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2025年07月19日
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作者簡介：
顧云昌，著名房地產(chǎn)專家、學(xué)者，中國房地產(chǎn)研究會副會長，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任，北京大學(xué)博士后導(dǎo)師。30余年從事住宅商品化、住房制度改革和房地產(chǎn)市場的研究，曾多次參與國家房改政策的研究和制訂，是國家房改方案的主要起草人之一。
回顧中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，從住房福利制到住房商品化、市場化，中國房地產(chǎn)業(yè)從計劃經(jīng)濟下的附屬品到今天市場經(jīng)濟下的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，這一歷程并不是一帆風(fēng)順的，而是在經(jīng)歷曲折中不斷探索中前進(jìn)的。直到現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍面臨著諸多問題。我從房改政策、保障房與城市化幾個方面簡單談?wù)効捶ā?br />
房改：發(fā)展歷程與突破
計劃經(jīng)濟時代，我國一直實行福利分房政策。上世紀(jì)80年代中期以后有過多次住房制度改革的試點和嘗試，直到1998年房改方案出臺，福利分房才宣告終結(jié)。在福利分房的時代，住房不是商品，不能用來買賣的，這一觀念在人們腦海中根深蒂固。
房地產(chǎn)市場化、商品化有兩個前提，我比喻成兩個發(fā)動機：一個是住房商品化，一個是土地使用權(quán)的商品化。上世紀(jì)80年代初，當(dāng)時的建設(shè)部就成立了中國住房問題研究會（中國房地產(chǎn)研究會的前身），來研究這“兩化”問題。當(dāng)時還請了經(jīng)濟學(xué)家于光遠(yuǎn)和社會學(xué)家費孝通來當(dāng)顧問。
住房商品化，首先將“住房是商品”在理論上形成共識，然后開始研究住房制度改革。在中國，城鎮(zhèn)土地是國有的，土地所有權(quán)是不能買賣的。如何讓其成為商品，進(jìn)入市場？我們的辦法是讓土地的使用權(quán)商品化。現(xiàn)在市場上買賣、租賃的就是土地使用權(quán)，土地出讓金其實是土地使用權(quán)的出讓金。有了這“兩化”，房地產(chǎn)市場的形成就有了理論依據(jù)和“物質(zhì)基礎(chǔ)”。
房改不是一蹴而就的，在1998年房改方案之前，也經(jīng)歷過大大小小多次房改嘗試，有過煙臺的房改方案、小城鎮(zhèn)的房改方案、上海的房改方案等。
煙臺方案
1986年前后煙臺進(jìn)行的房改方案試點，是把兩個商品化從理論推進(jìn)到實踐的第一步。煙臺方案之前，全國公房均為低房租。國家和單位蓋了房子以后，以每月每平米1毛錢的房租出租。而當(dāng)時的維修、管理費大概是2毛3，不僅租金不夠養(yǎng)房子，房子越來越破，而且導(dǎo)致國家投資建房越多，包袱越重。低房租被認(rèn)為是困擾當(dāng)時中國房地產(chǎn)發(fā)展最大的障礙，煙臺方案就是以租金改革為主要內(nèi)容的改革。通過提租補貼（即提高租金、增加補貼），使租金提高到每平方米一元左右，使房租能夠初步體現(xiàn)商品的性質(zhì)。雖然改革的積極性很高，但是煙臺方案運轉(zhuǎn)不久，進(jìn)入了困境——補貼沒有來源。
小城鎮(zhèn)方案
這是以舊公房出售為突破口，推行住房私有化。當(dāng)時大城市80%以上的房子是公房，而小城鎮(zhèn)公房比例較低，如按公房提租補貼，會出現(xiàn)不合理，小城鎮(zhèn)政府也無力補貼。舊公房出售便在中小城鎮(zhèn)成為房改的突破口。一方面老百姓有了房子，另一方面政府不僅不用補貼租金，而且還能通過賣舊公房收回一定的租金，再去蓋房子銷售。但這條道路能不能也在大城市走的通？我們沒有把握。
增量改革方案
