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觀察：房價和地價誰綁架了誰 如何破解“迷局”

2009年07月07日 　來源：經濟參考報

近年來吉林省長春市房價和地價輪番上漲，百姓抱怨開發(fā)商心黑，開發(fā)商抱怨政府推高地價，“地價綁架了房價，還是房價綁架了地價”的爭論一直不絕于耳。房價和地價的關系真是一個解不開的謎團嗎？

長春地價近年漲幅驚人

長春市實行土地有償使用制度以來，隨著城市建設不斷發(fā)展，土地價格也在不斷提高。據長春市國土資源局統計，自2000年以來長春市地價提升較快，綜合增幅達到了86%。

從2007年開始，長春地價開始新一輪上漲。2007年末和2008年初，長春居住用地的地價水平和增長速度都達到了歷史最高水平，且呈現了前所未有的需求膨脹。根據長春市國土資源局近三年長春市招拍掛出讓的經營性用地地價的測算，2006年平均地價是782元/平方米，2007年是1274元/平方米，2008年達到1595元/平方米。

在綜合地價不斷上漲的同時，不同用途的土地價格變化幅度差別明顯。長春市居住用地價格增長較快，商業(yè)用地變化幅度最小；不同區(qū)位土地價格增長的差異性也較強，2001年至2003年，核心區(qū)的地價三年內增長幅度超過了50%，到了2007年末和2008年初，包括城市邊緣的大部分區(qū)域的經營性用地價格均增長一倍以上。

地價上漲的同時，長春地價在房價中所占的比例也不斷攀升：2004年18%，2005年22%，2006年23%，2007年為25%。長春市住房保障和房地產管理局調查顯示，2004年至2006年，長春商品住房的地價年均上漲20.7%，而房價年均上漲6.9%；2007年1至9月，地價比上年末上漲21%，房價比上年末上漲14%，地價的增速明顯高于房價增速。

地價為何只漲不跌

長春地價為什么能夠如此堅挺？業(yè)內人士分析認為，除了長春房地產市場相對穩(wěn)健，沒有出現大起大落的因素外，還有另外兩大因素使長春地價只漲不跌。

一是地方政府千方百計力挺土地市場。我國實行分稅制后，中央財政控制了大部分稅收，土地出讓金收入便成為地方財政收入的重要來源。“向土地要收成，向土地要效益”一時成為土地部門的工作重心。2006年，長春市出讓土地的總價款為74億元，而當年當地全口徑財政收入為210億元，土地對地方財力的重要性不言而喻。

2008年土地交易出現下降趨勢后，長春市迅速調整土地政策，采取了劃小土地出讓塊、減少首付比例、分期付款、改拍賣為掛牌等方式方法，降低土地出讓門檻，力挺土地市場，以保證地價穩(wěn)定。“包括今年房交會期間高調請來王石，都是在為土地市場造勢”，一位業(yè)內人士分析說。這位人士認為，在房地產相關利益群體中，最不愿意看到地價下降的就是地方政府。而在政府壟斷土地一級市場的前提下，政府寧可少放地，也不愿降價供地。

二是地價確定方式對地價的影響。土地出讓的核心工作之一就是制定土地出讓底價。目前，各地采用的土地出讓價格測算方法主要有三種：基準地價系數修正法、市場法和假設開發(fā)法。前兩種方法測算土地出讓價格與商品房市場價格不掛鉤，因此采取兩種方法測定的地價比較平穩(wěn)；假設開發(fā)法是按照同一區(qū)域、同一地段商品房現行價格，設置一定利潤，倒推出土地出讓價格。長春市目前采取的就是假設開發(fā)法。運用此種定價辦法，土地出讓價格與商品房市場價格高度正相關，商品房價格越高，土地價格越高，地方政府從中得到的收益也更多。

長春市國土資源局相關負責人表示，在確定底價時，該局并不主張設立高價，而是依據市場規(guī)律確定合理價格，并力求通過穩(wěn)健的地價水平，保障地產市場繁榮穩(wěn)定。今年年初，長春市國土資源局以每平方米4002元的價格成功出讓了南部新城一宗土地，該人士認為，這個地價水平是符合土地市場實際的，但是也有開發(fā)商及業(yè)內人士指出，這個價格是長期運作和長期囤地的結果。

如何破解房價地價迷局

今年春節(jié)過后，長春房地產一改年前的低迷局面，銷售中出現了一個“小陽春”，并且這種勢頭至今仍在保持，房價也一改徘徊不前的局面，開始小幅上漲。今年5月份，長春新建商品房價格漲幅位列全國前五。據相關部門統計，目前市場在售樓盤已有30%提價，40%取消了已往的優(yōu)惠政策。房價太高，百姓難以承受的呼聲又起，而且，“地價推動房價”的批評之聲十分強烈。某開發(fā)商明確表示，“房地產降價的空間不在開發(fā)商，而在土地稅收。”

業(yè)內人士認為，是地價推動房價還是房價推動地價，結論并不重要，重要的是如何能將房價降下來。在房地產產業(yè)鏈條上，土地、稅收、信貸、開發(fā)商等都是相關利益者，在房價高企的現實之下，不能僅要求開發(fā)商降價，而不觸動其他利益環(huán)節(jié)，這樣既不現實也沒有多少降價的空間。房價回歸應該是整個房地產鏈條上所有環(huán)節(jié)一起降。而占房地產開發(fā)成本大頭的土地價格應該率先降下來。地價一降，未來新入市商品房價格成本下降，價格有了下降空間，同時會對市場預期形成連鎖反應，粉碎了存量商品房高價預期，存量房和二手房想不降價都難。

專家認為，為了穩(wěn)定土地市場，改變地價居高不下甚至“地王”頻出的局面，國土資源部門應當積極探索，不斷完善土地出讓制度，引導地方政府以合理價格出讓土地，改變“價高者得”的單一方式，同時也不應鼓勵大量采用假設開發(fā)法測算土地出讓價格，促進地價理性回歸。

此外，中央政府宜考慮適當增加地方財政收入的方式方法，減弱地方政府對土地出讓金收入的過度依賴。比如，適當縮小國稅征收范圍、擴大地稅征收范圍，加大中央對地方的財政支持力度等，盡快使地方政府從“借地生財”的沖動中解脫出來。