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2025年07月19日
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正在召開的江蘇省十一屆人大四次會議上，省住建廳廳長周嵐表示，2011年計劃將保障對象范圍擴大到中等偏低收入人群，即收入排在后面40%的人今后三年都應有經濟適用房的購買權。這個消息對于房地產市場而言是一個重要的標志，意味著對2007年國發［2007］24號文中把經濟適用房只定位于低收入家庭的徹底否定。事實上，2010年4月，建保[2010]59號文中已經強調指出：各地可結合當地居民收入、住房狀況等實際情況，自行確定經濟適用住房的建設規模。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要大幅度增加經濟適用住房供應，看來江蘇不少城市都屬于此類。
長期以來，經濟適用房的開發面積從1999年的17%左右一路下滑，到了2009年接近了4%的水平。即使如此，經濟適用房的供應對象也存在很大問題，其中最重要的就是拆遷安置房的問題。
國發［2007］24號文中規定：城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：(一)具有當地城鎮戶口； (二)家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標準； (三)無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準。
以南京為例，經濟適用住房的供應對象目前為兩類：低收入住房困難戶家庭和國有土地上被拆遷的住房困難家庭。
其中，低收入住房困難戶的界定標準：
（1）具有本市市區城市常住戶口且滿五年；（2）家庭人均月收入在規定標準以下(現為1000元以下)；（3）家庭人均住房建筑面積在規定標準以下(現為15平方米以下)。
國有土地上被拆遷的住房困難家庭的界定標準：
（1）具有本市市區城市常住戶口；（2）貨幣補償金額在當年規定的標準金額（含）本數）以下(2008年為15萬元以下)；（3）同一戶籍家庭人員人均年收入在上年度本市人均可支配收入標準以下(2008年為2萬元以下)；（4）本市及拆遷范圍外他處無住房的。
根據以上標準，符合條件的住房困難家庭即可申報經濟適用房，那每年有多少人能夠申請到呢？根據南京住建委網上的公示數據顯示，2010年，共有4535戶人得到了經濟適用房申請的相應資格，其中屬于低收入住房困難戶有4523戶，屬于國有土地上被拆遷的住房困難家庭的有12戶。此外，還有175戶最低收入家庭屬于廉租房的保障范圍。也就是說整個2010年，擁有140多萬戶城市家庭的南京市只有0.34%的家庭得到了保障。有人會問了，這幾年不是建了很多保障房嗎？跑什么地方去了？我們來看2009年11月媒體上的一則報道吧：
近日有媒體報道說“南京千余套經適房網上違規出租”，昨天南京市房改辦向快報發來一份“南京市部分經適房出租情況的再調查”，獨家委托快報澄清部分媒體報道不實的情況，明確表示“南京經適房的出租現象，大多數是因為南京市的集體土地拆遷安置供應政策造成的，并不存在違規問題”。
“一些媒體的報道是不切實際的?！蹦暇┦蟹扛霓k權威人士昨天鄭重表示，“違規”這個字眼很刺眼，根據他們的多次調查，全然不是這么一回事。
他解釋說，現在南京經適房出租現象確實存在，但并不違規。近幾年來，南京市共計建設了約9萬套經適房，根據拆遷政策，其中有70%以上、共計6萬多套是供應給集體土地拆遷的農民家庭的，也就是通常意義上所說的“拆遷安置房”。這一政策是為了“盡可能降低建設成本，讓拆遷安置戶享受經適房政策”。
該人士說，南京市的拆遷安置政策“允許征地拆遷失去自有土地的農民，多購買一至兩套經適房出租，用于補貼其生活”，這也是南京市委市政府出于人性化的考慮，進一步構建和諧社會的重要舉措之一。
而根據他們調查顯示，現在出租的經適房大部分是享受經適房政策的農民集體土地上的拆遷安置房，這些失去土地的農民，多數依靠房屋出租租金作為生活來源，安排拆遷安置房的經適房小區主要有春江新城、銀龍花園、五福家園、堯林仙居、攝山星城等。
將經濟適用房中大部分給了集體土地上的被拆遷戶，這早就是全國上上下下普遍的做法了，然而翻遍了建設部、國土資源部的相關文件，沒有一份文件提到經濟適用房與集體土地上拆遷安置房的關系的，這不能不說是地方政府的一大發明。幾乎各地的征地安置辦法中規定拆遷安置房享受經濟適用房的政策，按照經濟適用房的相關標準定價，以至于有的政府里剛接觸保障房不久的一些官員都誤以為經濟適用房就等于拆遷安置房?？墒菫槭裁床疬w安置房的建設、管理、分配、退出等問題和經濟適用房完全不相干呢？既然兩者內涵其實不同，那地方政府為什么要建大量的經濟適用房給集體土地上的拆遷安置對象呢？
“無利不起早”，當然是因為這里有相當大的好處才會這么做：
