房價僵持的四大秘密：代售商品房3年都賣不完
時間：2011-10-20 15:59:18
來源：法人
房價僵持的四大秘密
如果不出意外，樓市調控一時不會松動，這就有可能拉長整個調整周期，延長買賣雙方的博弈或對峙時間
文 陳真誠
無法否認，今年以來，在“限貸”、“限購”等房地調控政策和金融調控的綜合作用下，不只是一線城市，而幾乎是全國性市場，房地產(chǎn)成交量一直在持續(xù)大幅度下降。
在輿論普遍關注、信息傳達比較快而且傳播渠道廣的一線城市，各方面關于存貨急升的數(shù)據(jù)屢屢被暴出，截至目前的去庫存時間一般需要一年以上，甚至到兩年左右。如北京，至9月25日，北京商品房住宅庫存達到了113125套，創(chuàng)造了2009年6月24日以后的庫存最高點。在8月份，全國八成以上的重點城市商品住宅存量繼續(xù)增加，延續(xù)了前幾個月持續(xù)走高的態(tài)勢。
待售商品房3年都賣不完
在目前的存貨基礎上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。無疑，伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項目開工、新盤陸續(xù)推出上市，形成可供銷售的新房源。
近年來，由于房地產(chǎn)持續(xù)高熱，房地產(chǎn)投資大幅增長。2010年全年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長33.2%，房屋新開工面積增長 40.7%，新開工增速達到近十年來最高值。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長、新開工面積增長、在建面積增長也在約30%甚至以上。
約從2007年開始，近幾年全國各地都賣出了大量土地，其中不少是需多年連續(xù)開發(fā)才能開發(fā)完的大宗土地，大盤用地比比皆是。綜合政府辦事流程、土地出讓金交納(包括延期交納、分期交納等)、土地交付、項目開發(fā)周期來看，隨著這些已賣出土地不斷被開發(fā)，將有大量土地所開發(fā)的新的房源陸續(xù)上市銷售。
而且，各地市場還存在大量囤地現(xiàn)象，一些土地甚至是從2007年前開始囤積的，一些土地在賣出若干年后至今還沒動工開建。在如今市場異變、房價地價預期向下的情況下，開發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開發(fā)，就意味著可能承受損失。因此，接下來，往往會有新的土地開工建設，新的樓盤陸續(xù)開盤上市。
事實上，有的城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新房增量大規(guī)模上市時期。無疑，這些不斷增加的可售新房，也會與既有存貨分搶市場。如果未來即將推出的新房增量不能及時賣出，其形成的積壓，將會進一步增加未來存貨總量，延長整體去存貨的時間。
照此推算，預計到年底，存貨存量的消化時間，即去庫存的時間，一般需要3年左右。而后，隨著時間推移，繼續(xù)不斷有新盤上市或新的房源推出，如果市勢持續(xù)低迷，成交冷清，滯銷的房屋形成新的積壓，新的房源增量就會部分轉化成存貨增量，延長整體去庫存時間。另一方面，近年來，房地產(chǎn)市場高熱，投資投機性購房一度盛行，投資投機者手中握有大量房源，二手房存量也非常可觀。
投資投機者持有的二手房存量，在市場向下調整、房價大幅度下降之后，就可能隨時成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場套利，形成供應，自然會大為增加市場供應總量，進一步改變供求形勢。
按照目前的市勢，上述三方面房源形成的待售商品房總量的消化時間，或需3年以上。換句換說，到年底，可見的待售商品房或3年都賣不完。
樓價下行是一個基本趨勢
通過前面的分析可知，基于目前房地產(chǎn)實際情勢來看，房價下降已成事實，繼續(xù)下降已成大勢。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，70個大中城市房價環(huán)比下降的城市有16個，持平的有30個，與7月份相比環(huán)比價格下降和持平的城市明顯增多，這也是2009年以來首次出現(xiàn)了過半城市房價環(huán)比止?jié)q。
