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2025年07月19日
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隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在此間舉行的2011博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會專家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)結(jié)束，房企粗放式經(jīng)營模式和依賴投資升值的盈利模式遭遇挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投資將逐漸告別“炒房”時代進(jìn)入理性投資時代。
房地產(chǎn)暴利時代漸退
今年以來，在“新國八條”等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響下，多數(shù)城市房價漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市出現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。
正當(dāng)房企在嚴(yán)格調(diào)控政策下轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市、部分二、三線城市房價呈現(xiàn)上漲勢頭之時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部17日公布了對各地列入新增限購城市名單的5項建議標(biāo)準(zhǔn)，限購令“擴編”箭在弦上，房企等待樓市調(diào)控政策松動的愿望隨之破滅。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為，2011年是我國“十二五”規(guī)劃的開局之年，也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵之年，中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不會放松。
“中國的房地產(chǎn)市場正發(fā)生著巨大變化，如果說調(diào)控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風(fēng)中，調(diào)控后就是置身于刺骨的寒風(fēng)中了，而且這個寒風(fēng)不是一年兩年，不能太樂觀。”高和投資董事長蘇鑫說，5年前投資一、二線城市的住宅，年投資回報率一般能達(dá)到15%，調(diào)控后的年回報率不會超過5%。蘇鑫認(rèn)為，限制第三套房以上的按揭一定是長期的政策，因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來政策的重要趨向。
資金鏈日益繃緊
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深入和政策的進(jìn)一步細(xì)化，多個城市和房企的庫存量大幅攀升，同時銷售量萎縮和融資成本上升導(dǎo)致房企資金鏈條日益緊繃。
截至8月17日，滬深兩市122家房地產(chǎn)上市公司中，共有38家上市房企公布了2011年半年報。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，38家上市房企期末存貨從去年同期的2602.24億元大幅增加至今年中期的3762.06億元，同比增長44.57%。而從已公布7月銷售數(shù)據(jù)的14家上市房企銷售情況來看，有9家上市房企銷售業(yè)績環(huán)比出現(xiàn)下跌。而對于小型上市房企而言，宏觀調(diào)控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現(xiàn)經(jīng)營性虧損。
流動性日益收緊，房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)致房企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國銀行美林董事總經(jīng)理、安泰盤實總裁蓬鋼認(rèn)為，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金壓力，要么降價獲取資金，要么去資本市場進(jìn)行成本較高的融資。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份公司董事長陳勁松說，即使限購令不“擴編”，目前房地產(chǎn)市場也已進(jìn)入存貨積壓周期，下半年市場的積壓就會帶來價格調(diào)整。
投資告別“炒房”時代
“住宅市場將走向微利時代，不再是產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，房企必須創(chuàng)新產(chǎn)品、提高品質(zhì)，才可能獲得利潤。”易小迪說，嚴(yán)厲的調(diào)控加速了中國城市化往二、三線城市的轉(zhuǎn)移，城市化熱點已經(jīng)不在沿海大中城市或一線城市，房企來源于投資升值的盈利模式將會受到很大挑戰(zhàn)，通過地價的上升推動房價上升的周期面臨轉(zhuǎn)變，與之相適應(yīng)的粗放式經(jīng)營盈利模式將結(jié)束。
蘇鑫認(rèn)為，此次房地產(chǎn)調(diào)控必然導(dǎo)致兩個趨勢，一是使單一的商品房市場裂變成商品房和保障房的雙軌制市場;二是普通住宅的去投資化。房地產(chǎn)融資將從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向信托、基金為主的直接融資，房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時代進(jìn)入理性投資時代。商業(yè)地產(chǎn)和非限購的三線城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點。
