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2025年09月06日
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專家建議，提前規(guī)劃、補(bǔ)償、安置，降低拆遷成本
并將原村民、新社區(qū)的規(guī)范化教育與管理提上日程
隨著城市化進(jìn)程的不斷加快和城市品位的不斷提升，以及城市功能的不斷完善，城中村的改造，成為我國城市化進(jìn)程中一個(gè)特殊的現(xiàn)象與階段。城中村改造不僅是一個(gè)拆遷和建設(shè)問題，更是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。
就鄭州而言，城中村的改造最早始于上世紀(jì)90年代，目前共有99個(gè)村（組）被批準(zhǔn)實(shí)施改造，計(jì)劃三環(huán)內(nèi)城中村3年內(nèi)改造完畢。城中村改造的效果有目共睹，改變了城市容貌，提升了城市品位，但也催生了一些問題。
有關(guān)專家指出，隨著城中村的租賃房越建越高，拆遷成本也越來越大。作為政府，應(yīng)將此視為一個(gè)系統(tǒng)工程，可借鑒鄭東新區(qū)的做法，提前做好村民安置工作，并將原村民、新社區(qū)的規(guī)范化教育與管理提上日程。晚報(bào)記者梁冰
成績(jī)
鄭州樓宇經(jīng)濟(jì)一大亮點(diǎn)
餐飲、零售、娛樂、休閑多業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃，有力盤活了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，并形成新的商圈，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了更多活力
2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者約瑟夫·斯蒂格利茨說，21世紀(jì)對(duì)全人類影響最大的兩件大事，一個(gè)是新技術(shù)革命，另一個(gè)就是中國的城市化。在中國，城市化進(jìn)程持續(xù)快速推進(jìn)，城中村改造也成為其中不可回避的一個(gè)特殊階段和現(xiàn)象。
就鄭州來說，城中村改造最早始于上世紀(jì)90年代，目前共有99個(gè)村（組）被批準(zhǔn)實(shí)施改造，其中60個(gè)村（組）已全部拆遷或部分拆遷，46個(gè)村（組）已開工建設(shè)，計(jì)劃三環(huán)內(nèi)城中村3年內(nèi)改造完畢。
第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目——杜嶺街道張砦村，催生了一個(gè)新的商業(yè)中心“大上海城步行街”；燕莊城中村改造項(xiàng)目，打開了金水路至鄭州新區(qū)的瓶頸，打通了未來路南段；關(guān)虎屯城中村改造項(xiàng)目建成了集商業(yè)、銀行、酒店、寫字樓、住宅為一體的鄭州國貿(mào)中心，成為鄭州市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的一大亮點(diǎn)。
其中，不得不提的是升龍集團(tuán)。升龍2006年進(jìn)駐鄭州，成功開發(fā)鄭州市金水路與未來路交會(huì)處原燕莊改造工程，為中原乃至全國提供了可以借鑒的城中村改造開發(fā)模式，為鄭州市的其他城中村改造提供了鮮活的教科書，有效節(jié)約了城中村改造的探索及開發(fā)成本。
無論是金水路上的曼哈頓廣場(chǎng)、大學(xué)路上的升龍國際中心，還是隴海路上的中原新城、鄭汴路上的升龍鳳凰城，都有力提升了區(qū)域形象及綜合競(jìng)爭(zhēng)力。現(xiàn)代化社區(qū)、大型商業(yè)中心、超豪華五星級(jí)酒店等，這些優(yōu)質(zhì)設(shè)施有力提升了項(xiàng)目所屬區(qū)域的形象，也為廣大市民提供了居住、購物、休閑、觀光的場(chǎng)所。
此外，這些大型城市綜合體項(xiàng)目，憑借自身的優(yōu)勢(shì)，吸引眾多知名商家進(jìn)駐。餐飲、零售、娛樂、休閑多業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)劃，有力盤活了區(qū)域經(jīng)濟(jì)，并形成新的商圈，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展注入了更多活力。
問題
開發(fā)成本或?qū)⒃絹碓酱?/strong>
僅僅盯著已經(jīng)形成的城中村，而忽略了城市周圍將要形成的城中村，鄭州城中村改造很可能陷入拆拆扒扒的惡性循環(huán)中。
