資金回籠周期拉長房企面臨更嚴(yán)謹(jǐn)挑戰(zhàn)
時間：2011-10-20 16:01:17
來源：中國證劵報
銀行按揭款到款周期被拉長至三個月甚至一年
⊙記者 時娜 ○編輯 王曉華
不僅負(fù)債成本過高、銷售困難、融資渠道不暢，就連房款回籠也遇到了障礙，由于銀行頭寸減少，部分地區(qū)的開發(fā)商銷售額并不能很快悉數(shù)回籠，目前只能收到首付款，銀行按揭款到款周期被拉長至三個月甚至一年，這將使得開發(fā)商的資金鏈面臨更嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
按揭回款周期拉長
“簽訂銷售合同后，銀行按揭款以往1個月以內(nèi)就會打到我們賬上，但是，現(xiàn)在起碼要三個月以上，有的甚至拖半年、一年?！币患以谙愀凵鲜械膬?nèi)地房企財務(wù)人員向記者抱怨。
據(jù)了解，除了成交萎靡延長了房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠，由于銀行頭寸減少，按揭回款周期拉長的問題也擺在了開發(fā)商的面前。上述人士告訴記者，已簽合同的項(xiàng)目只能收到首付款，銀行按揭回款至少要拖三個月以上，已經(jīng)成為內(nèi)地開發(fā)商普遍面臨的問題。而且如果銀根進(jìn)一步收緊，這樣的現(xiàn)象將日益增多。在融資渠道堵塞的情況下，回款困難將使得開發(fā)商的資金鏈面臨更嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
記者從深圳多家銀行了解到，由于央行收緊銀根，一再提高存款準(zhǔn)備金率，商業(yè)銀行頭寸吃緊，普遍收緊了房地產(chǎn)按揭貸款，房貸按揭利率普遍較基準(zhǔn)利率上浮10%到30%，二手房貸款基本已處于半停滯狀態(tài)，而新樓盤的按揭貸款也僅提供給有長期合作關(guān)系的開發(fā)商，而且放款速度較之前確實(shí)慢了很多。
國泰君安（香港）地產(chǎn)分析師余立峰認(rèn)為，在融資渠道堵塞、成交量回落及按揭回款周期拉長等多重壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)商特別是中小型的地產(chǎn)公司面臨的財務(wù)壓力是很大的，加上當(dāng)前市場對樓價下降的預(yù)期較大，打壓了投資需求，估計開發(fā)商“以價換量”的可能較高，未來內(nèi)地樓價將有一定幅度的下調(diào)。
房企到底差不差錢？
雖然“資金鏈趨緊”的報道不絕于耳，但在香港上市的內(nèi)地房企砸真金白銀回購自家股票的行為卻絲毫沒有受到影響。港交所的股權(quán)回購資料顯示，截至10月11日，共有8家內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港回購了自家股票，回購金額合計15.1億港元，占今年以來港股回購總額的17.3%。
在銷售遇冷、融資渠道受限的當(dāng)下，內(nèi)地房企仍有余力回購股份，不得不讓人懷疑開發(fā)商是否真的“資金緊張”。
在近兩個月的回購潮中，世貿(mào)房地產(chǎn)在9月19日至10月4日期間10次入市，共回購8406萬股，涉資5.14億港元；此外，雅居樂地產(chǎn)也在8、9月間7次出手，合計回購2327萬股，涉資1.67億港元。
而事實(shí)上，不僅是近兩個月，今年以來，不斷有房企入市回購公司股票，其中中西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商中渝置地，是回購最頻繁的公司。中渝置地在4月至9月份之間，出手達(dá)21次之多，回購金額總計3400萬港元。而回購金額最大的是恒大地產(chǎn)，該公司于7月19日在恒大地產(chǎn)以6.56億港元一次性回購自家股份1.1億股。此外，參與回購的內(nèi)地房企還有合生創(chuàng)展、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、眾安房地產(chǎn)、北京控股，回購金額依次為7100萬港元、4900萬港元、1400萬港元及500萬港元。
從回購的活躍程度看，內(nèi)地的開發(fā)商似乎并不“差錢”。翻閱半年報發(fā)現(xiàn)，一些參與回購的公司現(xiàn)金流確實(shí)較為充裕。以碧桂園和世貿(mào)房地產(chǎn)為例，這兩家公司今年上半年的速動比率較去年底竟逆勢上升，分別從去年底的從0.58 、0.54上升至0.62、0.74。當(dāng)然，并非所有在港上市的內(nèi)地房企財務(wù)狀況都如此樂觀。
財務(wù)狀況分化嚴(yán)重
記者發(fā)現(xiàn)，隨著調(diào)控的深入，在港上市的內(nèi)地房企的財務(wù)狀況出現(xiàn)嚴(yán)重分化，一些銷售業(yè)績不佳的公司，現(xiàn)金流已經(jīng)出現(xiàn)困難。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，除了最近負(fù)面新聞頻傳的綠城中國，中海外的情況也不容樂觀。中海外今年6月在全國各地開展了大幅度的樓盤促銷降價活動，今年前8個月累計完成銷售648億元人民幣，完成全年銷售目標(biāo)81%。但該公司存貨占流動資產(chǎn)的比重高達(dá)76%，后市資金回籠壓力仍大。
事實(shí)上，受房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼影響，大部分在香港上市的內(nèi)地房企今年的銷售業(yè)績均不理想。在今年前8個月，世貿(mào)房地產(chǎn)、雅居樂等，均只完成了全年銷售目標(biāo)的一半左右。9月和10月是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，今年卻并沒有給低迷的房地產(chǎn)市場帶來太多驚喜。碧桂園、龍湖地產(chǎn)及合景泰富已發(fā)布9月份及黃金周期間的銷售數(shù)據(jù)。其中，碧桂園9月份實(shí)現(xiàn)銷售合同銷售金額約27億元人民幣，環(huán)比繼續(xù)下跌。
在2010年底普遍“不差錢”的內(nèi)地房企，到如今已是幾家歡喜幾家愁。銷售業(yè)績較好，且通過海外發(fā)債等各種方式集資的企業(yè)，當(dāng)前的資金鏈并未較去年底惡化，有的甚至較年初充裕；而銷售業(yè)績滑坡又沒有及時融資的企業(yè)，隨著調(diào)控的升級，資金鏈已出現(xiàn)吃緊疲態(tài)。
看來，在銀行按揭款回款周期也面臨拉長的當(dāng)下，無論是“差錢”還是“不差錢”，開發(fā)商都必須為加快資金回籠動腦筋了。
