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2025年07月18日
星期五
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26日，是北京土地市場上具有歷史意義的一天——不僅單日成交土地數量史上最多，而且單日成交金額也是史上最高。
因此，即便今日北京空氣重度污染，也沒有阻擋房企們前來拍地或觀戰的熱情，北京市土地拍賣大廳迎來了久違的滿滿人氣。
先來感受一下現場氣氛：
北京市今日集中出讓13宗經營性用地，包括12宗住宅用地和1宗商業金融用地，住宅用地中有8宗限競房用地、3宗共有產權住房用地、1宗商品住房用地。
從區域分布來看，這12宗住宅用地中，順義區有4宗，豐臺區有2宗，大興區有2宗，昌平區、密云區、房山區、延慶區各有1宗，總規劃建筑面積156萬平方米，掛牌起始價合計達到282億元。其中，位置最好的豐臺區2宗限競房用地，掛牌起始價也最高，分別達到56億元和46.2億元，最高銷售限價為71087元/平方米。另外，3個共有產權住房用地均位于順義區，銷售均價分別為20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。
不過，從現場情況看，這些地塊的競拍出現冰火兩重天的景象，其中，豐臺區限競房地塊等優質地塊受熱捧，現場競價超過45輪，而另有多個限競房地塊接近底價成交，順義區北小營鎮一宗共有產權住房用地流拍了。最終，北京今日共成交12宗地塊，成交總金額達到316.46億元。
多位出現的土拍現場的房企人士對券商中國記者表示，北京土地市場已經明顯降溫，現在是拿地好時機，土地供應量多，競爭沒有以前那么激烈，房企們變得更加理性了。也有房企表示，拿地是出于自身補庫存需要，畢竟在北京還要生存。不過，也有企業仍會擔心拿地風險，畢竟有之前拿地的不少限競房項目如今銷售情況不如預期。
4宗地塊超過45輪競價競爭激烈
今天最受關注的就是位于西南四環外豐臺區花鄉白盆窯村的2宗限競房用地了，規劃建筑面積分別為163477平方米和131841平方米，掛牌起始價分別為56億元和46.24億元，商品住房銷售均價不超過67702元/平方米，且最高銷售單價不得超過71087元/平方米。由于地理位置優越，共吸引了6個競買主體共9家企業參與現場競拍，分別是中鐵諾德、中鐵置業、新城控股、金茂、首開+金地+華潤+平安聯合體、華發。
現場競價開始后，兩宗地均是中鐵置業率先舉牌，首開+金地+華潤+平安聯合體緊隨其后，前一宗地全程主要是中鐵諾德、中鐵置業、新城控股、首開+金地+華潤+平安聯合體4個競買主體展開激烈競爭，金茂只舉了3次牌，華發全程沒有舉過一次牌，最終經過64輪競價，中鐵諾德力壓首開+金地+華潤+平安聯合體以70.2億元競得該地塊，溢價率25%；后一宗地后來的競爭中，新城和華發各舉了1次牌，在價格達到54.6以后，中鐵置業與首開+金地+華潤+平安聯合體展開了單獨較量，輪番舉牌，最終經過46輪競價，中鐵置業以58.4億元競得該地塊，溢價率約26%。
另外，位于東南六環外大興區采育鎮的兩宗低密用地，雖然總價不高，也獲得房企的競相爭搶，有4家競買主體參與現場競拍，分別是北京住總、陽光城(5.860, 0.04, 0.69%)、北京城建(8.430, 0.10, 1.20%)、興創+興展+興福+大興城建聯合體。其中一宗地在從第28輪競價開始進入北京住總和陽光城的單獨較量，到第57輪時，陽光城的報價達到土地價格上限，轉而進入競自持面積階段。不過，僅一次競報自持面積，就被北京住總以17.7億元+2%自持面積成交，溢價率達到49%。另一宗被北京城建拿下，溢價率27%。
此外，順義區后沙峪鎮的共有產權住房用地和限競房用地均吸引了5家競買主體競爭，前一宗的的競買主體分別是房地、中建一局、旭輝、金隅、綠城，最終經過52輪競價，中建一局以19.45億元競得該地塊，溢價率18%；后一宗地的競買主體分別為北建工+城建聯合體、首開+金地聯合體、旭輝、金茂、華發，最終經過31輪競價，被首開+金地聯合體以45億元競得，溢價率18%。
5宗地低價成交1宗地流拍
除了上述限競房地塊競爭激烈，其余多個限競房地塊受關注度并不高，參與現場競拍的最多僅有兩個主體，最終均接近底價成交。
在今日出讓的3宗位于順義區的共有產權住房用地中，中建一局在競得順義區后沙峪鎮地塊后退出了順義區順義新城13街地塊的競爭，該地塊僅經過一次競價就被綠城以7.79億元獲得，溢價率僅1.56%。而還有一宗順義區北小營地塊則因無人報價而流拍了。截至目前，北京已有7宗地塊流拍了。
另外，延慶區的商品房住宅用地也僅有兩個競買主體報價，最終被富力+中交聯合體以8.165億元競得，溢價率僅0.5%。
