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2025年09月03日
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幾乎所有的房地產(chǎn)調(diào)控新政，都在指向跨區(qū)域購房以及其連帶的房產(chǎn)投資。
在接連與20余二三線城市基本達(dá)成“限購協(xié)議”后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始逐步推進(jìn)房地產(chǎn)熱點城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)工作，這項工作完成后，同一權(quán)屬擁有人名下在不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可以得到“統(tǒng)一監(jiān)控”。
此前，除銀行個人信貸征信系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)外，房屋權(quán)屬信息在各城市間并不聯(lián)網(wǎng)。目前，已經(jīng)登上住建部議事日程的聯(lián)網(wǎng)候選城市逾40個，均是房地產(chǎn)市場中的熱點城市。顯然，住建部希望通過嚴(yán)厲的“異地購房限購”與“異地購房監(jiān)控”，嚴(yán)格控制異地購房行為并盡可能的在二三線城市的住宅房地產(chǎn)市場中，實現(xiàn)“去投資化”的目標(biāo)。
權(quán)屬異地聯(lián)網(wǎng)
“一方面是限購，另一方面住建部已經(jīng)逐步推進(jìn)全國不同城市間房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的聯(lián)網(wǎng)工作。”8月24日，一位接近住建部的權(quán)威人士稱。記者了解到，此項工作將分為兩步走，第一步是對新購商品住房部分的房屋權(quán)屬信息進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)；第二步是逐步對存量住房的房屋權(quán)屬登記數(shù)據(jù)庫進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)。
由于2004年后，全國各主要城市商品住房預(yù)售、銷售管理均陸續(xù)實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化。商品期房、現(xiàn)房的交易也都陸續(xù)實行了網(wǎng)絡(luò)簽約與信息存儲。因此，目前住建部的主要工作精力集中在第一步，即對新購商品住房部分的房屋權(quán)屬進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)查詢。至于存量住房部分，由于歷史數(shù)據(jù)收集、登記、數(shù)據(jù)化方面各城市的程度不同，因此被“押后處理”。
對此，住建部一位官員向記者表示，控制不同城市間房地產(chǎn)市場購房行為、遏制投機(jī)炒作，使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格與當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿恐Ц赌芰ο嗥ヅ洌墙?~2年國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控的重要精神和原則，作為房地產(chǎn)調(diào)控工作的牽頭部門，住建部會圍繞這一主旨精神以不同的方式、從不同的角度開展相關(guān)工作。
在此之前，房屋權(quán)屬信息均采用屬地管理原則。我愛我家副總裁胡景暉(微博)告訴《中國經(jīng)營報(微博)》記者，所謂屬地管理原則，舉例說明就是在北京只能反映或查詢權(quán)屬人在北京的房屋權(quán)屬情況，而不能顯示其在異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的情況。
“如果權(quán)屬人在北京有住房的同時，在天津、石家莊都有住房，那么他在天津、石家莊的住房權(quán)屬信息，就只能在天津和石家莊分別查詢，這也就是說，通過一個系統(tǒng)，無法統(tǒng)一顯示這個權(quán)屬人在北京、天津、石家莊總共有多少住房。”胡景暉說。
他表示，如果實現(xiàn)了房屋權(quán)屬信息及數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)，同一權(quán)屬人在不同城市擁有的住房情況將“一目了然”。記者掌握的情況表明，住建部目前已經(jīng)選擇了約40個房地產(chǎn)市場的熱點城市推進(jìn)相互之間的權(quán)屬聯(lián)網(wǎng)工作，完成后，其查詢終端或?qū)仓迷谧〗ú恳约捌渌嚓P(guān)中央政府部門。
監(jiān)控異地炒房
