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2025年09月04日
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在上海寸土寸金的南京路，一塊閑置了近20年的地塊，傳言終于要開盤了。
近日，有知情人士爆料稱，上海協(xié)和城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]二期即將于9月底10月初開盤銷售，這一消息讓沉寂很久的上海房地產(chǎn)行業(yè)又熱鬧起來。協(xié)和城項(xiàng)目拿地近20年，兩次修改規(guī)劃，其間多次停工，此間，該區(qū)域的土地升值超過10倍。
“像這種時(shí)間跨度較大的分期開發(fā)就屬于變相囤地，因?yàn)槠浯蟛糠值貕K長期處于閑置。”上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉表示，在1992年，南 京西路的商業(yè)用地樓板價(jià)就在三四千元每平方米左右。而2010年，上述地塊的樓板價(jià)已突破5萬元/平方米。張宏偉預(yù)測，該地塊建成的辦公樓售價(jià)可超過6萬 元/平方米，公寓和商鋪的售價(jià)則會(huì)高于上述價(jià)格。
對于開發(fā)商的長期囤地，多位業(yè)內(nèi)人士表示，雖然從表面上看，長期囤地、拉長開發(fā)周期，可以給很多房地產(chǎn)公司帶來暴利。但事實(shí)上，這種做法對企業(yè)來 講，風(fēng)險(xiǎn)多于收益。如果開發(fā)商長期囤地，公司發(fā)展速度就會(huì)變得緩慢。此外，通過采取分期開發(fā)方式延緩?fù)恋亻_發(fā)變相囤積，會(huì)直接造成周邊區(qū)域發(fā)展緩慢。
協(xié)和城二期之謎
協(xié)和城項(xiàng)目曾被上海市政府列為南京路五大主要商業(yè)項(xiàng)目之一，計(jì)劃分兩期開發(fā)，總建筑面積達(dá)40.9萬平方米左右。協(xié)和城一期已于2000年竣工，總 建筑面積約6.25萬平方米，包括公寓和部分零售商鋪；二期主要以零售、酒店、辦公樓為主，但至今仍未完工。前后近20年，協(xié)和城有超過八成的建筑面積未 完工或尚未開工。
9月8日，記者在現(xiàn)場看到，協(xié)和城二期大門緊閉，項(xiàng)目內(nèi)似乎有開工跡象，但可以看出速度極其緩慢。“這個(gè)項(xiàng)目一期2000年已經(jīng)賣完，二期按原計(jì)劃是2008年完工；不過到目前為止還沒有開盤跡象，據(jù)說今年10月份將開盤，但只是傳言而已。”協(xié)和城附近的居民表示。
“目前該項(xiàng)目正在做幕墻，在規(guī)劃和施工進(jìn)度上都沒有問題，之所以拖了這么久，主要是開發(fā)企業(yè)的原因，有可能是資金問題。但目前該項(xiàng)目進(jìn)展順利。”靜安區(qū)建交委施工辦相關(guān)人士對記者說。
資料顯示，協(xié)和城二期項(xiàng)目屬于香港上市公司——中國地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（01838.HK）所有。1992年~1994年，現(xiàn)任中國地產(chǎn)集團(tuán)董事會(huì)主 席汪世忠旗下公司陸續(xù)完成南京西路永源浜3、4、5、8號(hào)地塊(即協(xié)和城二期)的批租，在1994年至2003年間又陸續(xù)購買了臨近的數(shù)個(gè)地塊。
根據(jù)靜安區(qū)關(guān)于南京路地區(qū)五年規(guī)劃綱要草案確定，協(xié)和城與石門路、梅泰恒、展覽中心、靜安寺被規(guī)劃為該區(qū)五大商業(yè)商務(wù)地區(qū)。
“協(xié)和城二期周邊其他大型商業(yè)商務(wù)地塊均已開發(fā)完成或接近完成，惟有該地塊長期不動(dòng),無疑是有關(guān)政府部門的一塊心病。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言。
實(shí)際上，2007年2月，上海市靜安區(qū)房地局就已對該項(xiàng)目地塊發(fā)出了最后“通諜”。然而奇怪的是，即使是最后“通牒”，該項(xiàng)目依然開工緩慢。中國地 產(chǎn)集團(tuán)在2006年年報(bào)中曾表明靜安協(xié)和城二期預(yù)測竣工時(shí)間是2008年或2009年，但在去年年報(bào)上，該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)竣工時(shí)間已延至2011年或2013 年。
長時(shí)間囤地讓中國地產(chǎn)集團(tuán)獲取了巨額的利益，汪世忠曾在2010年年報(bào)的主席報(bào)告中描述中國地產(chǎn)集團(tuán)擁有在上海市中心的可售資產(chǎn)超過1000億港元。但是，由于長期不開發(fā)，也使得中國地產(chǎn)集團(tuán)錯(cuò)過了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金十年，中國地產(chǎn)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展廣受質(zhì)疑。
開發(fā)模式受質(zhì)疑
“中國地產(chǎn)集團(tuán)在國內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目位置都非常好，不是市中心就是市郊可以做花園別墅的地塊，但開發(fā)速度均十分緩慢，一個(gè)項(xiàng)目至少拖上五六年時(shí)間，很難擺脫囤地嫌疑。”上海一位地產(chǎn)界的資深人士透露。
