上海、香港總經(jīng)理，總部營銷總監(jiān)；
2004年，任鵬潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān)；如今任北京明天 信華投資有限公司副總、國美第一城
總經(jīng)理、明天第一城總經(jīng)理。
主要業(yè)績：100萬平方米國美第一城的銷售；50萬平米明天第一城的建設(shè)和銷售；
56.3萬平米昌平項(xiàng)目的一級(jí)開發(fā)。
社會(huì)職務(wù)：神仙派主席
“如果幾年前來過這個(gè)區(qū)域，你就能強(qiáng)烈感受到什么是城市化。”初夏的下午，在位于北京東四環(huán)和東五環(huán)之間的國美第一城社區(qū)，項(xiàng)目操盤手北京鵬潤房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理陳云峰在接受記者采訪時(shí)說，“我是天津人，屬于北漂一族；我從農(nóng)村出來，被城市化了。”
陳云峰，這位國美電器打天下的元老派人物，被譽(yù)為“北京業(yè)內(nèi)的頂級(jí)操盤手”，并沒有講述自己如何從賣電器到賣房子，也沒有談操作北京兩個(gè)超級(jí)大盤時(shí)如何“像賣電器一樣賣房子”創(chuàng)造銷售神話，而是結(jié)合個(gè)人進(jìn)京的親歷、從一個(gè)開發(fā)商的經(jīng)歷，談他對(duì)我國城市化的感受、對(duì)城市化進(jìn)程的理解。
城市化讓三代人“大豐收”
“我在村里上小學(xué)、在鄉(xiāng)里上初中，讀高中在縣里，考上大學(xué)到了天津市。工作后，隨著所在工作單位國美電器在全國的發(fā)展，我進(jìn)到了北京這個(gè)大都市。舉家北遷，一晃7年了……”陳云峰在講述自己被“城市化”的經(jīng)歷時(shí)說：“不光我從農(nóng)村進(jìn)到了城里，我們兄妹4個(gè)人中，就有3個(gè)人被城市化了。”
親歷著城市化的進(jìn)程，陳云峰說：“城市化給每個(gè)人帶來情感上的沖擊，那是一種背井離鄉(xiāng)的無奈：舍不得離開老家，但又不得不順應(yīng)城市化的大趨勢(shì)——從農(nóng)村遷移到城市，而進(jìn)城后又不得不承受高房價(jià)，甚至終身做房奴。”
“盡管如此，中國的城市化終究是一個(gè)進(jìn)步的過程，它能給老百姓帶來切身的利益。”陳云峰打了一個(gè)比方：“就像爬山一樣，越到高處，付出的艱辛是可想而知的，但不言而喻的是越到高處，風(fēng)光越美好。”他從以下三個(gè)方面進(jìn)行了描述。
首先，從物質(zhì)上看，人們能體會(huì)的是城市化進(jìn)程中財(cái)富的積累。“農(nóng)村人進(jìn)城后，咬著牙買了房子，這是一個(gè)很痛苦的過程。但隨著城市化的帶動(dòng)，城市的范圍擴(kuò)大了，水漲船高，房子隨之增值了，就像農(nóng)民在地里種地，是有收獲的。”陳云峰說，城市化的過程，實(shí)際上是城市財(cái)富的積累與提升的過程，特別是我國的《物權(quán)法》施行后，家庭的最大資產(chǎn)就是房子（不動(dòng)產(chǎn)）。
其次，城市化帶來的是觀念上的變化。人們進(jìn)城后，生活方式也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的改變：不會(huì)隨地吐痰，出行可選擇乘坐公共汽車，讓孩子在城里上很好的學(xué)校，讓老人進(jìn)很好的醫(yī)院……所以，我國城市化的過程，是人們選擇新的生活方式的過程。
再次，從范圍上看，城市化能讓更多的人受益。他說：“讓中國的城市化造福全人類，首先造福的是我們中國人，最直接的是讓三代人‘大豐收’。”的確，城市化能惠及三代，不光是進(jìn)城的那一代嘗到了城市化的成果，直接受惠的是下一代，能享受到最直接的教育、醫(yī)療、娛樂等。上一代又如何受惠呢？陳云峰說，很多人特別是年輕人進(jìn)城后，將老人留在農(nóng)村的家里，隨著財(cái)富的積累，慢慢在城里穩(wěn)定了，有能力將父母接到城里。父母跟隨子女進(jìn)城，開闊了眼界，改變了生活方式，有了好的生活習(xí)慣，和兒女們一起生活更能享受天倫之樂。
進(jìn)城不僅僅是擁有住房
隨著我國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，很多人從村里到鄉(xiāng)里、再到縣里，最后到了市里，而更優(yōu)秀的人則從大城市到特大型城市，這幾乎是好幾代人延續(xù)的歷程。由于城市化的進(jìn)程與帶動(dòng)，人們離開自己所生活的土地，開始選擇新的生活方式。
“如果要回答什么是城市化，第一個(gè)答案可以是:進(jìn)城的人，要在城市里擁有住房。”陳云峰說，他負(fù)責(zé)操盤的京城兩個(gè)大盤就是活生生的例子：在國美第一城持外地身份證購買的人是48%，到明天第一城已經(jīng)突破了72%。
