“城市化”像一個誘人的大餅,近十年來任人撕咬,但從房地產(chǎn)火爆程度看,關(guān)于城市化的任何乏力言論,似乎都顯得聲音微弱。
但顯然,我們不能忽視普遍規(guī)律。一般來說,工業(yè)化和城市化之間呈現(xiàn)出很強的動態(tài)平衡關(guān)系:工業(yè)化會滯后城市化約10個百分點左右,但是在中國卻截然相反。由于計劃經(jīng)濟對工業(yè)的偏愛,1978年我國的工業(yè)經(jīng)濟比重已經(jīng)達到44%,工業(yè)和建筑業(yè)的比重接近50%。按照錢納里結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn),中國已經(jīng)進入了工業(yè)化中期,但是1978年中國的城市化率還不到20%。
改革開放以來,中國工業(yè)經(jīng)濟占GDP的比重先降后升,2009年工業(yè)建筑業(yè)比重再次接近50%。這次市場化和全球比較優(yōu)勢為導(dǎo)向的工業(yè)化過程,使得中國的城市化率有了很大的提高。隨著住房體制改革的全面推進,私人需求意義上的城市化正式啟動,1996年以來中國的城市化進程以每年超過1個百分點的速度推進,2009年達到46.59%,但是相對工業(yè)化水平依然滯后約15個百分點。目前我國城市化正處在最關(guān)鍵的階段。
各國城市化發(fā)展規(guī)律由諾瑟姆1975年總結(jié)為S型城市化發(fā)展曲線,其中的兩個節(jié)點是30%和70%,從而將整個城市化過程分為三個階段。第一個階段城市化水平小于30%,城市人口增長緩慢。當(dāng)城市人口比重超過10%以后,城市化水平才略微加快。第二個階段城市化水平在30%-70%之間。當(dāng)城市人口比重超過30%時進入城市化加速階段,城市化進程出現(xiàn)加快趨勢,一直持續(xù)到城市化水平達到70%才會逐漸穩(wěn)定下來,此時發(fā)展經(jīng)濟學(xué)意義上的城市化已經(jīng)完成。由于S曲線在50%左右出現(xiàn)拐點,所以這個階段的城市化過程表現(xiàn)為先加速后減速。第三個階段城市化水平大于70%。此時社會經(jīng)濟發(fā)展?jié)u趨成熟,城市人口保持平穩(wěn),城市化率再次緩慢上升。
房地產(chǎn)的發(fā)展見證了城市化加速的威力。1991年,中國的商品房銷售額只有不到238億元,1997年達到1800億元,2007年已經(jīng)接近3萬億元,十年間年均名義增長32%。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是中國經(jīng)濟增長的一個縮影:快速增長的總量特征與日益嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問題。
改革開放30年來的中國經(jīng)濟增長,已經(jīng)使中國的百姓進入了買房置業(yè)的新階段,但是正如我們所看到的,在中國的經(jīng)濟發(fā)展水平還不是很高的情況下,買房消費和買房置業(yè)之間,已經(jīng)發(fā)生了明顯了分裂乃至對立。2009年房地產(chǎn)銷售收入為4.4萬億,占到消費品零售總額10.85萬億的40%。同年政府土地收入為1.6萬億,如果不考慮跨期因素,土地財政占到了當(dāng)前房產(chǎn)銷售額的36%,整個社會零售總額的近15%。對于遷移者來說,用于住房的支出可能達到消費支出的1/3以上。逃離北上滬,無疑遷移者是對中國城市化模式的一種無聲抗議。
消費需求不足,財富效應(yīng)取代了居民消費,資產(chǎn)價格上漲和宏觀經(jīng)濟失衡,正如前面所強調(diào)的,房地產(chǎn)的發(fā)展是中國經(jīng)濟的一個寫照。因而,對房地產(chǎn)的調(diào)控和改革也構(gòu)成了宏觀調(diào)控和中國體制改革的重要部分。中國2009年的城市化率為46.59%,正處于加速階段。按照邏輯回歸的結(jié)果,中國將在2013年左右 (預(yù)計在2011-2016年之間)結(jié)束高速城市化過程,這一期間的城市化增長率約為1.09%,城市化率則在 47.93%-53.37%之間,此后中國的城市化增長逐步放緩。實際上,2009年的城市化率就已經(jīng)比預(yù)測值低了0.25個百分點,這意味著335萬人口的空間轉(zhuǎn)移沒有完成,中國的城市化拐點提前到來了嗎?是不是過高的房價推動了拐點的提前到來?還需等待事實的進一步驗證。
(作者為中國社會科學(xué)院博士,《宏觀經(jīng)濟藍(lán)皮書》作者之一)