1998年我所在的建設(shè)部住宅研究所提出了“增量改革”方案，這是參考匈牙利、東歐國家住房改革設(shè)計的一個方案。簡單來說是新房新制度，老房老辦法。即老房子暫時不進(jìn)入市場，把新蓋的房子推進(jìn)市場。隨著時間推移，商品化的房子比例逐步增長，實現(xiàn)從量變到質(zhì)變。這個方案曾經(jīng)受到國家最高決策者的認(rèn)可，時任國務(wù)院秘書長、國務(wù)委員陳俊生專門請我到中南海去匯報。后因要加快推進(jìn)住房的私有化，增量改革方案最終沒有得到采用。
總結(jié)之前的房改方案，實際上有兩條思路：一條思路是以價格改革為主導(dǎo)的提租補貼，但是遇到補貼資金問題；另一條思路是產(chǎn)權(quán)改革，把公房變?yōu)樗椒窟M(jìn)行出售，但出現(xiàn)“六四”政治風(fēng)波后也就擱置下來了。
上海方案
1993、1994年的時候又出了上海方案，當(dāng)時的上海市市長朱镕基總結(jié)了各方面的經(jīng)驗，將提租補貼、公房出售、公積金幾種方案組合在一起形成上海方案開始推行。大概到1994年，當(dāng)時公積金和提租補貼并舉已基本形成共識，國務(wù)院召開住房制度改革工作會議，明確提出要在全國出售公房，推行上海等地的改革方案，全面改革住房制度。但是新方案還沒有開始實行，有些地方就出現(xiàn)了以低價銷售公房的現(xiàn)象。為了防止國有資產(chǎn)流失，再加上對當(dāng)時方案爭論也比較多，又停止了。
住房制度改革幾起幾落，幾經(jīng)周折，尚未取得突破性的進(jìn)展。但是積累了很多試點的經(jīng)驗，在社會上產(chǎn)生了很大的影響，為下一步中國住房制度改革打下了基礎(chǔ)、鋪了路。
房地產(chǎn)市場化：成就中國經(jīng)濟十年發(fā)展的引擎
1998年房改方案的出臺，是中國經(jīng)濟和社會發(fā)展史上的一件大事。1998年6月，國務(wù)院決定，黨政機關(guān)停止實行近40年的實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化。住房商品化、房地產(chǎn)市場化的時代終于到來，這一改革也給中國經(jīng)濟的發(fā)展注入了強大動力。
新的經(jīng)濟增長點和新的消費熱點
1997年秋天提出：住宅建設(shè)可以成為新的經(jīng)濟增長點、新的消費熱點，不久又組織了一個全國性的房改領(lǐng)導(dǎo)小組，確定以建設(shè)部部長俞正聲為負(fù)責(zé)人，由發(fā)改委、財政部、銀行、建設(shè)部、土地部門等若干部門參加，共同制訂房改方案。
房改領(lǐng)導(dǎo)小組大概從1997年 9、10月份開始起草工作，各部委有上百人參加起草小組工作，大約在春節(jié)前后形成了一個比較完整的方案。1998年6月全國房改工作會議召開，宣布從1999年起要停止住房實物分配，實行貨幣化分配。
四輪驅(qū)動房改
房改方案主要有四大內(nèi)容，我比作為“四輪驅(qū)動房改”。第一個輪子是分配制度的改革，從過去的實物分配變成貨幣化分配；第二個輪子是供應(yīng)體制的改革，建立起對不同收入家庭采取不同的住房供應(yīng)政策的體制。明確了向低收入家庭提供廉租房，向中低收入家庭提供經(jīng)濟適用住房，向中等收入以上家庭提供商品房。第三個輪子是建立二手房市場體系。開放二手房市場進(jìn)行交易。第四個輪子是建立房地產(chǎn)金融體系，即向買房人提供按揭，提出首付20%，又以30年還本付息以鼓勵百姓買房。
分配制度改革真正開始是在2000年。因為考慮到新舊制度的交叉，擔(dān)心老百姓對新的住房制度不理解、購買力沒起來，為了同時達(dá)到改革住房制度和拉動經(jīng)濟增長兩個目的，1999年就提供了一個過渡期，我把1999年叫做“舊體制的死緩”。這一年允許單位繼續(xù)買房，但是不能以無償?shù)姆绞桨奄I來的房分配給員工，只能以房改成本價來賣給員工。這樣既加快了住房投資的周轉(zhuǎn)，又適應(yīng)了個人進(jìn)入市場的步伐。到2000年，政策上才規(guī)定再不允許單位買房，只能由個人進(jìn)入市場買房。
大力發(fā)展經(jīng)濟適用房
