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2025年07月20日
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土地供應，說難很難，說不難也不難，關鍵取決于中央給地方政府施加壓力的大小。至于負面效果，肯定會有，只要利大弊即可，不宜苛求。
該通知完全是為了配合房地產調控和住房用地供應，但又絕非只為今年之眼前而賣力，其內容全面、措辭嚴厲、措施細致，實際上是指導未來幾年住房用地管理的“大法典”。
首先，從“穩供應、保民生”的總體目標出發，確保2011年1000萬套保障性安居工程建設任務落地，確保保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地不低于住房建設用地總量的70%，確保城市住房用地供應計劃總量不低于前2年年均實際供應總量。既保證供應總量，又控制供應結構，調控思路可謂邏輯嚴密。當然，計劃是計劃，按現在的土地市場情勢，今年有可能重現2008年的流標潮，屆時土地實際成交量可就不一定高于前2年年均實際供應總量了。這是政府需要密切關注的。
至于1000萬套保障房的構成，很多人并不清楚。實際上，國土部讓各地填寫的表格顯示，它包括四大類、五種產品：廉租住房和經濟適用住房屬于保障房，另外還有棚戶區改造住房、公共租賃住房、限價商品房。通知要求各地盡快協調明確此五類住房的用地計劃并落實到具體地塊。具體而言，按日前兩會上住建部齊冀的口徑：廉租房160萬多套、公租房近220萬套、棚改房400萬套左右、經適房和限價房加起來近200萬套。棚改房只是暫時現象，除此之外，國家非常重視公租房，去年全國開工公租房只有40多萬套，可見今年增幅之巨。相信未來五年，公租房必將成為我國住房保障體系中的“一哥”。
其次，制定了嚴密的督戰表。實踐證明，光有指令遠遠不夠，這次國土部排了一張供地執行日程表，并配以“大棒政策”，可以說給地方政府套上了枷鎖，不想向前走都不行。地方政府有三個節點：3月底前，市縣住房用地供應計劃要向社會公布；7月上旬，向社會公布上半年住房用地計劃落實情況；2012年1月，向社會公布全年住房用地計劃落實情況。國土部也有三個節點， 4月上旬將各省匯總上報計劃連同責任人名單一并向全國公示；6月底前，各省級國土資源行政主管部門要開展一次檢查；12月底前總結考核各地落實情況，對未完成國家下達任務的市縣要向社會公示，追究責任。毫無疑問，今年各地長官面臨的壓力將超過歷年。
再次，在土地供應的方式上進行細化界定。要求各地實行“限房價競地價”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多種招拍掛供地政策，其中配建政策已在很多城市得到落實，去年上海也提出配建5%保障房的實施思路。尤其值得關注的是公租房的兩種供地方式，屬于首次提出：對符合國家規定建筑套型面積和保障性租金標準的公共租賃住房用地，可以劃撥方式供地；以出讓方式供地建公租房的，應實行“定套型面積、競租金標準、競地價”的供地政策。當前各地都在嘗試公租房投資建設和運營模式。到底是市場機制多些，還是行政機制多些，各地方式不同，重慶市青睞于后者，上海市則傾向前者，筆者更認同上海的做法，這樣有利于實現公租房制度的可持續發展，否則很容易重走歷史回頭路。
除了保障房用地供應，通知還對商品房用地價格作出指示：嚴防出現高價地，堅決杜絕土地出讓中出現樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況，防范高價地現象向二三線城市轉移，事實是在杜絕單價地王的出現。并重申去年12月的一個規定：對讓中出現溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，督促市縣按要求及時上報《房地產用地交易異常情況一覽表》――另外還新增的一點：由省級國土資源主管部門進行約談，主管部門將視情況派人實地調查并會同相關部門約談問責。
一個不熟悉中國國情，以及近幾年房地產調控史的人，看到這個通知會嚇一跳：措辭如此嚴厲、管限如此具體，還要不要地方政府和開發商活了？孰不知，這是在近幾年土地市場屢屢調控、效果不好的情況下，不得已才打出的“重拳”。但愿2011年房地產調控和1000萬套住房保障建設，會因此通知而走的更加順利一些。我們相信，會出成效。
