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2025年07月18日
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停車資產是激活商業地產精細化運營的紐帶。它是資產，又是有大量忠實、高凈值用戶的運營場景；是連接用戶的關鍵點，又是延展商業模式的空間。對于商業地產運營商的高級管理者而言，如何合理評估停車資產的價值和運營效率？怎樣構建起與之相適應的、有助于價值提升的停車資產戰略？全聯房地產商會商業地產工作委員會會長、城市化委員會專家委員王永平在主旨發言時分享了他對商業地產運營與停車資產之間關系的思考。
當前城市化發展勢頭良好，但城市中各種規模的商業綜合體卻存在著“千mall一面”的現象，真正火爆的、能夠具有較大影響力的商業地產為數不多。王永平指出，一個好項目應該是個“三流”項目，即：人流、現金流、信息流，人流是第一位的，現金流好，成交率高，客單價高；信息流也可以叫數字流，使商業地產變成流量入口。人流或者現金流如果不足，那至少要有數字流。
他指出，當前處于轉型期的商業地產具有三個特點：一是從重數量轉向重質量。全國各地的政府在招商引資中開始更加注重企業的運營能力，而不僅僅關注數量與規模，也認識到一個城市不是商業越多就越繁榮。二是從重開發轉向重運營。當前的商業激烈競爭的大環境對商業地產的運營能力提出了更高的要求。開發商認識到只有運營好，現金流好，資本市場才能夠彰顯價值。三是從重增量轉向重存量，盤活現有資源。新項目常常地理位置偏遠，商圈不成熟，而老商圈中一些產業特征已經老化，業態已經落后，但是區位優勢十分突出，有些還有歷史文化底蘊。與其開發新項目，不如把原有的市中心項目改造好。
“如果說住宅地產是理科生，商業地產就是文科生；如果說住宅地產是做西餐，商業地產就是做中餐；如果說住宅地產是娶媳婦，商業地產就是養孩子。”王永平用了三個形象的比喻說明住宅地產與商業地產的重大的、根本的差別，他同時提出“心零售”概念，即：商業地產要把握住“場景動心、產品匠心、服務用心”的規律，聚焦到“以運營為王，以資產管理為導向”的主題上。
在商業地產“匠心運營”的過程當中，停車場的服務對商業的影響也是至關重要的。當前城市的停車資產可以說是“小入口、大市場”，但是正是這看似很小的入口，如果成功解決了，能夠給老百姓解決很大的麻煩，給商業地產項目帶來很大的收益。
例如剛剛在上海開了中國第一家門店的美國會員制超市Costco就對選址非常苛刻，（配置了1200個車位）其中明確要求停車位不能低于800個，配比相當高，不能是地下停車場，也不能接受立體停車場，而且還要滿足停車位之間的間隔可以寬裕地放下一輛超市的推車。這說明，國外成熟的經驗已經證明商業地產中對于停車資產的重視。
此外，當前利用大數據和智能技術為手段改造商業停車場，減少停車的時間，提升消費者的體驗，同時還可以通過線上門店和線下停車的打通，帶來粘性和流量。
“這樣看來，好的停車場的確可以給商業帶來強大的賦能，而不好的停車場會影響消費者對于商業項目的第一印象與最后印象。所以如何運營好商業的停車資產，將是一個產業界認真思考的課題。”王永平最后強調。