當(dāng)時大多數(shù)家庭都被認(rèn)定為是中低收入家庭，買不起商品房，所以，作為保障房的經(jīng)濟適用住房要占到主流、作為供應(yīng)的主體。當(dāng)時有的城市和地方，經(jīng)濟適用住房的比例占到了60%。經(jīng)濟適用住房只售不租，目的不僅是為了快速收回資金再蓋房子，同時也希望通過帶動建筑業(yè)、建材業(yè)整個行業(yè)來拉動經(jīng)濟增長。為了促進(jìn)銷售，經(jīng)濟適用房開始時，在許多城市基本上是放開供應(yīng)的。
放開供應(yīng)還有另一個原因—管理沒跟上。香港的居屋（相當(dāng)于我們的經(jīng)適房）是由政府負(fù)責(zé)配售，嚴(yán)格管理，一個一個進(jìn)行審查。但是我們經(jīng)濟適用房數(shù)量很大，政府的管理顧不上，交給了開發(fā)商開發(fā)和配售。其結(jié)果在不少城市房子越蓋越大、配售混亂，經(jīng)濟適用房也變了味，以致成為了炒樓的一種對象。針對這種現(xiàn)象，有些地方如江蘇、廈門等很快規(guī)范下來，也有些地方長久沒有得到規(guī)范，造成不少后果，以致于至今人們對經(jīng)濟適用房仍有很大爭議。
住房商品化和土地使用權(quán)商品化
是推動房地產(chǎn)這架飛機高速翱翔的兩部發(fā)動機，那么，燃料庫則是金融，它源源不斷地提供資金給發(fā)動機。買地有金融支持，買房有金融支持，飛機快速起飛，拉動中國的經(jīng)濟增長。縱觀世界經(jīng)濟，房地產(chǎn)市場出問題都和金融有關(guān)，問題就在于金融杠桿率太高。美國的金融問題出在次貸，在低利率、零首付，杠桿率的撬動下，使沒有能力的人具備了買房的能力，實際上這個能力是虛假的，形成了泡沫。日本和香港的問題在于，銀行的貸款幫助了相當(dāng)多的人買了多套房，變成了炒房。所以說，要防范金融風(fēng)險、保障經(jīng)濟安全最關(guān)鍵在于把握好金融杠桿率。美國、日本、香港的房地產(chǎn)泡沫問題都出在金融杠桿率。中國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的問題也是杠桿率過高造成的。前年，在強力的刺激經(jīng)濟的政策驅(qū)動下，極其寬松的貨幣政策，幫助許多人買了房子，用銀行的錢炒房，就產(chǎn)生了相當(dāng)多的泡沫。
房地產(chǎn)金融方面除了杠桿率過高，還有金融滯后的問題。一方面，金融產(chǎn)品太匱乏，老百姓有錢卻缺乏投資渠道，只有存銀行。盡管最近銀行加了幾次息，但仍是負(fù)利率。有人這么說：“存銀行被打劫，買股票被套牢，買黃金看不清，買古董怕上當(dāng)”，財富階層缺少投資渠道，必然選擇買房這一途徑；買房再加上銀行的金融杠桿，泡沫就吹起來了。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張，銀行收緊資金，嚴(yán)重缺乏房地產(chǎn)的融資渠道。如果能讓民間資金通過基金、債券、股票的辦法投入到房地產(chǎn)的前端，輸入到開發(fā)商手里，讓老百姓分享房地產(chǎn)開發(fā)的收益，既可以讓老百姓實現(xiàn)投資價值，開發(fā)商又可緩解資金短缺問題，銀行也降低了風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，不僅要打擊投資、炒房，而且要讓客觀存在著的資金如何找到合適的投資渠道，可以通過合理合法的途徑將財富階層的錢疏導(dǎo)到開發(fā)商手里來，用于房地產(chǎn)開發(fā)投資。
一個健康的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該要打通兩條出路：一條就是解決中低收入家庭住房問題的出路，即大力發(fā)展保障房；第二條是中高收入家庭的錢的出路。開辟這條路，就需要金融創(chuàng)新。其中，通過房地產(chǎn)信托基金和私募基金是一些新的嘗試。
