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2025年09月02日
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一直以來，溫州投資客作為房地產(chǎn)市場上的一個特殊群體，以其超前的投資眼光、獨(dú)特的投資方式和令人咋舌的投資成果讓整個行業(yè)為之驚嘆，并在中國樓市被賦予了一定的風(fēng)向標(biāo)意義。最近傳出溫州樓市“崩盤”的消息，引起各界廣泛關(guān)注。記者專程前往調(diào)查，發(fā)現(xiàn)“崩盤說”夸大其詞，溫州樓市雖然低迷，但未現(xiàn)恐慌。不僅如此，記者發(fā)現(xiàn)，溫州人仍然在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ふ腋嗤顿Y機(jī)會。
⊙記者 朱楠
溫州樓市開始崩盤拋售？
8月中下旬，媒體傳出溫州樓市“崩盤說”讓很多人震驚。溫州樓市真的在大范圍拋售嗎？溫州投資者是否已放棄了房地產(chǎn)這個傳統(tǒng)的投資領(lǐng)域？這是否預(yù)示著全國樓市的拐點(diǎn)即將到來？
帶著這些問題，記者來到溫州，走訪了當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)、開發(fā)商和最普通的溫州投資客。而調(diào)查的結(jié)果讓記者對溫州人的投資能力有了新的認(rèn)識——溫州投資客其實(shí)從未離開過樓市，在樓市調(diào)控和實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的雙重壓力下，溫州投資客在投資的物業(yè)類型、區(qū)域和方式上都做了調(diào)整。
少量低價拋盤未引發(fā)恐慌
“溫州樓市一夜入秋：滿城盡聞恐慌拋房降價聲”，8月中下旬，某財經(jīng)報刊的一篇報道引發(fā)了公眾對溫州樓市崩盤隱憂的討論。隨后，多家媒體紛紛追蹤報道，一時間“民間借貸融資鏈條斷裂，溫州投資客急于拋售手中房產(chǎn)”、“溫州本地報紙出現(xiàn)大量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓廣告，數(shù)千套房產(chǎn)開始轉(zhuǎn)讓”、“溫州樓市確定出現(xiàn)拐點(diǎn)跡象，二手房半年零成交”等新聞充斥報刊網(wǎng)絡(luò)。在部分媒體的報道中，溫州樓市儼然瀕臨崩盤。
然而，記者在溫州進(jìn)行深入調(diào)查之后，發(fā)現(xiàn)事實(shí)情況是，在今年樓市調(diào)控持續(xù)加碼下，溫州人對房地產(chǎn)投資確實(shí)更加謹(jǐn)慎，甚至處于停滯狀態(tài)；由于各種原因，出現(xiàn)部分房源打折、議價現(xiàn)象，部分二手房價格松動幅度也比較大，但遠(yuǎn)沒有達(dá)到“恐慌”和“拋盤”的程度。
“我了解的情況是，從今年3月以來，溫州二手房成交逐步下滑。”21世紀(jì)不動產(chǎn)溫州區(qū)域分布策劃部經(jīng)理陳偉告訴記者。而價格的變化出現(xiàn)在5月份以后，二手房整體市場降價幅度在5%—10%左右。由于二手房成交量很低，個別房源低價成交，或大幅降低價格，并不能反映整個市場已經(jīng)全面“入秋”。
據(jù)記者了解，近期溫州樓市的確出現(xiàn)了部分拋售現(xiàn)象。但業(yè)主拋售的原因很多，有的是因?yàn)榉繓|經(jīng)營的企業(yè)出現(xiàn)困難，需要變現(xiàn)救急；有的是急于置換，且房子本身有明顯缺陷；當(dāng)然，也有通過資金拆借來炒房的人由于資金吃緊而急賣。但普遍的恐慌現(xiàn)象并不存在。
“今年以來，我們公司經(jīng)手的降價幅度最大的一套房源，比市場價低約20%左右，業(yè)主的確急賣。但也就僅此一套。”陳偉告訴記者。
區(qū)域樓市分化明顯
與二手房相比，溫州新房市場則是另外一番景象，溫州市中心與周邊區(qū)域分化明顯。由于溫州一直以來市中心城區(qū)面積極小，按照當(dāng)?shù)厝说脑拋碚f，打車圍著溫州鹿城中心城區(qū)繞一圈也不過35塊錢，新盤供應(yīng)一直是少之又少。再加上市場需求又一直很旺盛，因此溫州的新盤幾乎從不打折促銷。即便是在如今的市場環(huán)境下，溫州市中心的新盤價格依然堅(jiān)挺，尤其是高端稀缺產(chǎn)品更是如此。
例如位于溫州錦繡路、杏花路路口的“中梁·首府”項(xiàng)目，這個均價預(yù)計(jì)在7萬元/平方米左右、單套總價高達(dá)1500萬的豪宅項(xiàng)目，號稱引入了星河灣[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，要打造出溫州本地最高端住宅項(xiàng)目。對于向來崇尚“低調(diào)奢華”的溫州人來說，顯然經(jīng)不起這樣的誘惑。據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)人士介紹，該盤預(yù)計(jì)供應(yīng)150套房源，尚未開盤就引來3000組客戶參與搖號。“這3000組客戶可不是登記一下就能搖號的，至少要付幾十萬甚至更多的意向金才行。”