2003年9月，鄭州市政府出臺(tái)《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》，標(biāo)志著鄭州市城中村改造正式啟動(dòng)。2003年10月，西史趙村委會(huì)與信和（鄭州）置業(yè)簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》；2005年6月，河南新田置業(yè)與西關(guān)虎屯村達(dá)成協(xié)議，對(duì)該村實(shí)施整體改造；2006年3月，燕莊改造進(jìn)入“實(shí)質(zhì)性”開發(fā)階段。
如果說2003年是鄭州市城中村改造的“摸著石頭過河”階段，那么，4年后的2007年，鄭州則形成了相對(duì)成熟的城中村改造模式。
2007年6月，鄭州市政府正式下發(fā)《進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定》，史稱103號(hào)文件，對(duì)城中村改造的具體政策做出明確規(guī)定。這是鄭州市自2003年啟動(dòng)城中村改造工作以來，首次以市政府名義正式出臺(tái)的相關(guān)政策。
103號(hào)文首次制定了城中村改造的安置開發(fā)比，首次將“招拍掛”拿地機(jī)制引入到城中村改造中來，全面叫停“小產(chǎn)權(quán)房”，明確了新的拆遷安置、賠付標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造性地將城中村改造和廉租房建設(shè)聯(lián)系在一起。
自此，鄭州市的城市化進(jìn)程與城中村改造緊密聯(lián)系在一起，如火如荼地展開。然而，當(dāng)城市向外擴(kuò)散的時(shí)候，老的城中村不見了，新的城中村又誕生了。同時(shí)，隨著地理位置優(yōu)越的城中村越來越少，城中村租賃房的房租越來越多，樓層也越蓋越高。剛剛大學(xué)畢業(yè)的小陳說，他租住在廟里，去年初，一個(gè)帶廚房和衛(wèi)生間的標(biāo)間，房租為每月260元~280元，可是今年已經(jīng)漲到了320元~340元。與此同時(shí)，城中村中的樓房也越蓋越高，通常都在十一二層左右，最高的甚至達(dá)到19層。且樓間距極小，大白天還要開著燈。
“如果政府規(guī)劃不力，僅僅盯著已經(jīng)形成的城中村，而忽略了城市周圍將要形成的城中村，鄭州城中村改造很可能陷入拆拆扒扒的惡性循環(huán)中。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社認(rèn)為，新的城中村問題可能會(huì)更加嚴(yán)重，政府將要花費(fèi)更多的精力與成本來改造。
建議
政府提前規(guī)劃、補(bǔ)償、安置
由村民向市民轉(zhuǎn)換，雖然一夜之間就可實(shí)現(xiàn)，但是其文化層次、生活方式的改變與提升，可能需要幾十年的時(shí)間
“在城中村，‘房租經(jīng)濟(jì)’異常興盛，只要房子有人租住，村民就可坐等收入。等到日后拆遷，更可得到巨額補(bǔ)償。”劉社表示，由于城市邊沿的擴(kuò)展，城中村形成到哪里，那里的村民就可以在短短幾年內(nèi)暴富，這對(duì)其他勞動(dòng)階層來說，是極不公平的。
在劉社看來，城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)改造工程，牽涉到土地、村民組織、農(nóng)民戶口、農(nóng)民房屋產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和拆遷補(bǔ)償、農(nóng)民進(jìn)城以后的就業(yè)、子女上學(xué)和養(yǎng)老社會(huì)福利保險(xiǎn)等各個(gè)方面的問題。除了需要耗費(fèi)巨額的資金成本，還需投入巨大的社會(huì)成本。
在鄭州市以開發(fā)商為主導(dǎo)的城中村改造中，由于高昂的拆遷成本，建成區(qū)的住宅容積率和房?jī)r(jià)通常都比較高。既影響居住舒適度，對(duì)購房者的財(cái)富也是一種無形的剝奪。
因此，劉社建議，政府應(yīng)當(dāng)提前規(guī)劃，提前進(jìn)行補(bǔ)償，學(xué)習(xí)當(dāng)年鄭東新區(qū)的做法，“拆村并鎮(zhèn)”，提前做好村民安置工作。降低拆遷成本，避免“開發(fā)商覺得不賺錢，購房者覺得負(fù)擔(dān)重”。“一個(gè)城中村的改造，大概需要3年、5年時(shí)間。可是，由村民向市民轉(zhuǎn)換，雖然一夜之間就可實(shí)現(xiàn)，但是其文化層次、生活方式的改變與提升，可能需要幾十年的時(shí)間。因此，政府還需要把原村民、新社區(qū)的規(guī)范化教育與管理，提上日程。”劉社最后說道。