值得欣慰的是，十余年的房改歷程的確給房地產(chǎn)市場乃至整個國民經(jīng)濟帶來了巨大的拉動力，公積金、銀行信貸等制度的建立與完善，很大程度上進(jìn)一步成就了房地產(chǎn)業(yè)的輝煌。我認(rèn)為中國近十年經(jīng)濟的發(fā)展，與兩件事關(guān)系緊密：一是住房制度改革，推動了幾十個行業(yè)發(fā)展——住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及到建材、化工、鋼鐵、金融、中介服務(wù)業(yè)等諸多行業(yè)，而且大大增加了社會就業(yè)；二是加入WTO，使中國經(jīng)濟融入世界，強大的出口有力拉動了經(jīng)濟增長。
保障房：建設(shè)中國特色住房保障體系
大力發(fā)展保障性住房市場，才有可能全面解決老百姓的住房問題，也才能使房地產(chǎn)市場得到均衡發(fā)展。新的房地產(chǎn)調(diào)控政策是住房制度改革的升華和補充，有利于建立起我國的房地產(chǎn)的雙重體系——保障房體系和商品房體系。
歷史問題、現(xiàn)狀與對策
1998年的房改方案明確提出要建立包括經(jīng)濟適用房和廉租房的保障房體系。但應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，保障體系執(zhí)行過程當(dāng)中出現(xiàn)了一定的偏差，由于政策的一些變化、加上體制和社會輿論等原因造成2005—2009年這幾年保障房建少了。
2000—2003年這四年保障房的投資規(guī)模大概占到住宅建設(shè)總投資規(guī)模的14%—15%。但是一方面由于經(jīng)濟適用房管理上出了一些紕漏，社會上對經(jīng)濟適用住房的反對、批評聲很多，強烈要求取消；另一方面，經(jīng)濟適用房土地劃撥免費出讓，對地方財政收入產(chǎn)生影響，因而地方政府的積極性不高。特別是2004年以后，經(jīng)濟適用住房的定位發(fā)生了變化，由原來面向中低收入家庭配售變?yōu)槊嫦虻褪杖爰彝ヤN售。這一變產(chǎn)生了兩個問題：第一是數(shù)量減少了。因為低收入家庭（低保家庭）數(shù)量少，占到全社會5%—10%，經(jīng)濟適用房的投資規(guī)模便大大下降了，2007—2009年經(jīng)濟適用房的投資只占到總投資規(guī)模的4.4%—4.6%。第二是由面對中低收入家庭（夾心層），變?yōu)槊嫦虻褪杖爰彝ブ螅瑢A心層排除在保障房之外了。隨著商品房價格的迅速上漲，使夾心層無力承受商品房價格，廣大中低收入家庭加上一部分中等收入家庭就成為房地產(chǎn)市場中的棄兒和被遺忘的角落。
80后是住房問題的焦點
我們現(xiàn)在的問題主要是夾心層的問題，“夾心層”當(dāng)中又以80后為主。80后是我國現(xiàn)在社會中的一支主力軍，是網(wǎng)絡(luò)的主體，在媒體中也很有話語權(quán)，但是住房很尷尬。60后買到了房改房，70后買到了經(jīng)濟適用房，90后還沒到買房時候，而80后則與保障房失之交臂，只能進(jìn)入市場。2004—2005年房價比較低的時候，80后還沒畢業(yè)；2005年以后房價上漲的時候80后步入買房的年齡，但是以他們現(xiàn)時的經(jīng)濟能力，多數(shù)人根本買不起房。尤其是在北京、上海這樣的大城市，即使月收入五六千元也承受不了兩萬元一平米的房價。我認(rèn)為80后夾心層的問題是中國住房問題的要害和核心問題，是當(dāng)前焦點中的焦點。早在三年前我在《人民日報》發(fā)表的文章里就談到，要高度關(guān)注夾心層的住房問題：80后現(xiàn)在是階段性的低收入，而社會的輿論、“丈母娘需求”，導(dǎo)致他們千方百計要買房。租房雖然很合算，但是會覺得不體面。這一問題在北京、上海這樣的特大城市更為突出。
房地產(chǎn)市場調(diào)控正是為了解決這一問題，在控制商品房的價格過快上漲同時擴大保障房的數(shù)量。今年要開工建設(shè)保障房1000萬套。上一個五年，從2006年到2010年建成保障房1500萬套，每年平均300萬套；而今年和明年保障房是各1000萬套，每年保障房的規(guī)模是過去每年的3.3倍。現(xiàn)在保障房的覆蓋率是7%左右，到十二五結(jié)束的時候預(yù)計達(dá)到20%的覆蓋率，即享受保障房的家庭要占總戶數(shù)的20%。而北京、上海的比例可能高一點，一些中小城市10%、縣城5%—10%就可能滿足需求，因為畢竟房價與收入比在各個城市大不一樣。
房地產(chǎn)市場調(diào)控雙重目標(biāo)