其一，解決了征收集體土地中的矛盾問題。這幾年集體土地的征收面積增長非常迅速，政府用城市化的旗號大量征收農民集體的宅基地和承包地，轉為國有土地后提高容積率倒手賣高價。但由于集體土地上農民喪失了生存和生產用的土地，征收必然造成社會矛盾，因此政府大量采用產權調換的方式來進行補償，正如前面那位負責人所說，為了讓農民滿意，便讓他們“多購買一至兩套經適房出租，用于補貼其生活”，政府為他們想得真周到?。P者調查，有的城市的拆遷戶一家3-4口人，補償了4套拆遷安置房，其中3套90平方米的，隨便哪一套都值好幾輛奔馳、寶馬，出租出去一年收個10萬元不成問題。這些拆遷安置房大部分都和保障城市低收入群體的經濟適用房一起建設，所以我們下次看到經適房小區里停了豪華車就不要再感到奇怪嘍！
其二，拆遷安置房的建設使用了經濟適用房的指標，放大了保障房建設的成績單。被拆遷戶轉為城市居民后，既不屬于低收入群體、又不按照人均住房面積來進行考察便可購買經濟適用房，只是規定：具有本市常住戶口的集體土地上被拆遷家庭，符合申購經濟適用住房條件的，以房屋拆遷補償款（原房收購款、購房補償款、區位補償款三項之和）申請購買經濟適用住房，使用除拆遷補償款以外資金不得超過10%。所以，政府公布的保障房建設計劃中經濟適用房的面積或者套數中真正能夠帶給城市低收入群體的只有大約30%，要想惠及中等偏低收入家庭還早著呢。有的城市干脆每年在確定保障房建設指標的時候是先考慮今年大概準備拆多少，拆多少規模就建多少規模。與此同時，經濟適用房作為保障房中的重頭戲也就逐漸與城市住房困難家庭越來越遠，以至于中共杭州市委政研室在2005年的一篇名為《緩解“用地難征地拆遷難”六招-----南京、蘇州、無錫考察記》的決策參考中對這三個城市的安置政策大為贊揚，其中這樣寫道：南京、無錫、蘇州市都將經濟適用房、中低價商品房全部用于拆遷安置，沒有向市民開放申購。因此客觀上在市民中形成了不拆遷就得不到政府政策性住房、改善住房條件的可能性，從而增加了居民要求拆遷的主動性。同時三城市還實施城鄉一體的經濟適用房安置，加速了城鄉居民生活的融合。南京市將經濟適用房、中低價商品房、廉租房“三房工程”全部用于拆遷安置。無錫市將國有土地拆遷安置與集體土地拆遷安置統一納入經濟適用房的安置范圍，前三年已累計拆遷安置219萬平方米，預計無錫今后三年拆遷安置將達300萬平方米。蘇州市以定銷商品房政策取代經濟適用房政策，以確定的價格、套型面積向被拆遷居民定向銷售商品房?！?/span>不拆遷就得不到政策性住房”，這是杭州有關官員來江蘇考察后取回的真經，真是令人嘆為觀止?。?/span>
其三，拆遷安置房的建設使政府土地征收面積不斷擴大，加快了城市化的進程。把土地征收這個大問題給解決了，政府可以甩開膀子大拆大建了，從表面看，拆多少就建多少好象政府很劃不來，其實拆的是平房，蓋的是樓房甚至是高層住宅，因此土地容積率變化帶來的差價比建房的成本高多了，土地收益自然滾滾而來。與此同時，國有土地上的拆遷也不甘示弱，２００１年南京市拆遷居民為１.３萬戶，２００２年近１.９萬戶，２００３年拆遷居民戶數更是達到2.4萬多戶，拆遷房屋面積179萬平方米。到了2004年，南京“僅市政建設項目拆遷的總戶數就約有2.6萬戶，實施貨幣化拆遷的總面積達400萬平方米”。2006年南京市江南八區區級政府上報的拆遷戶數就高達5.1萬戶、面積高達860萬平方米，比上年全市銷售的806萬平方米商品住宅房還要多50多萬平方米(沈曉杰,2006)。大量的拆遷戶成了住房市場上的“特剛需”，國有土地、集體土地上的拆遷大戲就此拉開。
集體土地的征收解決了土地的供應問題，國有土地上的拆遷解決了房地產市場和土地市場的需求問題，這土地生意的上家和下家都已經找好了，下面就等著賺差價即可。瞧人家這生意做得！
現在我們大體明白了為何保障房建得很多，但似乎又離我們很遠，更別說讓這個主體為拆遷安置房的保障體系發揮穩定房價預期的作用了?！笆濉逼陂g保障房的建設規模大幅度提高，錢從哪里來呢？很簡單，擴大拆遷規模即可。所以，不能只看到保障房建設的數量，更要看其結構，保障房數量提升很快，但里面的公租房、拆遷安置房的比重很高，實際上對于廣大中等收入住房困難家庭而言則還是杯水車薪，那究竟該怎么做呢？
首先，應該明確擴大經濟適用房的建設規模是改變樓市預期的重要一環，公租房只能對租賃市場產生影響，而且財政難以支撐，這一點已在筆者相關文章里做過論述。用公租房替代經濟適用房是保障體系的倒退。
其次，應明確保障目標，如周嵐廳長所言，定下三年覆蓋40%的目標，進而再按照1998年的精神定下更遠的目標：逐步覆蓋購房支付能力不足的中等收入人群。這樣才能徹底發揮保障房尤其是經濟適用房在穩定房價過程中的作用。
第三，調整經濟適用房政策，對戶型設計、申購范圍、退出機制等重新進行研究，規定經濟適用房只能由政府按照指導價進行回購，而不能直接轉售，消滅尋租空間，當然，個人收入動態信息系統的建設也是必不可少的。
第四，將拆遷安置房從經濟適用房的建設指標中剔除，集體土地上進行統拆統建就應該和國有土地上一樣遵循等價有償原則，可以建設拆遷安置房，但其產權與普通商品房相同，不能再采用劃撥方式供應土地，而是參照中低價商品房的建設模式，政府可在土地出讓金上進行一定程度的減免，只有個別被拆遷戶符合經濟適用房的收入條件時才能提供給其經濟適用房。經濟適用房的供應對象嚴格執行面向城市常住人口中的中等偏低收入人群，逐步向中等收入人群擴大覆蓋范圍。
當然，政府是很難聽取這上面的任何一條的，因為這意味者土地財政中的核心一環崩潰了，所以保障房的建設規模雖然越來越大，但穩定房價預期的作用卻并不明顯。
至于房價會怎樣？嘿嘿, 這個你們都懂的。
