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2025年07月17日
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近日，住建部對(duì)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》公開征求意見。征求意見稿中明確：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！庇浾咦⒁獾?，這句話被不少人誤以為買房將“告別公攤”，也引發(fā)關(guān)于房?jī)r(jià)可能大漲的擔(dān)心。
記者查閱相關(guān)文件發(fā)現(xiàn)，這次公開征求意見的是我國(guó)住建領(lǐng)域的工程規(guī)范，屬于標(biāo)準(zhǔn)，而非新政，目前也只是征求意見階段，離正式執(zhí)行還有較長(zhǎng)的一段時(shí)間。
此前，北京市新房已經(jīng)按“套內(nèi)建筑面積”交易了16年。業(yè)內(nèi)專家分析，住宅交易按建筑面積還是套內(nèi)面積，只是計(jì)算指標(biāo)的調(diào)整，并不會(huì)帶來總購(gòu)房成本的變化。
2003年12月1日開始執(zhí)行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》中明確，預(yù)售商品住宅實(shí)行以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。在2008年修訂時(shí)，則進(jìn)一步明確：新建商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。
所謂“套內(nèi)建筑面積”，是由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。因此，套內(nèi)使用面積其實(shí)相當(dāng)于套內(nèi)建筑面積的一部分。
套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
需要提醒的是，即使按套內(nèi)面積銷售住房，公攤面積依然會(huì)存在。目前北京執(zhí)行的現(xiàn)房和期房合同中，均包含了“套內(nèi)建筑面積”這一概念。最新的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》示范文本中，既要求開發(fā)商把每套房子的建筑面積、套內(nèi)建筑面積寫明，同時(shí)還要求在計(jì)價(jià)的條款中，分別按照建筑面積和套內(nèi)建筑面積計(jì)算。
如果今后全國(guó)住宅按套內(nèi)使用面積交易，則意味著今后住宅單價(jià)會(huì)有大幅攀升，但總價(jià)不會(huì)有大調(diào)整。盡管如此，單價(jià)大幅提升會(huì)給購(gòu)房人帶來較大的心理影響，使得買房決策更為謹(jǐn)慎。同時(shí)，明確套內(nèi)使用面積，讓購(gòu)房人更能明明白白消費(fèi)，知道準(zhǔn)確的公攤面積，這也能防止一些開發(fā)商在公攤面積上搗鬼。
“是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說，從套內(nèi)計(jì)算價(jià)格看，全國(guó)已經(jīng)有重慶等個(gè)別城市落地，的確更有利于購(gòu)房者，對(duì)于開發(fā)商而言減少了灰色利益。
這份征求意見的《規(guī)范》還提出，由臥室、起居室、廚房和衛(wèi)生間等組成的住宅套型，其使用面積不應(yīng)小于30平方米；由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的套型，其使用面積不應(yīng)小于22平方米；城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付；新建四層及四層以上住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯；城鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目應(yīng)配建非機(jī)動(dòng)車與機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)所應(yīng)具備新能源汽車充電設(shè)施安裝條件。