房地產(chǎn)市場雙向調(diào)控并有雙重目標(biāo)。第一重目標(biāo)是住有所居。住有所居是人人有房住，不是人人有房產(chǎn)。要解決人人有房住最關(guān)鍵不在商品房價格的降或升的問題，而在于各類保障房數(shù)量夠不夠、布局合不合理的問題，解決中低收入和低收入的住房問題必須依靠保障房。但是現(xiàn)在社會輿論認(rèn)為解決住房問題的辦法就是降價。實際上，商品房房價再降也實現(xiàn)不了人人買得起房的問題，因為對中低和低收入家庭而言，他們只能支付得起保障房價位的房價和房租。
第二重目標(biāo)是房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。控制商品房價格的主要目的是為了使房地產(chǎn)市場的泡沫不再進(jìn)一步吹大和破滅，防范金融風(fēng)險、防止房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的硬著陸。現(xiàn)在很多人認(rèn)為控制房價的目的是為了讓窮人買得起房子，這是認(rèn)識上的錯位。我建議我們的媒體和屬于夾心層的年輕人更多關(guān)注保障房的發(fā)展速度、保障房的合理價位。
可以說，這次房地產(chǎn)市場調(diào)控是一個硬，一個軟。硬就是保障房的硬任務(wù)，這是有關(guān)民生問題的硬任務(wù)。軟就是軟著陸，房地產(chǎn)、中國經(jīng)濟的軟著陸。一些國際論壇上，不少人認(rèn)為中國的經(jīng)濟有硬著陸的可能性，他們擔(dān)心貨幣擴張、流動性過剩，經(jīng)濟發(fā)展速度放慢，一旦通貨膨脹剎不住，地方債務(wù)出問題，就有硬著陸的可能。房地產(chǎn)現(xiàn)在是中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，所以一定要扼住房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹的勢頭。
實現(xiàn)“合理價位”關(guān)鍵在于合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)
總理講要達(dá)到“合理關(guān)鍵在于價位”。外界現(xiàn)在對合理價位的普遍理解是房價下跌了就可以回到合理價位，這值得商榷。大家都希望房價是“合理價位”，但是在現(xiàn)實生活中，沒有一種房價能讓所有人都滿意。因為中國社會不同的家庭收入差距很大，相對于不同收入的家庭，有不同的住房需求，不同的支付能力，因而“合理價位”是有很大差別的。商品房價位是適應(yīng)中等及其以上收入家庭的價位，對于低收入和中低收入家庭來說，限價房、經(jīng)濟適用房的價位（或公租房、廉租房的租金）才是能接受的“合理價位”。商品房價格即使下降了他們依然無法承受，而商品房價格達(dá)到他們所能承受的“合理價位”是不可能也是不現(xiàn)實的。因此，實現(xiàn)“合理價位”，關(guān)鍵在架構(gòu)合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有不同的價位的住房供應(yīng)，才能構(gòu)成“合理價位”，讓不同收入水平的人都能買得起、租得起與其收入相適應(yīng)的住房，才能達(dá)到“合理價位”，比如低收入者買（租）保障房，中等收入者買（租）商品房，高收入者買豪宅。
合理價位是我們追求的目標(biāo)。我們正在形成不同價位的房地產(chǎn)市場，包括商品房市場和保障房市場，其中，有高檔商品房、中低檔商品房、限價房、經(jīng)濟適用住房，還有公租房、廉租房。過去商品房一房獨大，保障房占比太小，形不成“合理價位”結(jié)構(gòu)系列，現(xiàn)在把保障房發(fā)展放在首位，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以滿足低收入和中低收入者的需求，就能形成不同層面的合理價位。
中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展歷程，取得了很大的突破，也經(jīng)歷過不少困難和曲折，這有它的歷史必然性。盡管中國房地產(chǎn)市場仍有許多不可確定的因素，但是隨著住房保障體系不斷完善，我認(rèn)為平穩(wěn)發(fā)展將成為主流，我也相信，中國房地產(chǎn)業(yè)未來仍有很大的發(fā)展空間。
