以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2025年09月03日
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諾貝爾經濟學獎獲得者約瑟夫·斯蒂格里茨先生說過，21世紀有兩件大事將會影響人類的發(fā)展，中國的城市化和美國的信息技術革命。要深刻理解這句話的含義，領會中國城市化對于21世紀人類歷史進程的影響，需要更多的時間和視角來觀察。
從中國的視角觀察，伴隨著中國城市化的發(fā)展，房地產是最具有研究價值的領域，中國城市化的本質、實質就是廣大的農村人口如何實現(xiàn)向城鎮(zhèn)的轉移。城鎮(zhèn)化的主體毫無疑問是已經在城鎮(zhèn)當中就業(yè)、居住，包括正在進入以及準備進入城鎮(zhèn)這樣一些非城市的農村人口。從對建國60年以來我國城市化的觀察可以發(fā)現(xiàn)，改革開放前30年，中國的城鎮(zhèn)化進程由于戶籍制度的特殊性，實際上處在長期停滯的階段。伴隨著改革開放的啟動，近30年中國城鎮(zhèn)化開始了快速的推進。按照國際通行標準，目前中國正處于城市化中期加速階段。回顧1998年城鎮(zhèn)住房制度改革以及我國的城市化，會發(fā)現(xiàn)，中國推進城鎮(zhèn)住房制度改革起始時間恰恰和我們的城市化進程進入加速發(fā)展階段在時間上是重疊的。這樣一個千載難逢的巧合把中國房地產業(yè)推進到快速發(fā)展的進程當中。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止到今年底，我國城市化率已接近50%，參照第六次人口普查的情況，這個數(shù)據(jù)比國家統(tǒng)計局要高兩個百分點。目前，我國已經有6.3億人長期生活居住在城市和城鎮(zhèn)中，平均下來近10年我國城市化率每年提高1.13%。如果按照49.7%這樣的城市化率來計算，每年提升1.3個百分點，意味著每年新增城鎮(zhèn)人口1500萬以上。目前我們建制的城市是660個左右，建制鎮(zhèn)19000多個，百萬以上人口的城市超過100個，5個城市已經跨入到千萬級人口的規(guī)模。
從不同的城市來看，北京、上海的城市化率已經接近了世界發(fā)達國家的水平——80%左右，也有更高的。這表明，盡管我們的城鎮(zhèn)化率整體還低于全球平均59%的水平，但若干城市以及中心城市城鎮(zhèn)化率已經達到或接近世界發(fā)達國家的水平。北大曾經做過一個課題，就是探討城市化和房地產這兩者之間的關系，獲得了幾個初步的結論：第一、城市化和房地產投資之間是一個很明顯的正向變化趨勢。第二、房地產市場的銷售規(guī)模和城市化率之間同樣存在密切的關系，同樣保持了一個正向的關系，但隨著城市化率的提高，銷售規(guī)模會因為短期的政策因素有波動性。第三、房價和城市化率之間有內在的關系。我們研究發(fā)現(xiàn)，房價隨著城市化率的上升在逐步提升。但由于一些短期的市場供求關系，短期的政策因素導致市場的這種波動性非常明顯。
城市化質量的提升對房地產來說，是一個非常正向的影響。表現(xiàn)一就是隨著城市化進程的加劇、城市數(shù)量的增加、城市規(guī)模的擴張，城市建設質量的提高等，城鎮(zhèn)住宅小區(qū)的大規(guī)模營建、商業(yè)用房需求增加，對房地產開發(fā)、房地產行業(yè)帶來了千載難逢的機遇。表現(xiàn)二、伴隨著舊城改造以及城市基礎設施的升級、城市空間形態(tài)的優(yōu)化，會帶來一系列對房地產市場的有效需求，從過去十多年城市面貌的改變、城市住房市場需求的碰撞中可以深切感受到。表現(xiàn)三、隨著城市化質量的提升和城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，改善型需求同樣表現(xiàn)出非常明顯的同步提升。這對房地產特別是住房市場需求來說形成了一個非常基礎性的、有力的支撐。2000年我國城鎮(zhèn)人均住宅面積20平米，2007年人均住宅面積已達27平米，增幅33%。同期城市人均可支配收入增長1.6倍。如果扣除通脹因素，它的增長率遠遠高于住宅面積，所以城市化質量的提升，居民生活水平的提高，實際上帶來了持續(xù)的改善型需求。從這些方面我們都可以看到城市化質量的提升對于房地產帶來的正向影響。
盡管城市化質量的提升帶動了中國房地產業(yè)的發(fā)展，但存在的一些問題也應該引起我們的重視：首先，如何避免低水平的城市化、解決好半城市化、被城市化問題；其次，如何防止城市病；第三，如何調整城市結構。過去中國城市化的主戰(zhàn)場是東部沿海這些重點城市，特別是北上廣深，包括杭州這樣一些城市。未來或者下一輪的城市化，主戰(zhàn)場肯定會轉移到中西部中等城鎮(zhèn)，城市化的表現(xiàn)形態(tài)、市場的重心，主戰(zhàn)場毫無疑問會發(fā)生重要的變化。伴隨著這種變化，住房市場格局、市場重心同樣會發(fā)生明顯的重心轉移。第四，如何解決公共服務均等化。中國出現(xiàn)半城市化、被城市化，背后一個深刻的根源就是戶籍制度以及二元土地體制。這些因素嚴重制約了城市發(fā)展過程中基本公共資源如何均等化的問題。這不僅關乎城市化質量，更直接關系社會穩(wěn)定與和諧。第五、如何提高城市的管理效能。城市化率不是越高越好，城市規(guī)模也不是越大越好，而應該與城市自身實際相結合。