中國地產(chǎn)集團(tuán)2010年年報(bào)顯示，該公司在“大城市市中心”所擁有的在建及待建項(xiàng)目，除上述協(xié)和城外，還有上海康城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]項(xiàng)目、上海華山飯店、重慶解放碑附近的協(xié)和城項(xiàng)目。
以上海康城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目土地使用年限是1999年至2069年。根據(jù)上述土地使用年限推算，項(xiàng)目的拿地時(shí)間很可能在1999年前后，但該項(xiàng)目多 達(dá)29萬多平方米的商業(yè)街和公寓直至去年底仍在規(guī)劃，而預(yù)計(jì)竣工時(shí)間甚至已推延至2012年至2013年。華山飯店的項(xiàng)目也不例外，2006年年報(bào)披露時(shí) 的預(yù)測竣工時(shí)間是2008年，但去年年報(bào)預(yù)測上述項(xiàng)目至少要2012年才能預(yù)測竣工。與前兩個(gè)項(xiàng)目類似，重慶協(xié)和城項(xiàng)目是汪世忠在2007年從重慶的一家 房地產(chǎn)企業(yè)手中以23億元代價(jià)購得兩幅地，總共面積超過3000畝。目前竣工時(shí)間也不清楚。
一位熟悉中國地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)商介紹，當(dāng)初上海康城項(xiàng)目實(shí)際上是屬于松江區(qū)，但由于上海市政府當(dāng)時(shí)正在大力發(fā)展閔行區(qū)，汪世忠經(jīng)過層層關(guān)系，把上海康 城項(xiàng)目劃歸閔行區(qū)；同時(shí)，從上海地鐵一號(hào)線的莘莊地鐵站修了一條地下通道到達(dá)上海康城項(xiàng)目。“足見當(dāng)時(shí)中國地產(chǎn)集團(tuán)在上海地產(chǎn)界的實(shí)力。”
實(shí)際上，長期的囤地并沒有給該公司帶來快速的發(fā)展。相反，自從2007年以后，該公司就淡出了上海房地產(chǎn)市場。按照中國地產(chǎn)集團(tuán)2006年年報(bào)，該公司2006年底所擁有的資產(chǎn)已達(dá)160億港元，接近或超過保利[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、恒大[簡介 最新動(dòng)態(tài)]等內(nèi)地地產(chǎn)商。然而，這家公司去年的年報(bào)顯示，截至去年12月31日，該公司的總資產(chǎn)規(guī)模為524.75億港元，僅僅相當(dāng)于保利地產(chǎn)[簡介 最新動(dòng)態(tài)](600048,股吧)的三分之一。
囤地之殤
“類似中國地產(chǎn)集團(tuán)這樣變相囤地的行為在中國的房地產(chǎn)市場并不少見，長江實(shí)業(yè)、新世界、原東方海外[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評]等在上海的很多項(xiàng)目都是通過這種方式，坐享土地的升值。以長江實(shí)業(yè)為例，其在內(nèi)地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是通過緩慢開發(fā)、變相囤地，坐享土地升值。”一位上海的開發(fā)商高管介紹說。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成告訴記者，我國的國情決定了土地供應(yīng)始終會(huì)保持偏緊,因?yàn)閲乙Ｗ?span lang="EN-US">18億畝耕地這條紅線,土地稀缺將是未來幾十年的常規(guī)。上游開發(fā)商與某些地方政府一起囤地待價(jià)而沽，下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買高檔住宅與豪宅，土地已成為重要的期貨品種。
“要徹底解決囤地問題，需要強(qiáng)化對囤積土地行為的監(jiān)管和經(jīng)濟(jì)制裁，細(xì)化鑒定土地囤積的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。”上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長印堃華表示，“要把《閑 置土地處置辦法》由部門法提升為人大立法，加大政府聯(lián)合監(jiān)管查處力度，對超過合同規(guī)定期限不開發(fā)者，不但要無償收回土地使用權(quán)，還要提高土地閑置的經(jīng)濟(jì)懲 罰標(biāo)準(zhǔn)，使土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)拉高到與囤地利潤率同等甚至超出，并將閑置土地和征收費(fèi)用用于保障房建設(shè)。”
而中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵則認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場是全球發(fā)展最高速的市場之一，采用高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)策略的公司，有機(jī)會(huì)在極短的時(shí)間內(nèi)迅速增長。 但選擇緩慢開發(fā)策略的公司，就會(huì)失去高速增長的機(jī)會(huì)，且一旦出現(xiàn)房價(jià)下跌，企業(yè)預(yù)期的高利潤就會(huì)蒸發(fā)，甚至房屋銷售價(jià)格有可能跌破土地成本價(jià)。