城市化進(jìn)程：房地產(chǎn)市場的驅(qū)動力
中國的房地產(chǎn)市場會崩盤嗎？現(xiàn)在應(yīng)該說不會。一方面國家進(jìn)行商品房價格控制，抑制泡沫；另一方面房地產(chǎn)市場還遠(yuǎn)未飽和，隨著城市化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場的需求量還相當(dāng)可觀。
城市迷局：人口膨脹與資源限制
從市場經(jīng)濟來看，人口和房價也有一定的關(guān)系。有意通過抬高房價來限制大城市的人口從道德層面來說恐怕不妥當(dāng)，但是客觀上來說許多國家大城市的房價和生活成本的確比較高，從而也相當(dāng)程度上控制了城市人口的過度膨脹。大城市與中小城市在公共產(chǎn)品和公共服務(wù)方面有很大的差異，生活成本也有明顯的差別。以北京為例，它的限購政策要求納稅5年，比其他限購城市的年納稅證明嚴(yán)厲得多。究其原因，除了北京房價漲得過快的原因以外，與北京人口規(guī)模過度膨脹有關(guān)。北京市2020年的人口規(guī)劃是1800萬人，現(xiàn)在已經(jīng)超過1900萬接近2000萬人。在這種現(xiàn)狀下，如果不控制人口，水資源等問題就會凸顯。北京、上海面臨同樣的問題，大城市不能無限膨脹。北京現(xiàn)在發(fā)展首都經(jīng)濟圈，通過帶動河北周邊城市的發(fā)展來緩解人口和交通等壓力。這些周邊城市發(fā)展起來，居住在河北的但靠近北京的衛(wèi)星城鎮(zhèn)的人員在北京工作就可以享受北京的一些城市服務(wù)。河北有“燈下黑”之說，北京燈火通明，但一進(jìn)入河北馬上變得黑乎乎的。上海就不一樣，周圍昆山、蘇州、嘉興都發(fā)展得很好，成為一片城市帶。一城獨大的發(fā)展方式是缺少遠(yuǎn)見的，現(xiàn)在北京、河北聯(lián)合起來，發(fā)展首都經(jīng)濟圈是很好的，只可惜晚了一點。
以后戶籍要逐步放開，根據(jù)城市資源的稀缺性和城市提供基礎(chǔ)設(shè)施的情況，現(xiàn)在中小城市完全可以放開，省會城市可以適當(dāng)?shù)胤砰_，直轄市像北京、上海現(xiàn)在提放開恐怕為時過早。一旦放開首先交通擁堵問題就會更嚴(yán)重。我常開玩笑說，現(xiàn)在中國幾個大城市，天津是天天堵，重慶是重復(fù)的堵，廣州是廣泛的堵，上海是上了路就堵，但是再堵也堵不過北京首都的首堵。
從全世界社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢看，在城市化、工業(yè)化的進(jìn)程中，人口都向大城市、向沿海積聚。全世界百分之六七十的人口都在沿海，都市圈也都在沿海。我們希望西北大開發(fā)，但那些地方缺水，無法大開發(fā)。從保護(hù)生態(tài)的角度出發(fā)，也應(yīng)該向有水的地方發(fā)展。城市發(fā)展、積聚的時候，逐步形成合理的規(guī)模、城市帶、城市圈，這有一個過程。
城市化進(jìn)程之困：基礎(chǔ)設(shè)施與公共產(chǎn)品投入不足
中國的城市化相對于工業(yè)化來說是滯后的。發(fā)達(dá)國家達(dá)到中國現(xiàn)在的工業(yè)化水平時，城市化的水平比中國現(xiàn)在要高出10至20個百分點。所以中國的城市化還要繼續(xù)推進(jìn)、甚至加快推進(jìn)，不應(yīng)該忌諱城市化。如何推進(jìn)城市化，關(guān)鍵是城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共產(chǎn)品和服務(wù)要跟上。投資應(yīng)當(dāng)朝這個方向進(jìn)行引導(dǎo)。
