這套“組合拳”，專治法拍房亂象！
時(shí)間：2021-12-24 10:41:46
曾幾何時(shí)，提起法拍房，人們聯(lián)想到的是便宜，但法拍房真的能給購房者帶來實(shí)惠嗎？對(duì)此，人民網(wǎng)針對(duì)目前法拍房存在的問題、制度漏洞以及最高法最新出臺(tái)的兩項(xiàng)法規(guī)“組合拳”整治目前的法拍房亂象做了深入的評(píng)論。以下是評(píng)論全文：
一方面，對(duì)競購者來說，法拍房的起拍價(jià)確實(shí)比市場價(jià)便宜不少，但“圖便宜”的背后暗藏著許多“坑”與“陷阱”：權(quán)屬不清無法過戶、房屋被占用無法交付、拖欠高額水電物業(yè)費(fèi)、戶籍指標(biāo)被占用，等等。這不，今年6月，一位“深漂”陽女士就經(jīng)歷了過戶5個(gè)月依然無法入住的窘境。
另一方面，對(duì)城市管理者來說，法拍房成為了逃避限購政策的“法外之地”。不限購，價(jià)格又低，引得不少炒房資金涌入法拍房領(lǐng)域，高溢價(jià)成交數(shù)見不鮮，嚴(yán)重誤導(dǎo)市場預(yù)期，干擾了“房住不炒”方針的施行。
可見，法拍房自身存在著一定的制度漏洞，再不堵上，于國于民都不利。
如今，堵漏的措施來了——
12月19日，最高法公布了一則《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》（下稱《規(guī)定》）。《規(guī)定》第一條即：人民法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請(qǐng)參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。該規(guī)定自2022年1月1日起施行。
這意味著，法拍房將與各地方的限購政策保持一致，沒有購房資格的競拍人將不能參加法拍。原先以法拍房繞開限購政策的路，現(xiàn)在不通了。
兩日后，12月21日最高法又發(fā)布《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制 加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見》（下稱《意見》），明確指出：拍賣財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。
換言之，法院將擔(dān)負(fù)起法拍房的騰退工作。曾經(jīng)最困擾買受人的“拍房容易交付難”問題，將得到來自法院的強(qiáng)力保證。
這一套密集的法規(guī)“組合拳”，勢必將有力整治目前的法拍房亂象。
法拍房漏洞，雖然于國于民各不同，但漏洞的基本成因是共通的：一是參與競拍的門檻太低，二是買賣雙方信息不對(duì)稱。綜合起來，就有了“鉆空子”的空間。
比如，原先由于競拍門檻低、不限購，竟催生了一門專給法拍房“抬價(jià)”的灰色生意。因?yàn)榉孔优馁u成交價(jià)格越高，債務(wù)人還債的負(fù)擔(dān)會(huì)相應(yīng)減少，于是有團(tuán)隊(duì)利用買來的身份證信息參與競拍，專為抬高競拍價(jià)，再向債務(wù)人索要“中介費(fèi)”。
更有甚者，該灰產(chǎn)從業(yè)人會(huì)專門安排“債權(quán)人”或租客強(qiáng)占房屋，在逼迫買受人繳納高額“騰退費(fèi)”后才給騰房。可以想見，由于過去執(zhí)行難，如此“花錢消災(zāi)”“息事寧人”的案例并不少見。
新規(guī)的執(zhí)行將有針對(duì)性地破除這些困境。
首先，執(zhí)行法拍房限購政策，將大大提高競拍門檻，想用外地身份證來操縱競拍流程幾乎不可能。其次，明確了法院對(duì)于“騰退交付”的責(zé)任，將大大震懾不法分子，有力保障買受人的合法權(quán)益。
那除了交付以外的其他問題呢？比如所拍房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、稅費(fèi)繳納、使用情況誰來核驗(yàn)？需要咨詢、看房的時(shí)候，誰來接待引領(lǐng)？有些專業(yè)信息，如果不是內(nèi)行很難弄清楚。對(duì)于這些法拍房領(lǐng)域信息不對(duì)稱的陳年痼疾，最高法也在用“司法拍賣輔助”著力破解。
《意見》指出，嚴(yán)格貫徹落實(shí)《最高人民法院關(guān)于加強(qiáng)對(duì)司法拍賣輔助工作管理的通知》，由高級(jí)人民法院制定拍賣輔助機(jī)構(gòu)管理辦法，建立名單庫并規(guī)范委托拍賣輔助機(jī)構(gòu)開展拍賣輔助工作。
這意味著，日后將有專業(yè)的拍賣輔助機(jī)構(gòu)，來幫助買受人確認(rèn)法拍房的相關(guān)情況，為買受人提前掃清可能存在的“陷阱”。這些輔助機(jī)構(gòu)并非普通意義上的房屋市場中介，而是要接受法院執(zhí)行部門和司法技術(shù)部門的監(jiān)督，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
這些政策措施如能落實(shí)到位，相信類似“深漂”陽女士遭遇的各種困擾，將會(huì)大為減少。
回溯法拍房的初衷，一方面是為了清償債務(wù)、維護(hù)債權(quán)人權(quán)益，另一方面也是為了部分增加住宅供給、解決居民有效的住房需求，這本應(yīng)是兩全其美、利國利民的好事。然而，由于市場環(huán)境變遷，制度規(guī)定老化，法拍房的漏洞一度被鉆了空子，反而成為催生灰色產(chǎn)業(yè)、給國計(jì)民生“添堵”的存在。
如今，相應(yīng)法律法規(guī)及時(shí)出臺(tái)，堵上了法拍房的漏洞，既讓我們的生活里少了一些“坑”與“陷阱”，又讓國家“房住不炒”的大政方針更好貫徹施行。這正是：漏洞該堵要堵，改革永不停步。