在北京、上海等一線城市和部分二三線城市，房價已真實性地下降了。8月份，在北京房地產(chǎn)市場，無論是新盤或是二手房，均為量價齊跌，尤其成交量更是創(chuàng)2009年來新低。9月份，這種市勢還在繼續(xù)，北京城區(qū)新建商品住宅成交均價比8月份下降2200元。而且，從通州等北京郊區(qū)刮起的“降價風”已經(jīng)蔓延進了城區(qū)，如位于朝陽管莊的“遠洋一方”三期開出800余套房源，1.8萬/平方米的價格相比最高時售價下降了7000元。
在房地產(chǎn)企業(yè)方面，越來越多的開發(fā)商加入到了降價的行列來，其中不乏知名的大中型開發(fā)商。8月23日，富力地產(chǎn)董事長李思廉在中報業(yè)績發(fā)布會上明確表示，“價格方面，我們現(xiàn)在下調了10%；估計會慢慢跌，下半年可能會再跌10%。”這就是說，富力已明確表示已降價10%，將來可能還要再降10%。接著，9月26日富力地產(chǎn)宣布下調全年銷售目標至320億元人民幣，其年初確定的銷售目標為400億。富力將年度銷售目標下調兩成，說明房子難賣，更加大了繼續(xù)降價的可能。
實際上，除富力外，雅居樂、萬科、遠洋、金地(微博)、綠城、仁恒、龍湖等大型房企的旗下樓盤，今年均采取了或明或暗的降價策略，到9月份，降價更變得明顯。9月份，萬科已公開下調樓盤定價以加速推盤。9月24日，金地集團(4.81,-0.12,-2.43%)在上海的“金地·藝境”項目推出新一批房源，成交價格相比其前一批房源2萬多元/平方米的均價下跌了3000多元至1.65萬元/平方米左右，降幅達15%。在上海，包括綠城、仁恒、龍湖在內(nèi)的多家大型知名房企的項目成交價格近期也均有所下調。
可以預期，接下來，房價下降大勢還將強化，會有更多地區(qū)、更多開發(fā)商加入大降價行列中來，降價大勢將進一步蔓延，降價的幅度可能還將加大。
樓市僵持局面一時難破
不過，話又說回來，盡管如此，但也要看到問題的另一方面。不妨再次強調，房價雖然呈全面性下降之勢，但短期內(nèi)，至少在年內(nèi)，房價下降幅度依然不會太大。至于個中原因，主要如下：
首先，目前市場在房價漲跌方面依然繼續(xù)著總體僵持的大勢，這種僵持的市勢短時間內(nèi)或難有大的改觀。
其次，在之前多年的房價快速上漲、房屋不愁賣的市場中，一些開發(fā)商實現(xiàn)了大規(guī)模的銷售，賺取了足夠的利潤，或強壯了企業(yè)身體，或擴大了企業(yè)規(guī)模，增強了抗調整的能力。
再則，近年來，政府連續(xù)大量投放信貸，使得以大中型企業(yè)為主的一些開發(fā)商之前已經(jīng)獲得了大量銀行貸款，一些貸款至今還在當時確定的貸款期內(nèi)，還可繼續(xù)使用，無疑增強了相當部分的資金供給能力，進一步增強了開發(fā)商抗調整的能力。當然，那些之前激進擴張、攤子鋪得太大或大量買地形成資金積壓，或尚有大量即將到期繳納的應交土地款的開發(fā)商，情況則可能不一樣。
換一個角度看，市場往往買漲不買跌。在如今市場大勢下，待售樓盤小幅降價后，如果未能達到市場已經(jīng)形成共識或消費者期望的降價幅度，可能強化消費者認為房價將繼續(xù)降價的預期，等待降價更多再入市出手買房，因而短期內(nèi)小幅降價未必能促進銷售。這樣一來，一些沒有資金壓力或能通過多種途徑融資的開發(fā)商，在調整早期乃至一段時間內(nèi)，可能會選擇暫時不賣或持有，繼續(xù)采取不降價或不加大降價幅度的策略。這樣，就可能導致開發(fā)商與消費者在短期內(nèi)繼續(xù)博弈，房價繼續(xù)僵持一段時間。
尤其值得一提的是，迄今現(xiàn)實性的通貨膨脹已持續(xù)久日，存款負利率也持續(xù)了近兩年之久，而有關部門在打擊通貨膨脹、解決負利率方面雖然說得多、說得重，但在行動上依然保守。照目前形勢看來，通貨膨脹、負利率還將繼續(xù)至明年。這些無疑對房價、房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格預期形成了較強的支撐，加大了短期內(nèi)房價繼續(xù)僵持、開發(fā)商不愿意降價或不愿意加大降價幅度的動力。而這，已成為房價下降的阻力，或將延緩房價下降的速度，甚至不排除房價因通貨膨脹支撐而難以大幅度下降的可能。
伴隨著多種市場因素的綜合影響，一方面，可能強化房價抗調整的能力，部分弱化房價大幅下降預期，而另一方面，如果不出意外，調控一時不會松動，這就有可能拉長整個調整周期，延長買賣雙方的博弈或對峙時間。