有一種觀點認(rèn)為，中國現(xiàn)在主要的問題都出在以投資拉動經(jīng)濟的發(fā)展方式。我也同意這個觀點。這種方式要轉(zhuǎn)變，特別是中國的投資由政府主導(dǎo)、低效率的投資。制造業(yè)、工業(yè)的投資多，許多生產(chǎn)線是過剩的。又由于國內(nèi)需求沒有那么多，所以又依賴大量出口。出口依賴型的經(jīng)濟導(dǎo)致外匯大量進(jìn)入，外匯占款過多，又造成流動性過剩，流動性又是造成通貨膨脹的主要原因之一。在投資和收入分配的時候，則傾向于投資者，作為投資者的企業(yè)和政府在分配中的比例不斷提高，而老百姓的收入在整個國民收入中的比重不斷下降，造成了收入分配中的不平等。除了工業(yè)項目的投資，還有一部分形象工程的投資，也同樣是過剩的。但同時，我們發(fā)現(xiàn)，在中國社會發(fā)展中，城市化的產(chǎn)品并沒有過剩，相反是短缺的。比如，住房難、交通難、醫(yī)療難、上學(xué)難。難就難在供應(yīng)的不足上。在城市化需要的產(chǎn)品投入不足而又分配不均導(dǎo)致城市化進(jìn)程緩慢。我們現(xiàn)在應(yīng)該做的是，投資往城市化需要的工程和產(chǎn)品的方向引導(dǎo)和傾斜，而不是再大量開拓生產(chǎn)線發(fā)展工業(yè)產(chǎn)品或是建形象工程。比如開發(fā)商建星級賓館或是商場，這些是市場所需，起到拉動消費的作用，而且風(fēng)險由企業(yè)來承擔(dān)。有新聞報道地方建比天安門廣場還大的城市廣場，某縣政府建“相當(dāng)于8.5個美國白宮”大的豪華辦公樓，這些形象工程于城市發(fā)展是無益的。
推進(jìn)城市化：規(guī)范第三市場的發(fā)展
我們不能把解決住房的眼光只盯著商品房市場。除了商品房，還要有保障房市場，甚至還有第三市場。第三市場和我們推進(jìn)城市化有密切關(guān)系。城中村、農(nóng)民房、集體宿舍、地下室，甚至“小產(chǎn)權(quán)”房，都可納入第三住房市場范疇。事實上，第三市場容納了城市化人口中的四分之一以上人口，在城市化過程當(dāng)中這個市場是客觀上存在和需要的。但是現(xiàn)在不被重視，沒人管理。現(xiàn)在，“小產(chǎn)權(quán)”房是不合法的，農(nóng)民房、城中村是亂七八糟的，地下室是不宜居的。不重視這個市場，城市化中的住房問題也難以解決。
房地產(chǎn)市場上的主要矛盾除了80后的大學(xué)畢業(yè)生，已經(jīng)凸顯出來的另一個矛盾的主體就是80后的農(nóng)民工。我認(rèn)為有條件的地方都應(yīng)該把農(nóng)民工真正作為城市居民對待，現(xiàn)在有些地方已經(jīng)開始把農(nóng)民工叫做新市民，江西贛州已經(jīng)有新市民公寓。國家第六次人口普查的城市化率的統(tǒng)計數(shù)字是49.68%，而城鎮(zhèn)戶籍人口的比例是三分之一左右，兩者之差達(dá)15.6個百分點，主要是農(nóng)民工。這些家庭沒有享受到真正的城市生活，他們的人均住房面積只有5-10平方米。地下室要清空，又禁止群租，沒有考慮到農(nóng)民工的承受力，政策雖然是好意，但是脫離了當(dāng)前中國的實情。我們以前大學(xué)生集體宿舍一個房間住8個人、10個人，只要管理規(guī)范了，合住并不存在問題。真正把農(nóng)民工納入城市的范圍，就要解決他們的住房問題。他們暫時買不起商品房，相應(yīng)的的保障房沒有推出，只有這個既不規(guī)范又不被承認(rèn)的第三市場。
中國房地產(chǎn)市場的潛力，正是來自城市化的進(jìn)程。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展要防止大起大落，當(dāng)前要做好軟著陸、控制好房價，同時，也應(yīng)該看到城市化進(jìn)程給中國房地產(chǎn)發(fā)展仍會帶來巨大空間。有人擔(dān)心中國房地產(chǎn)市場會像日本那樣很快出現(xiàn)泡沫破滅，我認(rèn)為，現(xiàn)在中國不可能出現(xiàn)像日本那樣的情況。日本的泡沫風(fēng)險是城市化率達(dá)到74%、75%之后出現(xiàn)的，而我們城市化率只有50%左右，今后還有大量的需求。另外我們匯率的變化也是漸進(jìn)的，不像日元升值以后就收不住了。
因此我的結(jié)論是：商品化市場健康發(fā)展，保障房市場大力發(fā)展，第三市場規(guī)范發(fā)展，才能真正解決城市化當(dāng)中的城市居民住房問題。