不過今年5月之后，溫州龍灣、甌海等除市中心以外新房供應(yīng)較多的區(qū)域已普遍出現(xiàn)打折現(xiàn)象，雖然降價幅度僅在9—9.5折，但對于鮮少打折的溫州樓市來說，已能說明市場低迷。
目前降幅比較大的主要是今年開盤的幾個商業(yè)項(xiàng)目，如最近開盤的萬達(dá)[簡介 最新動態(tài)]廣場“整層買8.8折，單套買9.2折”。因?yàn)殂y行資金緊張，萬達(dá)廣場雖然是商業(yè)項(xiàng)目，在“雙限”之外，也貸不了款，購房者需全款購買。另外一個樓盤“匯嘉大樓”的折扣幅度更大一些，“最大降幅達(dá)26%”。不過，溫州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，匯嘉大樓不具有代表性，該盤位置不好，周邊辦公氛圍不濃厚。該盤今年3月底首次開盤，在長達(dá)4個月零成交后，8月初第二次開盤，所以優(yōu)惠比較大。
溫州人投資方式轉(zhuǎn)型
“其實(shí)從今年開始，溫州投資資金基本不再進(jìn)入傳統(tǒng)的樓市投資領(lǐng)域了。對于想賺快錢、講究資金流轉(zhuǎn)的溫州人來說，現(xiàn)在的獲利空間和周期已經(jīng)沒太大吸引力了。”陳偉告訴記者，從去年開始，嗅出市場風(fēng)向變化的溫州人已開始陸續(xù)出售房產(chǎn)。
不久前，中國人民銀行溫州市中心支行最新發(fā)布的“最合算投資方式”問卷調(diào)查顯示，“民間借貸”首次超過“房地產(chǎn)投資”成為溫州人最青睞的投資方式。今年第二季度，選擇“民間借貸”的溫州市民占到24.5%，占據(jù)首位；而選擇“房地產(chǎn)投資”的市民占比下滑至15.3%，同比下降了5.2個百分點(diǎn)，排在第三；占據(jù)次席的是“理財產(chǎn)品”，比例為22.75%。相關(guān)人士說，自2009年人民銀行推出這項(xiàng)調(diào)查以來，“房地產(chǎn)投資”一直排在最前面，直到今年第二季度。
這之前，人民銀行做過關(guān)于民間借貸的抽樣調(diào)查。調(diào)查顯示，今年上半年，溫州有89%的家庭個人和59.67%的企業(yè)參與民間借貸。而據(jù)溫州市經(jīng)信委的監(jiān)測，到目前，溫州民間借貸的規(guī)模已超過1200億元。
民間借貸、理財產(chǎn)品獲得青睞，是否就說明溫州人開始拋棄房地產(chǎn)這個投資戰(zhàn)場？
“溫州人很有房地產(chǎn)情結(jié)，最喜歡的投資領(lǐng)域還是房地產(chǎn)。”一個土生土長的溫州投資客向記者表示。而由住建部政策研究中心與高和投資共同發(fā)布的“民間資本調(diào)研報告”指出，溫州部分民間資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購區(qū)域住宅。
“一二線城市的投資門檻日益增高，現(xiàn)在又被限購，從去年甚至更早開始，溫州人就陸續(xù)進(jìn)入一些三四線甚至五線城市。溫州人的投資總是早于整個市場，所以能占得先機(jī)。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文告訴記者。例如貴州的六盤水雖是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的四線城市，卻是有名的南方煤都，當(dāng)?shù)貥鞘匈徺I力較強(qiáng)，溫州投資者早就洞察當(dāng)?shù)厥袌觯壳傲P水樓市中溫州資本極其活躍。
除了繞開限購，提早進(jìn)入一些有潛力的四線城市，溫州人更把投資眼光放在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)上。在記者采訪的多位當(dāng)?shù)赝顿Y者中，大部分都已涉足商業(yè)地產(chǎn)，有的甚至在零敲碎打地買樓之后，還有模有樣地做起了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。這足以證明溫州人投資房地產(chǎn)的方式已從最初級的買賣房子，發(fā)展到更深層次的介入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
除此之外，一些投資者還借助金融產(chǎn)品進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，如地產(chǎn)信托和地產(chǎn)類的股權(quán)投資等。記者從溫州一些商業(yè)銀行了解到，銀行經(jīng)常會向一些高端客戶推介金融類的地產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的年化收益率約在10%。“每次都賣得不錯。”一位銀行人士說，比起那些掛鉤資本市場的理財產(chǎn)品，與地產(chǎn)掛鉤的理財產(chǎn)品更容易被溫州投資者接受。