昌平區、密云區、房山區的3宗限競房地塊也均僅有兩家競買主體參與現場競拍，分別被未來科學城+城建+金茂聯合體以41億元成交，溢價率1%；久潤以0.82億元競得，溢價率17.6%；華發以集中競價最高價25.335億元成交，溢價率為2%。
此外，昌平區的商業用地，要求競得人100%自持20年，且入駐企業須符合昌平區和未來科學城的產業發展方向，持有期滿后如需轉讓或分割出售，需征得昌平區政府同意后方可辦理相關手續，最終由更名為“好未來”的教育機構學而思以13.2億元底價摘得。
北京土地市場現四大特征
從今日北京集中出讓13宗地塊以及成交情況來看，北京市土地市場出現四大特征。
特征一：土地競得者多為國企
今日成交的12宗土地競得者包括中鐵置業、北京住總、北京城建、中建一局、中鐵諾德、首開+金地、綠城、富力+中交、華發等企業，其中，競爭激烈的幾宗均被國企獲得?！百Y金成本的優勢將是土地市場最大的優勢，在未來一二線城市的土地市場上，超過30億元的地塊民企將很難參與競爭?！敝性禺a首席分析師張大偉說。
另外，這些拿地房企并非排名前十的大型房企。全國TOP10房企中，碧桂園、恒大、融創、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴，華潤以聯合體方式參與豐臺區白盆窯地塊、萬科參與昌平北七家地塊，最終顆粒無收，而更多中小房企贏得了難能可貴的布局北京的機會。
特征二：優質地塊仍競爭激烈
今日成交的12宗土地共有數十家房企參與了現場競拍，特別是對于區位較好、容積率較低的優質商品住宅項目，房企依然保持了較高的關注度，競爭較為激烈。
值得注意的是，豐臺區白盆窯村兩宗地塊曾規劃為共有產權用地推出，并于今年年初雙雙流拍，此次產品性質修改為限競房再次推出，卻受到房企熱捧?！爱a品性質修改后，限售價格由此前的43000元/平方米提高至均價67702元/平方米，最高不超過71087元/平方米，而起始樓面價僅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，為房企預留了一定的利潤空間，且相比共有產權房，限競房雖然售價大幅提升，但對購房者資質要求較為寬松，產品局限性也更小，且產品和定價與四環的城市地段更為匹配，市場定位相對清晰，去化壓力較小，加之利潤合理，因此競爭激烈?！焙洗T機構首席分析師郭毅說。
“而大興采育兩地塊容積率均僅有1.05，且未限定“9070”、無配建，可開發為均質低密別墅，產品價值較高。因此，住總以勢在必得之姿搶得其中一宗，在達到溢價上限后以2%自持的代價競得，顯示出房企拼搶優質地塊的積極性?！惫阏f。
特征三：土地市場趨于理性
當前土地市場整體平穩，雖然降溫，但依然有企業看好后市，除了豐臺區采育0128地塊競爭到溢價率49.3%外，多宗成交土地溢價率在20%左右，與2018年平均土地溢價率12.8%相比稍有上行，主要原因是住宅土地區屬性相對較好，土地以純住宅地塊為主。另外有幾宗地溢價率只有2%左右。
有業內人士認為，1-10月份，北京市土地成交總價、平均樓面價及地塊平均溢價率同比均下降，房地產市場趨于理性，這是房地產調控效果逐步顯現的結果。預計未來北京市將集中發力，加快土地供應節奏，增加普通商品房、共有產權房、集體租賃住房等多種土地供給，確保完成住宅用地供給任務。
特征四：集中推地穩定預期
在26日出讓的土地掛牌交易補充公告中，提出了部分地塊可選擇采用共用方式支付競買保證金。郭毅認為，北京市規土委在年末集中推地，并特別實施了“共有保證金”的出讓新規，一方面是為了加快供地計劃的完成。今年北京計劃供應住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有產權住房用地200公頃），但截止目前，實際供應的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計劃完成率為35%。為最大限度的完成當年的供地計劃，規土委年末集中推地已成慣例。
另一方面是為了減少土地流拍流標，穩定市場預期。自去年開始，北京已有11宗地塊流拍流標，顯示在調控高壓背景下，房企背負著巨大的庫存去化壓力，同時面臨融資難度加大，財務成本提升的難題，資金流入的兩條通路均被堵塞，導致再投資拿地的意愿降至谷底。 北京市規土委及時對供地做出調整，拿出地段條件優越的優質地塊，同時適當減少地塊配建，地塊開發難度減小、市場前景樂觀，因此重新調動起房企積極性?！肮灿斜ＷC金”的出讓新規同樣出于這一訴求，不僅在一定程度上緩解了房企的現金流壓力，同時還可實現不同資質地塊的打包出讓。
業內人士表示，此次多宗限房價商品房及共有產權地塊成交，表明政府部門抑制房價上漲的決心不會發生改變，“房住不炒”也在從各方面得到進一步落實。北京在源頭上加大了住宅用地特別是保障房及普通商品住房用地的供應，本身就是加大供應、緩解供需矛盾、穩定市場預期的有力舉措。同時，絕大部分商品住房地塊都限定了未來商品住房的銷售價格，這將對穩定房價預期也起到積極作用。