中國人民銀行研究局原研究員鄒平座告訴記者，從2003年開始到2007年，中國銀行業(yè)系統(tǒng)逐步建立了個人信貸的征信體系，并實現(xiàn)了全國聯(lián)網(wǎng)，即對于購房貸款的情況，在不同城市的銀行系統(tǒng)之間可以查詢。
“這也就是說，例如你在北京用按揭的方式已經(jīng)購買了一套房屋，你再去天津辦按揭的時候，這個記錄天津的銀行是可以查詢到的，就按照二套房的貸款政策給你辦理按揭。”他說。但與此形成鮮明對比的是，相比于按揭貸款信息更能直觀反映異地購房情況的各地房屋權(quán)屬系統(tǒng)，卻始終未能實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)查詢。
各自為政的現(xiàn)狀使限購新政很被動，這在2010年底、2011年初中央政策陸續(xù)出臺“非本地居民購房禁貸、限購”措施后逐漸顯現(xiàn)出來。清華大學(xué)房地產(chǎn)金融研究所所長馮科告訴記者，由于一些大型城市周邊的中小城市，只出臺了“禁貸”政策，而尚未出臺“限購”政策，一次性付款方式在異地購房中成為主導(dǎo)，但由于這些購房行為不使用貸款，無法通過銀行的個人聯(lián)網(wǎng)征信系統(tǒng)反映，所以導(dǎo)致異地購房的數(shù)量、程度游離于監(jiān)管之外。
市場表現(xiàn)也確實如此。萬科北京公司曾在北京周邊的河北省香河縣開發(fā)一住宅項目，該項目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，其一期銷售的300余套房源全部為來自北京的客戶購買。多位在距離北京僅28公里的河北燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)住宅項目的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人也都向記者證實，其客戶中超過70%來自北京，“而且越貴的項目比例越高，在北京實施嚴(yán)厲限購政策后，比例也相應(yīng)提高”。
前述住建部官員告訴記者，一直以來，對于不同城市間房地產(chǎn)市場資金流動的狀況，住建部一直十分關(guān)注。特別是一線熱點城市實施限購以來，二三線城市房價漲幅領(lǐng)跑70城市房地產(chǎn)市場指數(shù)體系，這也引起了中央各相關(guān)部門的關(guān)注，也正是由于這一原因，國務(wù)院才明確要求房價上漲較快的二三線城市，也要出臺限購措施。
“如果聯(lián)網(wǎng)完成，顯然能對這項工作起到推動作用。”馮科說，“如果同一個人名下，在不同的城市擁有多套住房，甚至超過10套、20套的住房，那么顯然就可以認(rèn)定是投資性或投機(jī)性購房，將這類情況的人匯總，即可以得到一個基本面上的情況，并加以應(yīng)對。”
限購雙管齊下
“異地住房權(quán)屬登記系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)是一個長效機(jī)制，對異地購房、炒房的行為進(jìn)行監(jiān)控應(yīng)對；短期靠限購對二三線城市的投資性購房進(jìn)行遏制，長短機(jī)制配合雙管齊下才有作用。”一位不愿具名的住建部系統(tǒng)的專家稱。
目前住建部與二三線城市地方政府的“限購談判”仍在進(jìn)行，截至本報發(fā)稿時止，住建部已經(jīng)與20多個二三線城市達(dá)成“出臺限購措施”的“協(xié)議”。
“不會是一個物理形態(tài)的名單，而是由地方政府各自發(fā)布自己的限購政策，住建部只是對那些被認(rèn)為應(yīng)出而未出的限購政策的二三線城市，以不同的方式進(jìn)行督促，這一點，外界的理解是有偏差的，并不是到8月底，由住建部統(tǒng)一發(fā)文要求哪些城市進(jìn)行限購。”中國房地產(chǎn)協(xié)會的一位人士稱。
記者了解到，這項“談判”工作有望于8月底完成，屆時，各地方政府將于9月初開始陸續(xù)發(fā)布自己制定的限購政策。在目前已經(jīng)“談妥”的二三線城市中，此前幾個月在70城市房價漲幅榜上領(lǐng)跑的二三線城市不出意外都將榜上有名，“實行限價也未必可以豁免。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱。
最近，北京中原通過網(wǎng)站及門店等調(diào)查渠道針對二三線城市可能限購帶來的影響做了購房者調(diào)查：總樣本為3900人。被調(diào)查的人數(shù)中，認(rèn)為會推遲買房的比例達(dá)到了60.6%，超過6成，而會加速買房，以規(guī)避政策的買房的人數(shù)只有12%，認(rèn)為這一政策對自己購房計劃沒有影響的比例為27.4%。
“這說明市場對目前政府對于異地購房行為嚴(yán)格控制甚至是打壓的態(tài)度，反饋是逐漸變大的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示。“如果未來再通過房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)的異地聯(lián)網(wǎng)對異地購房進(jìn)行監(jiān)測，也會造成一部分新的政策預(yù)期，從而影響市場。”張大偉說。
