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2025年07月16日
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北京市十五屆人大常委會第十六次會議11月25日召開，《北京市物業管理條例（草案）》提交一審。
《條例（草案）》規定，申請成立業主大會的條件，提出建設單位也可以申請成立業主大會。另外，《條例（草案）》提出，物業服務費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，并適時調整。
現狀：
業主大會組建難、決策難
隨著居民對物業服務品質的要求不斷提高，由物業服務引發的社會管理問題日益凸顯。
市人大城建環保委員會主任委員郝志蘭表示，物業管理涉及廣大人民群眾切身利益，是社會普遍關注的熱點難點問題，也是當前基層社會治理中矛盾比較突出和集中的領域之一，12345熱線投訴量居高不下。
“從群眾訴求、基層管理實踐以及司法機關物業糾紛案件審理情況來看，北京物業管理中業主大會組建難、決策難，業委會運行、物業服務企業服務不規范，公共收益收支不透明，專項維修資金續籌難，物業服務費調價難，部分老舊小區缺乏有效管理，住宅小區管線權屬邊界不清等問題，仍較為突出。”郝志蘭說。
公開征求意見：
希望加大對物業服務企業的監管
北京市司法局局長李富瑩介紹，經市政府同意，10月22日，市司法局會同市住建委就草案送審稿啟動為期30天的向社會公開征求意見工作。其間，共收到網上意見1379條。其中，整體性意見312條，占22.6%；具體條款意見1067條，占77.4%。總體上，公眾認可通過立法進一步規范物業管理的必要性。
征集的意見認為，要進一步嚴格業主大會議定事項的程序，嚴格業委會委員的資格準入，嚴格對業委會委員的約束和監督，并需要進一步細化物業管理委員會的成立條件和職責。要防止前期物業加重業主負擔，建議前期物業承接查驗引入第三方監理。有意見提出，希望加大對物業服務企業的監管，解決小區停車難問題。
市人大城建環保委提出，在物業資質準入手段取消后，對物業管理人亟須加強事中事后監管，加快形成以信用監管為核心的物業管理市場監管體制。建議進一步發揮立法的推動和保障作用，建立物業服務履約考評機制，由街道鄉鎮通過業主評價、管理評價、專業評價等方式對屬地項目的物業服務企業履約情況進行考評，對考評不達標的提出整改意見。
前期物業：
前期物業由建設單位承擔
《條例（草案）》明確建設單位承擔前期物業服務責任，規定前期物業合同的履行、費用交納的起算時間，明確承接查驗過程中建設單位應當向物業管理人移交的材料清單。
《條例（草案）》提出，建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業管理人，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定，約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。
《條例（草案）》對物業費也進行了規定，前期物業服務合同生效之日至承接查驗協議生效之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。
業主大會、業委會：
5%以上的業主可申請成立業主大會
北京市司法局局長李富瑩介紹，鑒于實踐中存在的“自治失靈”問題，《條例（草案）》立足于為業主大會的籌備、成立及日常運行提供制度性保障，調整了申請成立業主大會的條件，規定除5%以上的業主、專有部分占總面積5%以上的業主外，建設單位也可以申請成立業主大會。同時，居（村）民委員會還可以組織符合條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。
符合業主大會成立條件的，街道辦事處、鄉鎮政府指定居（村）民委員會工作人員擔任籌備組組長；籌備組負責組織召開首次業主大會，并審議通過管理規約、議事規則，選舉產生業委會委員和候補委員。
針對未能成立業主大會或者無法選舉產生業委會的情形，《條例（草案）》創設物業管理委員會，賦予其組織業主共同決定物業管理事項的職能。
另外，《條例（草案）》明確社區黨組織有權推薦業委會候選人，引導和支持業主中的黨員積極參選業委會委員，通過法定程序擔任業委會委員。
自治管理權監督：
業委會委員和家屬不能與物業有直接利益關系
李富瑩介紹，針對業委會的運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規范、行政監管空白、違法成本較低等問題，《條例（草案）》從把好人選關、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規定等方面進行規范，細化街道辦事處、鄉鎮政府以及居（村）民委員會的監督途徑和方式。
有資格成為業委會委員、候補委員的需要滿足，本人、配偶及其直系親屬與物業管理人無直接的利益關系，未被列為失信被執行人，未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為等。
業委會需要及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費用，監督物業管理人履行物業服務合同；監督管理規約的實施，對業主違反管理規約的行為進行制止；定期向業主通報工作情況，每半年公示業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況等。
物業費：
實行市場調節價
《條例（草案）》規定，物業服務費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，并適時調整。同時，要求市住房和城鄉建設行政主管部門發布物業服務項目清單，明確服務標準和內容，行業協會發布物業服務成本信息和計價規則，供協商物業服務費時參考。
對于專項維修資金，《條例（草案）》提出，物業買受人應當按照規定足額交納專項維修資金；專項維修資金屬于業主共有，業主大會可以自行管理或者委托住建部門代管；自行管理的，街道辦事處、鄉鎮政府加強監督、指導；未選舉產生業委會的，由住建部門代管。同時規定，專項維修資金余額不足30%時，應當補足，轉移或者抵押不動產時，應當提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。
物業失管：
街道（鄉鎮）應急管理
《條例（草案）》提出，物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織有關單位確定應急物業管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務，期限不超過6個月，費用由全體業主承擔。應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織業主共同決定選聘新的物業管理人，協調新的物業管理人和應急物業管理人做好交接。
對于一些因政策等歷史原因形成的物業管理中的特殊問題，《條例（草案）》也提出了一些規定。
比如，對于公房的物業管理，《條例（草案）》提出，公房尚未出售的，產權單位是業主，享受業主權利，承擔業主義務；已售公房的業主轉讓公房前，應當按照標準補足專項維修資金；因繼承、贈予等發生已售公房產權人變更的，繼承人、受贈人等受讓人應當按照屆時適用的商品房標準補足專項維修資金。