由此，陳云峰能夠直觀地感受到中國城市化帶來外地人員購房比例的增加。“以我們的兩個(gè)項(xiàng)目為例，僅僅在三年的時(shí)間里，外地人在北京購房的比例從30%到50%、再到70%，每年以20%的速度遞增，這個(gè)速度驚人啊！”他估算，北京的商品房從大眾樓盤到高檔樓盤，由外地人購買的比例占到近70%。這種情況就表明，農(nóng)村人在進(jìn)城市，外地人進(jìn)大城市。
在陳云峰看來，城市化可以看成建造高樓大廈的過程，但不是簡單地住進(jìn)高樓。他說還有更廣泛的內(nèi)容，包括城市規(guī)劃時(shí)不應(yīng)只是小區(qū)住房，光解決居住的問題，還要考慮產(chǎn)業(yè)、配套及交通問題；開發(fā)商不應(yīng)該是盲目地蓋房子，要解決配套問題；對(duì)于進(jìn)城的人來說，需要城市化理念的建設(shè)與提升、自身觀念的改變。
同時(shí)，陳云峰也以自己的切身經(jīng)歷指出了城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的問題：“說實(shí)話，在戶口政策如此封閉的今天，像我這樣在北京打工的人，只享受到了‘農(nóng)民工’一樣的待遇:辦第二代身份證要回天津、辦汽車駕照和年檢要回天津、辦護(hù)照要回天津、孩子雖然在北京上學(xué)，但高考要回天津……”看來，盡管人們進(jìn)了城擁有了房子，但由于戶籍制度帶來的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題亟待解決。
城市化讓城市外延
談及城市化的感受，陳云峰結(jié)合自己操盤的項(xiàng)目說開了：“如果幾年前來過這個(gè)區(qū)域，你就能強(qiáng)烈感受到什么是城市化。”他深有感觸地說，城市其實(shí)是有生命力的，隨著城市化進(jìn)程的加快，城市不斷往外延伸。
陳云峰記得很清楚：2005年初，當(dāng)國美第一城項(xiàng)目開始銷售時(shí)，周邊還是郊區(qū)，路沒修好，環(huán)境可以用“臟、亂、差”來形容。在賣房時(shí)，售樓員需要不斷地向購房人強(qiáng)調(diào)，“雖然現(xiàn)在看似郊區(qū)，但很快政府就會(huì)修路，環(huán)境很快就會(huì)好起來。雖然是四環(huán)外，但畢竟在五環(huán)內(nèi)。”當(dāng)時(shí)很多買房人還猶豫不決。不過，僅僅三年的時(shí)間，當(dāng)年姚家園村的村子面貌已搖身變成了現(xiàn)代化的都市社區(qū)。而國美第一城的房價(jià)也由當(dāng)時(shí)的每平米5000多元，上漲到12000元。
“這就是城市化的作用，它讓城市外延，帶動(dòng)區(qū)域環(huán)境的變化，也促進(jìn)了地產(chǎn)的發(fā)展。”陳云峰說，兩三年前，位于北五環(huán)奧北區(qū)域的明天第一城，2006年底以每平米五千多元開盤，現(xiàn)在二手房均價(jià)已到12000元了。由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，整個(gè)立水橋區(qū)域發(fā)展起來，小區(qū)在開發(fā)的同時(shí)建造了22萬平米的綠地，曾經(jīng)荒涼、臟亂差的地方，如今已風(fēng)景如畫:推開窗戶，城鐵5號(hào)線列車悄然經(jīng)過、河水潺潺流過，地面經(jīng)過綠化變成了綠地，疏導(dǎo)后的交通不再像以前擁擠……
作為項(xiàng)目操盤手，陳云峰說，地產(chǎn)開發(fā)得益于城市化進(jìn)程的帶動(dòng)，與此同時(shí)，地產(chǎn)項(xiàng)目適應(yīng)區(qū)域發(fā)展，推動(dòng)了城市發(fā)展和區(qū)域價(jià)值的提升。他舉例說，朝青板塊的國美第一城10萬平米商業(yè)中心，使京東商圈外延到四環(huán)外5環(huán)內(nèi)；位于五環(huán)外立水橋區(qū)域的明天第一城，與城鐵北部的龍德廣場(chǎng)差異經(jīng)營，有望演變成為奧北區(qū)域最大的新興商圈。
陳云峰將城市化進(jìn)程與地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系比喻為大樹與枝杈的關(guān)系，認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)是城市化進(jìn)程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。他說，在城市化進(jìn)程中，如果開發(fā)商主要的責(zé)任就是拿地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售，然后進(jìn)入物業(yè)，這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。“開發(fā)商從項(xiàng)目初始，就應(yīng)把自己的一些好的開發(fā)理念，把美好生活的愿望，慢慢傳遞給所有的業(yè)主。”
