以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月19日
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7月15日，花旗銀行發(fā)布的一份報(bào)告稱(chēng)，廣東某知名的房企在海南陵水和廣東中山等地有不少項(xiàng)目，這些城市可能會(huì)被列入二三線城市限購(gòu)的名單，“恐怕是最主要的受害者”。
8月16日，消息傳住建部已經(jīng)下發(fā)文件，要求各省在8月20日前上報(bào)的所轄區(qū)內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況，并給出限購(gòu)“五大標(biāo)準(zhǔn)”。這意味著住建部已經(jīng)在督促地方政府，預(yù)計(jì)8月份二三線城市限購(gòu)令將會(huì)靴子落地。
對(duì)于越來(lái)越依賴(lài)二三線的城市的大房企來(lái)說(shuō)，這并非什么好消息，但會(huì)否成為“主要受害者”？業(yè)內(nèi)意見(jiàn)有分歧。萬(wàn)聯(lián)證券房地產(chǎn)研究員李宇嘉直言“對(duì)每一個(gè)上市房企影響都很大”；業(yè)內(nèi)人士吳定金則認(rèn)為，大房企只有不到10%的業(yè)務(wù)在可能被限購(gòu)的城市，“哪怕在可能被限購(gòu)的城市沒(méi)有一分錢(qián)收獲，也只是影響其10%的業(yè)務(wù)而已”。
疑問(wèn)
“五大標(biāo)準(zhǔn)”不過(guò)是“炒冷飯”？
17日，對(duì)住建部新增限購(gòu)的城市“五大標(biāo)準(zhǔn)”的報(bào)道鋪天蓋地，與此同時(shí)，地產(chǎn)股卻穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)。當(dāng)天地產(chǎn)股指數(shù)只是微跌，其中3只股票甚至漲停。“因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)此消息早有預(yù)期”，李宇嘉透露，在7月12日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作后，住建部其實(shí)已經(jīng)下發(fā)了文件，“只不過(guò)當(dāng)時(shí)沒(méi)有5條，只有4條”，這4條其實(shí)就是“5條標(biāo)準(zhǔn)”里的前4條，“只不過(guò)，一個(gè)多月時(shí)間，地方政府依然沒(méi)有動(dòng)靜，住建部主動(dòng)督促地方政府要趕快做這件事而已”。
疑問(wèn)
加入限購(gòu)=步入回落軌道？
“五大標(biāo)準(zhǔn)”，有人認(rèn)為有很強(qiáng)的操作性，事實(shí)并非如此。“漲幅前列”，是指前五名的還是前十名？漲幅較高，是10%還是20%？究竟多少才是增幅較高、比例較高？真正明確的，只有最后一條，但這一條里，如果嚴(yán)格執(zhí)行，明顯打擊面太大。央行近兩個(gè)季度對(duì)儲(chǔ)戶(hù)的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，有超過(guò)七成居民認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，總不能讓這么多的城市都加入限購(gòu)吧。
偏向?qū)捤傻挠^點(diǎn)認(rèn)為，新增的限購(gòu)的城市只有十來(lái)二十個(gè)；偏向嚴(yán)厲的則認(rèn)為可能會(huì)有30多個(gè)。無(wú)論多少個(gè)，這些城市都不是二線城市，而是三線甚至四線城市了。
從目前限購(gòu)的結(jié)果來(lái)看，一線城市中，有像廣州這樣影響不大，房?jī)r(jià)、成交穩(wěn)定的；也有北京這樣成交遭到“腰斬”的。至于像佛山等二線城市，遭遇限購(gòu)后的結(jié)果比較凄慘：成交大幅回落，樓價(jià)開(kāi)始下跌。吳定金認(rèn)定，如果不幸被列入限購(gòu)名單，基本宣告該城市的樓市開(kāi)始步入回落的軌道。
疑問(wèn)
大房企會(huì)受害還是無(wú)害？
大房企對(duì)二三線城市的樓市投資方興未艾。數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地、恒大、富力、綠城、龍湖等品牌房企在京滬廣深四大城市拿地16塊，拿地總金額為246億元；而這些房企在二三線城市拿地共計(jì)94塊，拿地總金額達(dá)702.3億元。
自2005年調(diào)控以來(lái)，一線城市開(kāi)始遭受打壓，品牌房企開(kāi)始對(duì)二三線城市加大投資，并且取得了豐厚的回報(bào)。今年1-7月份，萬(wàn)科、恒大等房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)主要來(lái)源于二三線城市，恒大更布局了60多個(gè)二三線城市，一線城市的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)占比僅有5.9%。
李宇嘉告訴記者，目前一線城市成交量不到20%，二三線城市的成交量加起來(lái)超過(guò)80%，擴(kuò)大限購(gòu)城市，“對(duì)每一個(gè)上市房企影響都很大”，無(wú)論是賣(mài)得好還是不好，公布半年報(bào)的房企都表示“要加快周轉(zhuǎn)”。
比較起來(lái)，廣東刀客地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)謝逸楓要樂(lè)觀一些，認(rèn)為由于大房企今年上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)良好，大房企在貸款方面具有優(yōu)勢(shì)，資金鏈依然寬松，限購(gòu)對(duì)大房企影響不大。
最樂(lè)觀的是吳定金，他認(rèn)為大房企超過(guò)九成的業(yè)務(wù)在目前已限購(gòu)的城市，可能被限購(gòu)城市的業(yè)務(wù)不足10%，“哪怕在可能被限購(gòu)的城市沒(méi)有一分錢(qián)收獲，也只是影響其10%的業(yè)務(wù)而已”。