陳云峰說，開發(fā)商在創(chuàng)造自己的經(jīng)濟(jì)效益方面負(fù)有責(zé)任外，也應(yīng)承擔(dān)更多的社會(huì)責(zé)任。“開發(fā)企業(yè)作為現(xiàn)代社區(qū)的建造者，不僅要在社區(qū)建筑物的質(zhì)量上下工夫，而且要在社區(qū)管理、社區(qū)文化、社區(qū)精神凝聚力上做帶頭人，這樣才能適應(yīng)當(dāng)今社會(huì)消費(fèi)者的真實(shí)居住需求，同時(shí)也符合中央提出的創(chuàng)建和諧社會(huì)的要求。”
反思農(nóng)民蓋房代代窮
從上大學(xué)開始，陳云峰從一個(gè)農(nóng)民的兒子開始演變?yōu)橐粋€(gè)城里人，被“城市化”的他，如今已身兼多職：明天投資公司常務(wù)副總裁、國美第一城總經(jīng)理、明天第一城總經(jīng)理，但愛思考的他，總會(huì)對(duì)自己生存過的環(huán)境進(jìn)行反思。
他說：“我的老家位于北京東部，隸屬于天津薊縣的一個(gè)普通村莊。由于這個(gè)村子距北京、天津、河北唐山市都是100公里左右，我估計(jì)它在中國的千千萬萬個(gè)村莊里并不是最窮的，當(dāng)然也不是最富的。每一次回家，我都能強(qiáng)烈地感覺到城市和農(nóng)村的不同，最直觀的是城市年年在變化，樓越修越高、越修越新；馬路越修越寬、越修越漂亮。但農(nóng)村總是一樣的破舊， 20多年過去了，整個(gè)村子變化一點(diǎn)不大，只不過認(rèn)識(shí)的人在一年年變老。”
城市化的過程不是所有的人都進(jìn)入城市生活，一部分人出來了，但有一些人仍舊要留在農(nóng)村。那一部分沒有進(jìn)城的人，怎么辦？為什么農(nóng)村會(huì)貧窮？與擔(dān)任村支書的父親、任鄉(xiāng)長的叔叔在一起，陳云峰總愛提出話題一起探討，并試圖找到其中的緣由。在陳云峰的博客中，他寫到“蓋房子導(dǎo)致農(nóng)民代代貧窮”，在農(nóng)村，一個(gè)男性農(nóng)民一生要蓋2次房，一次是在他35歲左右，這時(shí)他自己住的房子因?yàn)槭歉赣H在12-13年前為他結(jié)婚時(shí)蓋的，必須翻蓋了，否則不僅在村里沒面子，而且由于質(zhì)量問題，房子已低矮破舊，甚至跑風(fēng)漏雨了！另一次是在45歲左右，這時(shí)兒子在23歲左右，兒子娶媳婦是必須要為他蓋房的。
他說：“我回去了解了一下蓋房子的成本：在農(nóng)村，家里有兒子的到了18歲，按政策就可以申請(qǐng)宅基地，不用支付土地費(fèi)用。但房子的建筑成本也越來越高了，一般三間房要5-8萬元。房子建安費(fèi)用增高有幾個(gè)原因：房子所需磚、水泥、門窗、瓦等都漲了價(jià)，而且人工費(fèi)不再像幾年前那樣，欠人情從村里請(qǐng)人，只需管飯就可以不花，現(xiàn)在壯工都進(jìn)城務(wù)工了，按照市場(chǎng)價(jià)支付人工費(fèi)是必須的，蓋房子的人工費(fèi)，要占到總成本的30%－50%。”
陳云峰算了一筆賬:按男性農(nóng)民一生蓋兩次房計(jì)算，他總共要花10－16萬元，而這個(gè)數(shù)字，剛好是他從20歲開始賺錢，20多年后總收入的70－80%，也就是他多半生的積蓄。在農(nóng)村，45歲之后，農(nóng)民普遍體質(zhì)下降，疾病漸多，由于看病貴，舍不得吃藥、去醫(yī)院，于是房子蓋好了，身體卻垮了，這個(gè)循環(huán)長期困擾著眾多的農(nóng)民家庭。
這一問題如何破解？陳云峰提了兩個(gè)建議：一是改變代代蓋房的傳統(tǒng)模式。由于農(nóng)村房子一般不規(guī)劃、不設(shè)計(jì)，大都沿用著傳統(tǒng)的憑經(jīng)驗(yàn)的蓋房方法，結(jié)果造成房屋使用壽命短，而且不抗震，同時(shí)舒適度不高，易破舊。如果吸收城市建房的一些好的做法，在地基處理、結(jié)構(gòu)形式、使用功能等方面有所突破，讓一套房子從現(xiàn)在的使用期僅為15年左右提高到50年左右，從而改變幾千年來農(nóng)村“代代蓋房代代窮”的現(xiàn)狀。二是，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村三級(jí)政府就應(yīng)該明確相應(yīng)職能，對(duì)農(nóng)民蓋房進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)的指導(dǎo)及管理。
“要推廣城市化的理念，將城市的觀念帶回農(nóng)村，改變舊有的觀念，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，徹底改變農(nóng)村的落后面貌。”陳云峰說，期盼著農(nóng)民不再為蓋房子發(fā)愁的那一天。
